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安居梦照进现实　“房住不炒”点题高质量发展

安居梦照进现实　“房住不炒”点题高质量发展 大商所研究中心
2019-09-09
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导读：1978年，我国城市人均住房建筑面积仅有6.7平方米，缺房户占城市总户数的47.5%。2018年，城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米。40年间，我国城市人均住宅建筑面积增长了逾5倍。


　　1978年，我国城市人均住房建筑面积仅有6.7平方米，缺房户占城市总户数的47.5%。2018年，城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米。40年间，我国城市人均住宅建筑面积增长了逾5倍。
　　新中国成立70年，尤其是改革开放以来，百姓的安居梦正成为现实。同时，我国房地产行业已成为经济发展的支柱产业之一，在促进经济发展和居住环境改善等方面发挥了重要作用。
　　告别住房短缺
　　动迁之前，上海人吴先生一家三口挤在老城区的一个亭子间里。一张小小的桌子，做饭时是案板，吃饭时是饭桌，写作业时是书桌。拥挤逼仄的石库门、阴暗潮湿的味道、因空间紧张而剑拔弩张的邻里关系，构成了吴先生幼时关于居住的全部印象。
　　1978年之前，中国的城镇住房基本属于福利性住房，行业发展缓慢。尤其在北京、上海等人口密集的大城市，经历了一轮人口的大增长后，居民住房普遍紧张，居住环境普遍恶劣。1978年底的一份报告显示，1977年底全国城市缺房户占居民总数的17%，平均每人居住面积不足2平方米的拥挤户达89万户。仅在上海的棚户区就住着100多万人。
　　住房制度改革迫在眉睫。房地产行业改革的一系列理论探讨和实践由此展开。在这一时期，万科、恒大等房企先后成立。
　　1998年7月中央正式发布文件，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，中国由此进入了住宅全面商品化的时代。
　　“我们经过了近20年的探索，到1994年形成了初步的政策框架，在1998年终于形成了城镇住房制度改革的基本框架。”中国房地产业协会会长冯俊表示。
　　2002年，通过拆迁，吴先生一家终于住上了单独厨卫的电梯房。
　　多个国家层面政策文件定调后，房地产行业迎来了高速发展的时期。
　　国家统计局发布的《改革开放40年经济社会发展成就系列报告之八》指出，改革开放40年来，我国住宅建设规模大幅增加，有效改善了人民的居住条件。1998-2017年我国房地产开发投资累计完成85万亿元，年均增长21.4%；2017年我国全社会住宅施工面积65亿平方米，是1997年的4.4倍。
　　中国社会科学院发表的《中国住房发展报告（2018-2019）》显示，中国居民已基本告别“蜗居”时代，进入“适居”时代。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，房地产行业的发展满足了人民群众改善居住空间和环境的需求。此外，房地产的发展也带动了其他产业发展，促进了当地经济良性发展。
　　坚持根本定位
　　不过，在房地产行业蓬勃发展的情况下，部分区域房价高企备受关注。
　　冯俊认为，改革开放以来，房地产业发展为改善群众居住条件，为经济增长做出了积极贡献。但是，住房投资品属性过强，住房的基本属性在一定程度上被扭曲，一些炒房现象干扰了房地产市场的健康运行。不少中心城市，房价上涨的速度比居民家庭收入增长的速度快，居民家庭的住房杠杆率不断上升，居民负债过高，也影响了居民其他消费增长的能力；资金过度向房地产业流动，加剧了经济脱实向虚。
　　张大伟表示，高房价的产生与社会资源分配、城市发展不均衡、银行的信贷大量流入房地产等因素有关。土地财政短期内难有替代模式，加之经济周期的波动，房地产经常被用作短期刺激手段，因此核心城市房地产价格始终处于高位。
　　2016年底，房地产市场进入了一轮强调控周期。2016年底中央经济工作会议首提“房住不炒”；2017年2月，中央首提“研究房地产长效机制和基础性制度安排”。一系列高规格表态和政策，体现了中央对解决好房地产市场问题、加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的信心和决心。
　　迈向高质量发展
　　目前，我国房地产行业的规模已经达到15万亿元。经过多年的发展，房地产业的发展逻辑和格局正在发生改变。尤其是在“房住不炒”的政策主基调下，房地产暴利时代逐渐落幕，楼市将进入下半场。作为国民经济支柱行业，关系到上下游60多个行业，房地产行业如何实现高质量发展？
　　中国恒大总裁夏海钧认为，调控政策是“组合拳”。房地产企业一定要坚持“房住不炒”，满足居民刚性居住需求，行业就会实现稳定、健康发展。
　　夏海钧同时指出，未来中国房地产行业健康发展，仍有三个关键有利因素。“首先，中国的城镇化率仅50%多，欧美等国家和地区则达到80%。我国还有20%的增长空间，每年增长1个百分点就是1400万人口进城。二是中国目前人均居住面积39平方米，欧美则为80平方米，这个增长空间就是我们的需求。三是旧城改造。20%的老房子要拆掉，每一个地产商将来都不能回避这个问题。”
　　张大伟则认为，调控房地产不可能一蹴而就，过去几十年积累的问题要慢慢缓解。房地产行业的高质量发展应坚守“房住不炒”的根本原则，房地产税等长期房地产调控政策应该加快出台。房地产行业的长期健康发展，一方面要减少对土地财政的依赖，另一方面要降低居民对房地产作为投资品的依赖。

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