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投资｜一家影子万科的“摘桃行动”

沃伦ESG会客厅

2022-10-21

导读：王石手下那拨老职业经理人的第二春。

王石手下那拨老职业经理人的第二春。

三年前，泰禾陷入危机的前夜，黄老板可能已经料到大厦将倾，开始了自救。

最奏效的方式，就是把高价抢回来的土地项目，能卖的都卖了，快速变现。

当时，泰禾一连串的资产处置里，黄老板决定把拿地只有一年多的长沙院子项目，也一起卖掉。

泰禾为此专门发了一个公告，将它在长沙院子项目上80%的股权，转让给湖南浔龙河投资控股有限公司，代价是2.64个亿。

这样，泰禾就从长沙院子项目上套现退出了。

黄老板热衷造“院子”。院子，这是银行出身的黄老板为泰禾使用高杠杆量身打造的产品系。

拿最贵的土地、砸最多的资金、卖最贵的价格，都是泰禾院子的标签。

杠杆翘得最高的时候，泰禾在全国22个城市，开发了44个院子项目。

因为泰禾喜欢拿高价地开发院子，所以泰禾院子一般都位于城市核心地段。

但长沙院子是个例外，它被开发在一个村里。

距离长沙市30公里的长沙县，有个叫做“浔龙河村”的地方。

当地的村支书柳中辉原本是个商人，他当上村里的一把手以后，浔龙河村就规划成了“浔龙河生态艺术小镇”。

那时候，喊得最响口号，就是特色小镇、乡村振兴。

相比一般的村干部，既是村支书、又是商人的柳中辉，算得上是个厉害角色。

他利用了一些政策，对浔龙河村的农村土地进行出让、流转和置换，变成了允许开发项目的建设用地。

用柳中辉的话说，这是“土地改革”。

这样一来，浔龙河村就跟城里一样，也可以搞搞房地产开发了。

从黄老板手里接盘长沙院子项目80%股权的浔龙河控股，就是柳中辉出资设立的企业。

这也成了他的杠杆。

柳中辉通过浔龙河控股进行招商引资，共同设立合资企业，在浔龙河村投资建设特色小镇。

泰禾在浔龙河村拿地开发长沙院子之前，村里的土地已经是招拍挂出让了。

2018年7月份，泰禾持股80%的湖南浔龙河泰维置业有限公司，通过招拍挂的方式在浔龙河村拿到了3宗住宅地块。

这就是长沙院子的开发用地。

泰禾为这3宗地块支付了1.4个亿的土地款，每平米楼面地价只要710块钱。

现在，长沙院子的叠拼、合院的价格，已经卖到了1.1万元/平方米。

长沙院子地价占房价的比重，连十分之一都不到。

但泰禾是为别人做了嫁衣。黄老板万万没想到，长沙院子拿地仅一年时间，就要卖掉自救。

更让人没想到的是，泰禾当年发的那份公告，完全是虚晃一枪。

从泰禾手里接下长沙院子项目80%股权的，并不是柳中辉名下的浔龙河控股。

泰禾发布公告的两天前，2019年8月15日，长沙院子的项目公司——浔龙河泰维，就已经完成了股权变更。

一家名为“深圳市鸿汇衔实业有限公司”的企业，受让了泰禾所持浔龙河泰维80%的股权。

一个月后，深圳鸿汇衔又把持有浔龙河泰维80%的股权，转让给了长沙华实领峰置业有限公司。

但无论是深圳鸿汇衔，还是长沙华实领峰，股权层层穿透以后，它们背后实际上都归属于同一个股东——深圳博商顺泰实业有限公司。

博商顺泰由两个自然人股东共同出资设立——何卓、王晨。

何卓这个名字，对熟悉万科的十一弟来说，并不陌生。

除了持有博商顺泰50%的股权，何卓还持有梅沙资本（深圳）有限公司51%的股权，并担任了法人代表、执行董事、总经理。

宝万之争的时候，梅沙资本被摆在了桌面上，从幕后推到了台前。

何卓在梅沙资本的前任，都是万科曾经的一帮职业经理人，包括丁福源、周卫军、杨彦、彭学运。

万科的几次股权激励名单里，都有何卓的名字。他在万科有过任职，职位包括总部部门业务经理、杭州公司副总经理。

十一弟还能检索到一些公开资料，何卓在万科从事投资管理工作九年，担任过万科的投资总监。

博商顺泰名下还有一家全资子公司——博商资产管理有限公司，何卓也担任了法人代表、执行董事、总经理。

游离在万科上市体系之外，博商资管是一个特殊的存在，开枝散叶形成了一大批“影子公司”，与万科如影随形。

也许只有万科的那帮管理层才知道，博商顺泰、博商资管这些影子公司，究竟由谁控制，谁又从中受益。

博商顺泰受让了长沙院子项目80%的股权之后，2020年，浔龙河泰维又耗资1.6个亿，继续在浔龙河村拿到了一宗住宅用地，楼面地价668元/平方米。

现在，博商顺泰对长沙院子项目的持股比例，其实已经增加到了90%。

博商顺泰之所以能够从泰禾手里接盘长沙院子，有一个叫“莫小景”的职业经理人，起到了关键作用。

在万科与泰禾之间，莫小景生动地演绎了一出“身在曹营心在汉”的戏码。

莫小景从大学毕业就加入了万科，在万科工作了十年以后，跳槽到了泰禾，当上了泰禾长沙公司总经理。

在泰禾长沙公司只干了两年，黄老板决定退出长沙院子以后，莫小景立马又向万科投怀送抱，重新暧昧到了一起。

博商顺泰持有长沙院子项目90%股权的方式，就是通过与莫小景成立的合资企业。

这就相当于在长沙院子项目上，莫小景也间接持有一部分股权。

原本只是泰禾的职业经理人，拉来了博商顺泰接盘以后，莫小景还成了长沙院子项目的小老板。

在泰禾挣扎自救的时候，黄老板十分渴望万科能够充当泰禾的“白武士”，雪中送炭地拉一把。

但以万科的精明，哪会轻易让自己陷入到泰禾这样无法收场的烂摊子里。

然而，可能黄老板都不曾料到，在自家一些优质的土地项目上，万科通过影子公司偷偷埋伏，伺机摘了桃子。

2021年，泰禾向法院提起了一桩诉讼，被告是柳中辉名下的浔龙河控股，还有当时接盘长沙院子项目80%股权的深圳鸿汇衔，案由是“股权转让纠纷”。

不过最终，自顾不暇的泰禾，没有与它们对簿公堂，黄老板选择了撤诉。

而这其中的纠葛与故事，可能也就很难再窥知一二了。

当然，最可惜的，还是万科的股东们。

在长沙院子这种地价房价比不到十分之一的开发项目上，万科连汤都喝不着。

噢，也不全是。现在长沙院子的物业公司，就是刚刚上市的万科物业。

本文转载自：拾遗地

作者：十一弟

END

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