【法律法规】2021租房新规对您有影响吗？(上)

租房新规

健康住房标准于2019年7月1日成为一条法律。健康住宅标准为出租房屋的供暖、隔热、通风、受潮和排水以及停止通风规定了具体的最低标准。

所有私人租赁必须在2021年7月1日之后的90天内遵守任何新的或续约租约，所有私人租赁必须在2024年7月1日前遵守。所有寄宿公寓必须在2021年7月1日前遵守。在2023年7月1日之前，所有由Kāinga Ora（前Housing New Zealand）和注册的Community Housing Providers出租的房屋必须遵守该规定。

房东有责任维护和改善出租房屋的质量。这些标准将有助于确保房东拥有更健康、更安全的房产，并降低投资的维护成本。

这些标准也将使租户更容易保持他们的房子温暖和干燥。

为什么这很重要?

在新西兰，有近60万户家庭租用房屋，新西兰的一项研究告诉我们，我们出租的房屋质量比自有住房的质量要差。研究表明，寒冷、潮湿和发霉的房屋与负面健康结果之间存在联系，尤其是对哮喘和心血管疾病。

通过改善出租房屋的质量，租用房屋的新西兰人将体验到更好的健康状况、更低的医疗费用和更低的住院率。温暖干燥的房子也不太可能有霉菌的问题，更好地保护房东的投资。

房东必须提供一个或多个固定加热器，可以直接加热主客厅。加热器必须是可接受的类型，并且必须满足主起居室所需的最低加热能力。

世界卫生组织建议的室内最低温度应为18˚C。通过安装在一年中最冷的日子也能达到这个温度的暖气，住户们全年都能保持温暖。

为了了解主起居室所需的供暖能力，房东需要使用供暖评估工具或法规中列出的公式。点击链接即可计算：https://www.tenancy.govt.nz/heating-tool/。

所有私人租赁必须在2021年7月1日或之后的90天内符合所有健康家庭标准，包括供暖标准，所有私人租赁必须在2024年7月1日前符合所有健康家庭标准。所有寄宿公寓必须在2021年7月1日前遵守。所有的房屋租由Kāinga Ora(原住房新西兰)和注册社区住房提供商必须在2023年7月1日执行。

供暖标准是什么?

必须有一个或多个固定加热暖气，可以直接温暖主客厅。主客厅是用于一般日常生活的最大的房间，例如休息室、家庭娱乐室或餐厅。

加热暖气必须是固定的(不能移动)，发热容量必须至少为1.5 kW，并满足主起居室所需的最小发热容量。这种容量可以使用加热评估工具或规则中概述的公式来计算。

加热暖气不得为明火或无油燃烧加热器，例如便携式液化石油气瓶加热器。如果你使用热泵或电加热器作为解决方案的一部分，以满足健康家庭的供暖标准，它必须有恒温器。如果主客厅所需的加热能力超过2.4 kW，你不能使用电加热器(热泵除外)，除非你是在“补足”2019年7月1日前安装的现有合格加热设备。

在大多数情况下，可接受的加热器类型是较大的固定加热装置，如热泵、木材燃烧器、颗粒燃烧器或带槽气体加热器。在某些情况下，如小公寓，一个较小的固定电加热器可能足够。

如需更多有关不同供暖方式的资料，请浏览能源效益及节约管理局网页：https://genless.govt.nz/individuals/lower-energy-homes/heating-your-home/

我们的指导文件有更多关于如何满足供暖标准的细节，点击链接即可直接进入下载页面：https://www.tenancy.govt.nz/assets/Uploads/files/healthy-homes-standards-heating.pdf。

如何知道你需要多大的加热暖气？

您可以使用我们的在线供热评估工具来帮助计算您的租赁物业的热水器所需的最低供热容量。该工具提供一份报告，列出每个住宅所需的最小发热能力。你可以用它来检查你当前的暖气是否足够达到健康家庭的标准，或者你是否需要安装一个或多个新暖气。该报告还可以帮助证明出租房屋符合健康家庭标准的供暖要求。

如果你有一个复杂的房间布局，或者你不确定应该包括哪些数据，我们建议向专业人士寻求建议。

如果你已经有暖气

如果您有一个或多个现有的加热器，您不需要增加更多的暖气:

Ø 是在2019年7月1日前安装的

Ø 每台设备的发热容量均大于2.4kW

Ø 符合标准的要求(例如，不使用明火或无油燃烧加热器)

