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地产的脆弱性

地产的脆弱性 沃伦ESG会客厅
2024-01-22
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导读：地产最大的问题，就是非标，每个项目都是不一样的。
发现好多投资者对于地产的认知存在较大的盲区 ， 包括很多投资甚至重仓地产的大V 。 他们对于地产行业的了解 ， 也就仅限于每年甚至每月的销售排名 、 新增拿地 ， 还有一些虚头巴脑的企业文化等等 。 然而 ， 对于地产这门生意的属性 、 具体到业务层面的日常经营却缺乏更深入的了解 。
地产是一门特别脆弱的生意 ， 它至少有三重脆弱性 ： 高杠杆带来的财务脆弱性 、 高管理难度带来的经营脆弱性 、 大宗原材料价格不受控带来的成本脆弱性 。
财务脆弱性随着恒融碧的暴雷 ， 大家已经见识过了 ， 不再赘述 。 原材料价格不受控带来的成本脆弱性 ， 不能聊太多 ， 感兴趣的可以去看一下 《 拆解利润表 ， 寻找护城河 》 。 里面统计了地产公司的营收中 ， 被最大的原材料供应商拿走了多少 。
今天重点聊聊第二点 ： 高管理难度带来的经营脆弱性 。 关于这一点 ， 我之前在一个帖子中写过 ：
虽然房地产确实不是一门好生意 ， 但运营能力却是挺强的 。 一个项目从拿地到最后交付使用 ， 需要盖200来个章 ， 要对接的政府和公用事业部门有住建局 、 规划局 、 消防 、 交通 、 空管 、 卫生防疫 、 自来水 、 燃气 、 供电 、 质监站 ……
内部需要对接的有设计 、 工程 、 成本 、 招采 、 营销 、 策划 、 财务等部门 ， 外部需要协调组织的部门有建筑师 、 结构 、 机电 、 声学 、 弱电 、 消防 、 内装 、 灯光 、 幕墙等各种专业顾问 ， 还有设计院 、 审图公司 、 造价咨询单位 、 总包和少则十来家多则几十家的分包单位 、 设备供货单位 ， 更有成百上千的劳务工人 。
如果是一个大型综合性项目 ， 仅仅是设计建造阶段的各个乙方单位主要负责人的通讯录 ， 就能搞个十几页 。 能够在短则三四年 ， 长则十年八年的时间内 ， 把这么多不同背景 、 素质层次千差万别的人组织起来 ， 捏合在一起 ， 完成一个项目 。
很多人对地产行业有偏见 ， 但是你可以说它的生意模式不行 ， 说它杠杆太高 ， 说它的老板第一桶金有原罪 ， 却不能否认这组织协调能力吧 ？
地产最大的问题 ， 就是非标 ， 每个项目都是不一样的 。 虽然过去那帮高周转的公司 ， 一直想要全面推行标准化 ， 也确实取得了一些成绩 。 但是 ， 这种部分流程和产品的标准化 ， 却还是没有改变行业靠项目制推进工作的模式 。 原因就在于 ， 设计 、 施工等产品环节可以大部分标准化 ， 但其中仍然有很多环节无法标准化 。 而其他的投融资 、 营销等环节 ， 仍然无法标准化 。
与项目制对应的是制造业标准化的流水线 。 制造业的产品制造乃至销售过程和地产行业最大的不同 ， 就在于每一样产品都是大批量重复生产 ， 产品的工艺流程 、 成本核算可以高度标准化 。 这有利于公司决策层对于掌握全面而细致的数据 。
比如曹德旺就经常在采访中谈到福耀某种玻璃的生产成本是多少 ， 通过某种工艺创新能够降低多少 ， 如数家珍 。 你要去问郁亮 、 孙宏斌某个项目的土建 、 机电 、 幕墙 、 内装成本是多少 ， 能够降低多少 ， 如何降低这些 ， 他们就是懵逼的 。
这就是行业属性不同 ， 决定了公司最高决策层能够了解和管控到的颗粒度不同 。 这种不同 ， 决定了地产行业的管理难度极高 ， 对于人的依赖程度很高 。
这个依赖程度 ， 又体现在两方面 ： 一是对于人员受教育程度的整体水平要求较高 ， 除了物业公司外 ， 最起码得是专科 。 不像制造业那样 ， 中学水平就可以 。 二是对于这帮员工 ， 还不能像管流水线上公司那样去管 。 既要监督 ， 又要适当放权 ， 让他们在一线有一定的灵活性 。
难就难在这个监督和放权之间的尺度上 。
行业上行期 ， 要攻城略地 ， 就得充分授权 ， 得让听得见炮火声的一线人员有灵活决策权 。 一线的城市总 、 项目总 、 投资口/营销口/工程口等业务条线负责人 ， 手里的权力大得难以想象 。 面对动辄数以十亿计的拿地勾兑和融资款 、 数以亿计的施工承包合同 ， 这些地方大员很难经得起诱惑 。 于是 ， 各种五花八门的跑冒滴漏在所难免 。
由于是在潜规则的支配下运作的 ， 这种跑冒滴漏的数额有多大 ， 很难量化评估 。 不过 ， 前不久孙宏斌挥泪斩元老事件 ， 以及这两天被合作方举报的烟台万科事件 ， 为我们揭开了冰山的一角 。
就拿烟台万科这件事情来说 ， 偷税漏税过千亿这种说法明显是夸张了 ， 具体隐匿成本、虚增收入的金额也需核实 。 但里面涉及到的具体隐匿收入 ， 怎么虚增成本 ， 怎么向管理层控制的关联公司输送利益 ， 都是司空见惯的 。
真对地产公司感兴趣的外行投资者 ， 不妨以此为契机 ， 好好了解一下。

【声明】内容源于网络
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由著名财经评论家水皮先生创建，搭建中国ESG成果开发转化的信息发布平台，关注ESG投资动态，专注ESG价值传播，提供ESG资讯和解读，助力上市公司提升资本市场ESG表现，帮助中国企业融入可持续发展浪潮。
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