泰国建筑行业重点稽查背景下
外资准入与合规关键策略
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2024至2025年，泰国建筑市场热潮正劲——曼谷高楼林立、EEC东部经济走廊基建狂飙、城市化住宅需求爆棚！但先别急着打包行李，今年上半年泰国新审计署大楼倒塌事件敲响警钟：泰国对外资建筑承包严防死守，FBA外资法犹如铜墙铁壁。想分羹泰国万亿泰铢市场？2025年政策出现放宽信号，但执法力度更严！
如何安全、高效地切入泰国市场？安必涉外泰国专业团队，结合泰国现行法规及最新内阁改革动向，梳理出这份“避坑指南”——从准入到许可，一步步助你破局，抓住东南亚基建黄金机遇！
市场需求旺盛：泰国本土工厂、高层建筑、基础设施建设项目如火如荼，中资企业赴泰投资热情高涨。然而泰国政府为保护本土建筑行业，将建筑承包列入《外商经营法》（FBA, 1999）清单3，外资直接进入难度极大！
2025年大更新：4月，泰国内阁批准FBA改革，从“保护本地”转向“提升竞争力”。清单3中的部分行业（如建筑）外资持股上限有望放宽（原为49%或更高，但仍低于100%），并简化FBL申请流程，以促创新和高价值项目。但请注意，建筑行业仍属敏感领域，政府正加强对“名义股东”的执法，调查多家建筑公司，违规可罚款、监禁甚至资产扣押。新政策预计2026分阶段实施，现在正是布局黄金期！
外资定义狠：非泰籍自然人、未在泰国注册的法人，或在泰注册公司外资持股≥50%的，均被视为“外国人”。违规？罚款？哪个在等你！
主流破壁法：FBL申请通过率极低（近5年建筑行业几乎为零），因此合资成为更可行的路径——外资持股≤49%，泰方持股≥51%，可通过双层股权结构或协议控权。
想象一下，在曼谷承接EEC高铁项目，享低成本劳动力及辐射亚洲的区位优势——但若不合规，梦碎一夜间！别担心，以下超详细攻略将助您筑牢合规防线。
掌握外资限制核心：建筑承包属FBA清单3，仅基础设施公共服务类项目科例外（要求外资投资额≥5亿泰铢，约1500万美元，且需具备特殊技术）。其他情况需申请FBL——最低注册资本300万泰铢（约9万美元），并提交商业计划、市场分析、财务报表及无犯罪证明。申请流程为：向商务发展部（DBD）提交材料，由外商委员会评估经济/社会效益（如就业、技术转移）。审批时间长达8-10个月，通过率低！2025年改革或将简化申请流程，但鉴于建筑行业敏感，建议避免直接申请。
高效路径：合资+本地化：与泰方成立公司，外资持股49%、泰方持股费用51%。注册时需证明泰方股东资金充足（提供泰文银行函），实缴资本≥25%。避免“名义股东”“代持股东”陷阱——2025执法升级，一旦查实可视为洗钱，导致资产冻结！通过双层架构与合资模式，安必涉外泰国专业团队可为您提供专业支持，助您顺利进入泰国建筑市场。
公司注册&税务全流程：
注册：向商务部（MOC）提交，确认股东实缴≥25%。
税务社保：获取税号、增值税证书；雇员后30天内社保登记（雇主与雇员共同缴费）。
提示：2025年新规要求DBD加强外资公司注册审核，董事/股东外资需额外尽职调查。
无论合资或本土企业，开展建筑业务需层层许可。泰国《建筑控制法》（BCA, 1979）监管严格——公司本身无资质要求，但建筑师与工程师需持证上岗，项目各阶段必须申请相应许可。
安全施工许可证（AOR.1）：新建/改建/拆除/规划建筑物必备！适用于住宅、商业、工厂、基础设施项目。
要求：符合BCA规范（结构/消防/环保/无障碍），提交规划图、供水供电许可、土地开发证、工程师/建筑师签发文件。
土地核查：通过土地局网站查询府/区/地契信息，确保位于允许建设区域。
申请：向当地市政府/公共工程部提交申请。违规后果包括罚款、监禁乃至强制拆除！
建筑认证（Aor.6）：项目完工验收合格后颁发。实际运营中，根据项目类型可能还需申请环保、安全等其他许可。
🔶 FBL真那么难申请吗？
是的，建筑行业通过率极低，几乎为零。但2025年改革可能松绑，建议尝试BOI路径——部分技术转移项目若符合BOI优先条件，可豁免FBA限制，并获得土地所有权及税收优惠。
🔶 合资是否安全？
合资是可行路径，但需防名义股东风险：应通过用协议明确权责，避免泰方成为“傀儡”。2025年查严，尽职调查必不可少！
🔶 中资企业有特权？
无，但美资企业可依据《友好条约》实现100%控股（建筑行业或可豁免）。中资企业可借鉴此模式，寻求本地伙伴或申请BOI优惠。
🔶 项目多久落地？
注册+许可1-3个月，BOI申请3-6个月，FBL申请8-10月。
🔶 违规后果是什么？
包括数百万泰铢罚款、项目停工乃至刑事责任。近期建筑公司调查案，教训深刻！
🔶 建筑师资质：项目必须由泰籍或持证专业人士负责名义持股结构可能构成犯罪，资产风险大。
🔶 反洗钱新法：名义结构或成犯罪，资产风险大。
🔶 机会窗口：EEC基建、城市化需求旺盛，2025年改革前布局，抢占先机。
市场不等人，机遇窗口稍纵即逝。但盲动冒进，代价巨大。选择安必涉外，意味着您选择了一位：
🔸 深谙泰国政商环境的本地化专家；
🔸 精通FBA、BOI与建筑法规的合规伙伴；
🔸 从战略规划到项目落地的全周期护航者。
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供稿人
睢浩楠Damon
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