Ø 如果主起居室的加热能力超过2.4 kW，则不能使用电加热器(热泵是可接受的)，和

Ø 总供热能力至少要达到所需供热能力的90%

如果现有的加热器是木质燃烧器，它可能会有一个说明热量输出的标签。房东还可以查看制造商的信息或议会记录，以了解他们的烧木器的热量输出情况。

中央供暖符合标准，只要:

Ø 它直接将热量提供给客厅(例如通过通风口、管道或散热器)。

Ø 满足要求的热容量。

增加现有供暖

如果你要在现有的房间里增加一个新的加热器，每个加热器都必须符合健康家庭标准的要求，只有一个例外。如果你现有的采暖设备没有所需的采暖能力，你可以增加一个较小的固定电加热器来“补充”你的采暖设备。如果你有，你必须满足所有这些条件:

Ø 您在2019年7月1日前安装了现有的暖气

Ø 所需发热容量2.4 kW以上

Ø 你所需要的'增压'是1.5 kW或更少。

例如，如果你有一台采暖能力为3.3 kW的热泵，但你需要总采暖能力为4.5 kW，你可以增加一台带恒温器的固定1.5 kW电加热器来满足标准。

l 加热标准的豁免情况

加热标准有特殊的例外。豁免是:

Ø 在安装一个或多个合格加热装置不合理地切实可行的情况下。

Ø 出租物业是经过认证的被动建筑。

如果专业安装人员在以下情况下无法进入该区域，则安装加热设备是不切实可行的:

Ø 进行实质性的建筑工程，或

Ø 造成财产重大损失的

Ø 对人的健康和安全造成比通常可接受的更大的风险

否则，由专业安装人员进行该工作是不合理地切实可行的。

这些是在一般性豁免之外的。

自2019年7月1日起，所有出租房屋的天花板和地板下面都必须进行隔热保温。健康住房的绝缘标准建立在现行法规的基础上，一些现有的保温层将需要补充或更换。

本段解释健康住房保温标准，其遵守日期从2021年7月1日开始。有关当前保温要求的信息，请访问当前保温要求页面，点击链接直达：https://www.tenancy.govt.nz/maintenance-and-inspections/insulation/compulsory-insulation/

隔热层阻止热量从房子里散发出去。一般来说，一个房子的隔热性能越好，它保留的热量就越多。这意味着:

Ø 通常加热建筑物的成本更低

Ø 房屋将变得干燥

Ø 房屋将不太容易发霉。

在2021年7月1日之后的90天内，所有私人租赁必须符合健康住宅标准，2024年7月1日之前，所有私人租赁必须符合健康住宅标准。所有寄宿公寓必须在2021年7月1日前遵守。所有由Kāinga Ora（前Housing New Zealand）和注册的Community Housing Providers出租的房屋必须在2023年7月1日执行。

保温的要求是多少?

保温要求是用R-value来测量的。R-value是对热流的阻值。R-value越高，保温效果越好。最小的R-value在新西兰各地有所不同。使用下面的地图检查你的房产在什么区域。

新保温层的R-value在产品包装上。对于现有的保温层，检查天花板或地板下的空间，因为包装的R-value可能被钉在横梁上。你也可以测量厚度自己或咨询专业的绝缘安装。2016年7月1日前安装的现有天花保温材料必须至少为120mm厚。

若业主能证明以下条件，则天花保温厚度不超过120mm是可接受的:

Ø 安装时，保温层的R-value满足最小R-value(2.9或3.3，取决于气候区）

Ø 保温层的厚度没有退化超过30%(与安装时相比)。保温层必须按照 New Zealand Standard 4246:2016（https://www.standards.govt.nz/sponsored-standards/building-standards/nzs4246/）进行安装。

所有现有的保温层必须仍然处于合理的状态，以满足要求。这意味着没有霉变、潮湿、损坏或缝隙。

保温标准的豁免情况

有三种特殊的保温豁免。这里的信息是一个概述。关于这些豁免的更多资料载于Subpart 3 of the Healthy Homes Standards Regulations，点击链接直达：http://www.legislation.govt.nz/regulation/public/2019/0088/latest/whole.html#LMS147224。

1. 无法进入或不安全

有些住宅的某些区域可能不安全，或不合理地可行进入。这可能是由于:

