见微知筑——国际城市旅居地产投资开发与设计交流会

摘要:当代年轻人需要怎样的旅居体验？

国内外对于打造车内股市里的新旅居空间兴起一股热潮，随之而产生的地产开发，金融投资，运营机构不断的涌现，改变着传统的旅居商业模式。建筑设计、金融、技术、品牌是如何驱动业态的发展，让人们与城市建立更美好的旅行关系？

北京时间1月10日,《有一居》在北京璞瑄酒店举办的2019见微知筑国际城市地产投资开发与设计交流会，下午1时30分正式开始，会议分别就50年前的网虹酒店是怎样的国际轻型酒店开发模式与投资趋势分享日本小型旅居空间设计案例分享国际精品酒店设计与当代年轻人旅居需求城市旅居的创新和未来大数据角度解读旅居运营效率等与各位媒体分享，会议上《有一居》还推出“轻”酒店的新理念，由日本naoi建筑设计事务所的长谷光浩和直井克敏作为酒店的建筑设计师，二位嘉宾也在现场分享轻酒店设计灵感和设计理念，本次会议主题不仅让大家了解了新形势下的酒店模式与设计理念，还迎合更多当代消费者对酒店和民宿的新认知和“轻”理念的深入探索。

《有一居》创始人 戴周颖

讲到酒店，不得不先从我们中国酒店发展史开始，大家都知道今年是改革开放40周年，其实在40年前，党中央计划有6家中国一线的涉外酒店，在70年代末80年代初期开始建造，其中非常有代表性的是南京金陵饭店，我本人也是从南京来到北京，这家酒店对于我的情怀是非常的深。南京金陵饭店成立的时候当时创下了很多第一，这是国内在40年前非常大的骄傲。我们可以看到最高的楼，当时还有一个旋转餐厅，也是全国第一，也是第一个中国认不是通过中外合资，而是向海外资本借款盖的这个第一酒店。虽然我是来自南京，为什么我要把这个酒店拿出来跟大家说一说，因为这个酒店的创始人叫周鸿猷，这个人就是我的外公。

因为家里的原因，我刚出生不久基本上在我外公的身边，很多时候看着这个酒店盖起来，在这个酒店里生活，所以这个酒店对我的意义非常非常特别。我小时候萌萌的，呆呆的。对于酒店这件事情，因为这样的一个怨愤和感染，不管我在做什么，我之前十年做风险投资，不管我做什么，不管我在哪儿，我之前在日本、加拿大都待过，酒店我感觉就是冥冥之中对我有一种召唤，我去任何一个国家任何一个地方，都想体验一下当地是什么样的风景，感觉在那里真的让我感受很温暖的家。

2016年我创办了这个公司，有一居。熟悉有一居的朋友都知道，有一居刚开始是做日本民宿，我觉得这有很大的相同点，我们想给客户提供宾至如归的感觉。过往的两年时间，我们通过在座所有的朋友，我们的投资人，我们的客户，我们的媒体，以及很多入住过有一居，将近十万人的旅游者们，他们给我们创造了一点小小的成绩，今天我代表有一居所有的同仁们，再次感谢大家的到来！

2017年年底我们同样开过这样一个发布会，我们当时有一个口号“跟随初心，深耕海外”，我们当时请了一些人，当时探讨三个题材，我们抛了三个思路，一个是我们要做我们品牌的运营化，我们不光局限于我们要做民宿，我们要把这个更升级为一个品牌。因为我们发现地产跟金融是永远分不开的，我们当时想做旅居地产金融，我们发现在现在酒店的服务体系里，互联网，或者社交媒体给这些资产带来越来越多的冲击和影响的时候，我们发现系统运营化是非常重要的课题。基于2017年，我们当时给自己定了三个目标，今天我也借此机会向大家汇报一下我们2018年这三个目标到底做的怎么样。

首先，品牌，资产。我们在2018年成立了一个品牌叫做Spatium Hotel，这个酒店现在我们已经成功的完成，再建、规划三栋酒店，明年我们希望这个数字可以做到20个，303。Spatium是拉丁语了空间，我们突然发现，我们可以用英文的Space和premium这两个词加在一起就是Spatium，代表着空间的升级，空间的优化，这是我们想塑造一个酒店的核心，我们一定要让空间变的非常有魅力。空间如何变的非常有魅力？我们选择想着李嘉诚先生的一句话，地点、地点、地点，所有我们所有的酒店都是选择的日本最核心的区域，这个在银座，这个在东京车站，那个在日本的日本桥，我们只在日本最核心的地段盖我们认为最好看的酒店。其次，空间要有设计，我们设计感要超强，我们请来那么多优秀的日本设计师，包括像安藤忠雄事务所，日本一线的设计师品牌公司为我们酒店站队。最重要的一点是要宽敞，我相信去过日本玩儿过的朋友都觉得日本的酒店很矮又很小，能装一个人就不错了，更别说你把箱子摊开。我觉得越来越多我们这样的人去日本住的时候，我们希望他的空间变的更大，所以我们的酒店基本上都是在30平方，可以符合我们所有的中国游客，带着我们的父母、孩子一起去居住，第一个酒店我们现在在银座就是Spatium。通过这些空间的提供，酒店里有一个很重要的一个点就是服务，虽然我们今天在璞瑄酒店，有很多很棒的服务，我觉得服务其实我们很多是不需要的。但是往往我们为了这些不需要的服务都在买单。我们想想，你去住酒店，你有多长时间没有去过游泳池，你没有去过健身房，你去住酒店是不是都用他最豪华的餐厅？这些都不是，但是我们在房费里都会为这些买单。我当时提出一个思路，我们只把你住宿的那个空间提供的最极致，最棒，让你住的最好。这是在我们的思路下诞生的Spatium酒店，我们定义这一类酒店叫做轻酒店，“轻”顾名思义就是轻服务，重居住。

