小张有个同事，前不久在东京买了套公寓，对此，小张很是不解。今天，小张终于把自己的疑问跟同事说了：你为什么要买东京的房子啊？那位同事的答案很简单：因为东京奥运会快到了啊。
真的这么简单吗？
奥运会对房价确实会促进房产市场的发展，并且有史可寻：
1996年亚特兰大奥运会：奥运会举办的前五年，房价共增长19%；从1993年到1995年，亚特兰大的房屋销售全美最佳，平均每年销售3.3万套；
2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番；
2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%；
2008年北京奥运会：从2006到2016年，房价涨幅为5倍；
2012年伦敦奥运会：同比英格兰和威尔斯的房地产价格升幅为5%，伦敦市区内年平均增长16%。特别是最靠近奥运园区的地段，成为东伦敦房地产市场大亮点中的高光地段。
2016年里约热内卢奥运会：在世界杯和奥运会的双重影响下，从2008年到2013年，里约的房价上涨了225%。
按照历史规律，东京的房价应当也会上涨。具体如何呢？我们用数据说话。
以下是东京23区的地图
（东京23区是东京东京23区是日本东京都底下，市中心地区的23个特别区）
1
房价
根据Savills公布的2018年上半年东京住宅销售报告（2017年12月到2018年7月），东京新公寓价格如下：
东京23区平均价格为1085000日元/平米，约合人民币66842元/平米；东京郊区平均房价为725000日元/平米，约合人民币44644元/平米；神奈川平均房价770000日元/平米；琦玉是615000日元/平米；千叶是59000日元/平米。
以下是东京23区新公寓平均价格变化（2012年-2017年）
根据上表，东京新建公寓的平均价格波动比较大，变化幅度从不到-10%到超过20%，但整体是上涨的。2017年四个季度的价格环比递减。
以下是东京23区二手公寓平均价格变化（2012-2017）
与新公寓相比，二手公寓的平均价格就低得多了，基本在40万到60万日元之间，约合人民币2万4到3万7。
2
供需情况
接下来，我们再来了解一下东京房产的供需情况
以下是日本两大城市东京和大阪大都市地区的公寓供应变化（2011-2017）
以下是东京各区人口变化（2000-2017）
2017年新供应量仅比2016年略有增加，开发商已暂售累计库存。 库存水平的提高似乎对价格的影响有限。 低抵押贷款利率可能仍在刺激需求，大东京地区新的高端项目畅销。
需求继续受到与2017年初相同的因素的推动。一些国内买家正在寻求遗产税庇护，并且有大量投资者期望价值从稳定的经济增长中升值。 另外的投资者主要来自亚洲其他地区。
3
租房市场
根据Savills的Q3报告，东京23区的租房市场持续平稳上涨
东京23区的中端市场平均租金为每平方米3,784日元，环比上涨0.4％，同比上涨2.2％。
中央五区（C5W）的平均租金为每平方米4,527日元，环比上涨1.6％，同比上涨4.5％。
C5W的租金比23区平均租金要高出19％，也许将达到新的年度高点。
2018年第三季度，入住率略有下降，但仍保持强劲，所有区均高于95％，也就是说空置率低于5%。
从租金指数来看，2008年次贷危机开始，东京中断市场公寓租金指数大幅下降，知道2011年才开始反弹，之后便处于稳步增长的趋势。
具体到租金，以下是2015年到2017年东京各区中端公寓租金情况
以下是中央五区不同面积的公寓租金情况（2014-2018Q3）
整体都在上涨，15-30平米的公寓平均租金一直是最高的，45-60平米的公寓租金在2018年Q3上涨幅度较大，成为了最贵的。
从房价、房租以及供需关系来看，东京的房产确实比较适合投资。
看完以上的数据，小张终于明白他的同事为什么要买东京的房子了，并且自己也有点动心了。
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