Ø 他们的设计

Ø 有限的入口

Ø 潜在的重大损害

Ø 健康和安全原因。

对于专业安装人员无法进入和/或隔离的部分房屋，有一项豁免权，直到这成为可能(例如，房屋重新安装屋顶)。

2. 某些地板下保温部分的豁免

如果出租的房屋在建造或改建时已经安装了地板下的保温材料。这个保温材料必须仍然处于合理的状态。房东必须有一份证明房屋符合当时要求的任何合规文件的副本。例如:

Ø 代码合规证书

Ø 验收证书

Ø 另一个相关的遵从性文档。

3.直接位于天花板和地板与其他居住空间上方或下方

第三项豁免适用于在天花板或地板上有其他居住空间的地方。这可能是同一物业的另一层楼或另一套公寓。这些地区不需要保温层来满足健康住房的保温标准。

这三项豁免是在一般性豁免之外的。

目前的保温是否达到标准?

自2016年7月1日起安装新隔热材料的业主应已达到健康房屋保温标准。这些房东可能不需要再做任何事情来遵守健康住宅的标准。他们还应该检查保温是否处于合理的状态。

根据2019年7月1日生效的现行要求，一些房东不需要改善他们现有的保温水平。这些房东可能需要这样做，以满足健康住宅的标准。使用我们的在线工具来了解您是否可能需要升级或替换您的保温设备以满足健康住宅的标准。点击链接直达：https://www.tenancy.govt.nz/maintenance-and-inspections/insulation/insulation-tool/

出租房屋的客厅、餐厅、厨房和卧室必须有可打开的窗户。厨房和浴室必须有排气扇。通风不良导致的霉菌和潮湿对租户的健康和房东的财产都有害。通风标准的目标是防止房屋霉变和潮湿。

所有私人租赁必须在2021年7月1日之后的90天内遵守任何新的或续约租约，所有私人租赁必须在2024年7月1日前遵守。

所有寄宿公寓必须在2021年7月1日前遵守。所有由Kāinga Ora（前Housing New Zealand）和注册的Community Housing Providers出租的房屋必须在2023年7月1日执行。

通风标准是什么?

出租物业中的所有可居住的房间必须至少有一扇窗户、一扇门或一扇天窗，可以打开并固定在打开的位置。在每个房间中，可打开的窗户、门和天窗的大小必须至少占该房间建筑面积的5%。

每个窗户，门，窗户或天窗必须是可打开的，必须能够保持固定在一个打开的位置。所有的厨房和浴室都必须有一个通风到外面的排气风扇。

Ø 厨房——在2019年7月1日之后安装的任何有炉灶顶的房间，新风扇或吸油烟机的最小直径(包括管道)必须为150毫米，或排气能力至少为每秒50升。

Ø 浴室——在2019年7月1日之后安装的任何带有淋浴或浴缸的房间，新风扇的最小直径(包括管道)必须为120毫米，或者排气能力至少为每秒25升。

业主应向安装人员书面询问风机直径、管道和流量的详细信息，以便他们证明自己符合健康住宅通风标准。

请使用我们的在线工具来确定您是否需要在您租用的物业的厨房和浴室安装新的排气扇。点击链接即可直达：https://www.tenancy.govt.nz/healthy-homes/ventilation-standard/ventilation-tool/。

我们的指导文件对通风标准有更具体的信息。点击链接：https://www.tenancy.govt.nz/assets/Uploads/files/healthy-homes-standards-ventilation.pdf。

如果你有排风扇的话

2019年7月1日之前投入使用的风机必须通风到室外，并保持良好的工作状态，但它们不必满足上述要求。

当它们停止工作时，必须将它们修复到良好的工作状态，或者用符合所有要求的排风扇替换它们。

通风标准的豁免情况

通风标准有两个特殊的豁免。这里的信息是一个概述。关于这些豁免的更多资料载于Subpart 4 of the Healthy Homes Standards Regulations：http://www.legislation.govt.nz/regulation/public/2019/0088/latest/whole.html#LMS147225。

1. 如果一个房间在建造或改造成可居住空间时是合法的，那么它就不需要满足可打开窗户和外门的要求。如果只有在房间符合其他通风要求的情况下，减少窗户或门才合法，那么这个房间仍然必须符合这些要求才能获得豁免。

2. 本豁免适用于在厨房或浴室内安装抽风机并非合理可行的情况下。这一豁免有若干标准必须全部满足。我们建议业主获得专业意见，并保留一份意见副本，以符合这项豁免。

这两项豁免是在一般性豁免之外的。