我们可以看到在过往有很多源源不断的海外游客，现在中国游客占酒店大概50%的入住流程，另外50%来自于全世界，可以看到有很多人他们都住的不错。另外，东方有一些钢筋混凝土的东西是没有温度的，需要更有意义，更有传承和更有历史感的东西，我当时挑了一个日本最有历史感的京东，我们在京东创建了一个品牌“Residence Jo”，我的英文名字叫Joey，当然这不是取自于我的英文名字，这是日本有个地方叫条，去过京都的朋友都知道一条、二条、三条，这是源自于西安，东部十条也是一个条，条的日文发音就是Jo，我们把这个取自于我们的品牌名。去年我们一年我们开了三个条的品牌酒店，这是我特别喜欢，我也亲自参与设计，我们可以看到所有的柱子基本上经历了一百年，这三栋酒店都是来自于日本的明治时期，一百年前的东西，但是我们又给它加入新的空间，这三个都来自于安藤忠雄事务所帮我们改造的，历时花了两年的时间，最后看到传承在里面，同样我们给它赋予了新的居住的体验，未来的东西在里面，所以这是我们当时提出的“传承与未来”代表的东西，我们希望今天在座各位如果有机会去日本的时候，一定要体验一下我们在东京的Spatium和Residence Jo，Residence Jo已经接待过来自很多中国的艺人，比如笑笑同学，这个笑笑是超女第九位，第一位入住的客人，当时给了我们非常正向的评论。

基于东京、京都，我们希望把新型的，带有设计感，又带有文化，在这里有居住的体验，我们希望这两个品牌可以传递给越来越多去日本玩儿的人。当然，我相信未来这个品牌不仅仅是落地在日本，我们希望有更多的城市可以让大家居住到我们这两个品牌。

基于我从小生活的环境，给客人提供一种宾来如归的居住体验是我应该努力创造的，应该为之终身奋斗的目标。我把我的终身目标放到了我们有一居，希望我们有一居目前这个团队可以给所有未来出国旅游或国内旅游的朋友们提供一个旅居的居住舒适平台。非常感谢这些朋友，我们希望在这里让你住的很宽敞，可以像当地人在周边跑步、散布，像当地人一样在周边吃吃喝喝，喝个咖啡，度过一个非常安逸的下午。我们把这个最终要作为我们的目标，未来我希望2020年在东京奥运会的时候干出一千套的酒店，今天在此跟大家夸下海口，2020年发布的时候再次来到现场，看我们能不能做到。

《有一居》芦义

关于空间的投资趋势。我们跟2018年说个再见，很多人看过逻辑思维的跨年演讲，我们跟2018年说一个再见，不确定的2018。2018年全世界所有的经济和各个投资人都在用一个词总结过去的2018年就是黑天鹅，2018黑天鹅是成群出现的，不是一只出现的，最大的还是中美贸易战，朝鲜半岛的局势，各种各样的变化。2018年我们知道整个儿世界有极端的，未知的和不可能发生的事情主导，我们后面做投资面对这些事情要有一些心理上的准备，我们可能要更多的把精力放在准备和预测上，我们不会预测什么东西，我们要给我们自己想做的和自己专注的事情做好准备，让我们在过去的2017年和2018年跟自己做的事情一样。我们看准市场的变化，也做了市场的调整，所以我们做了准备。第二，机遇比能力更重要。时机很重要，什么时候进场很重要。第三，事情能不能做成，我们说谋事在人，成事在天，后面的运气不错，能够把事情做成，实现我们前面说的Spatium一千套的理想。

2018年我们面临最大投资市场的灾难，A股和汇率，大家在国内都有感触，特别是国内的股市投资，资产性投资你受到了重创，股市和汇市。我为了准备这个活动收集了各种各样的数据总结出的趋势表格，可以看得到在过去一年里，全球房产指数，哪个地方跌的最厉害，哪个地方是有所上涨的，2018年中国人对泰国贡献很大，泰国2018年买房基本上到了顶峰，我们对日本的贡献也是有的，剩下都是在下跌。货币也是一样的，大家可以看到最后的一个，比特币、期货，我不知道现场有没有做数字货币投资的，2018年下半年挺难过的，比特币期货已经跌了74%，超过了所有的货币。2018年美元是最坚挺的，参考于美元的日元，在美元的指数上还有上涨，特别是这几天兑人民币涨到了6.4%几了，因为中美关系的摩擦会导致日元这个避险货币，欧洲的变化也会让日元货币上涨，我们过去做了三年很清楚日元上涨的趋势。

2017年—2018年大家到海外买什么？这是我从胡润调研报告中找到的资料，中国人在海外最爱买的还是房产，其次是基金、信托、共同基金，股票，还好2018年买股票的不是很多，不然亏的很惨，储蓄和投资海外的公司，大概是这样的一个趋势分布。中国人爱买房，这是有目共睹的。可以看到层次，这个来自于太平洋研究所，第一名是美国，其次是英国、爱尔兰，再是澳大利亚，亚洲来说日本移民趋势贡献，我们2017年做各种活动的时候，通过投资物件或去日本收购公司或去日本投资一个事件，想换取到日本做永居，去日本长期工作签证的人越来越多。我们可以看到，日本曾经是不待见中国人投资目的地和移民目的地的，但他现在进入了前十，超过了香港，南方人会在香港选择购置物业，我相信很快会进军新加坡的速度，这是2018年投资和移民倾向的数据。

我们回顾了2018年，可能2019年会是一个更加不确定的，因为所有的问题都还没有定下来，现在中美还在谈判贸易，我刚刚看了一下商务部发了一个特别不确定的新闻，谈判正在进展中，但是还没有结果。我们整体全球的经济环境可能会因为这两个超级大国的对抗，导致各种角度，各种维度会产生很多微小的变化，所以会有特别多的不确定。回过头，我们怎么能够摆正未来五年投资姿态？用一个字形容，原理各种风险，要稳，现在一定到了稳的时候。我自己买股票，我去年亏了很多钱，特别是美股，美股去年跌了很多。稳定是进入2019年以后首要的投资方向，可能很多人因为2018年最后股市下跌离开股市，或者离开各种各样高风险的货币市场，这些全部从股市撤离，我看到全球债权型投资产品，从2018年下半年开始上涨的非常厉害，大家都去买债，买消费资产，也会买土地，买公寓的不多，但是买土地的很多，要求稳。关于投资的比例分配，如何能够稳？黑天鹅的作者是一个长期做概率分析的教授，大家现在会把自己的资产平衡性为主，有足够的资金池、现金或固定资产存余，放在相对稳定的市场，也不是全部放进去，会预留10%—15%的资金，保持高风险的小额追逐，这是很好的心态，未来三到五年调整的心态。从历史数据来看，我自己找了一个资料，关于简明经济学原理，拥有地产的平均回报率都是正数，包括现在的日本，日本土地已经回暖了，放在十年的长轴来看风险是非常低的，可能跟货币比较像。地产的风险重心比较差，大家想做几个月或一到两年的投资，地产是很不好的选择，对于土地一定是十年以上持有，投资一定会有可观的回报，租金和土地上涨价格会比较稳定。

从地产我们引入一个概念，这是关于第一太平洋的研究报告，我们现在处在一个什么样的时代，前面讲到2018年大国对抗，而且整个儿经济形势的变化，我记得九十年代初，一九二几年美国经济大萧条开始，那是一个标志性事件，整个儿欧美国家基本上完成了从农业社会，或者完整的从农村到郊区的迁移，二三十年代美国的箫条表明了真正商业时代的到来，二战之后一直到六七十年代的商业时代。基本上全球经济高涨是八十年代到九十年代的资本时代，一直到现在的2000年，2000年之后第二次危机是从1998年开始到2008年，基本上构成泡沫，造成两次危机，1998年亚洲危机，2008年由于次贷、信贷，反复贷款，再抵押贷款造成的信贷危机，两个泡沫爆发了。2018年整个儿的情况，过继的层次已经进入到了第五个时代，数字时代，大量老的观念已经变化了，城市正在扩大，现在超级城市正在形成，像东京这样的城市现在有4000万人口，我估计在2030年左右东京的人口会4500万，有可能接近5000万，基本上所有日本人都会往东京移居，城市的规模越大城市的运转效率越高，节点越多。进入到数字城市，城市的效率越高了，运转效率越高，节点越多。进入到数字时代，城市的效率变高，城市空间利用率在变高，城市土地价值因为这个利用率转变核心地区变高，城市再往外一点，周围的郊区，农村不复存在，一切是一个整体。我不知道国内现在北京、上海限制人口，人口越多对经济越好，中国可能有政治原因，城市人口的上升，所有国家人口都在鼓励提升这个城市人口数量，达到这个城市经济繁荣。

世界城市指数，从2008年推到2018年，1、2、3、4不是城市的排名，研究了12个人口规模超过千万以上城市的数据，可以看到纽约基本上等于美国过去十年的经济，在2008年经济进入低谷之后快速反弹，可以看到纽约下面的住宅资本价值的上涨。现在进入了2018年，美国整体房价进入了微调下跌的趋势。伦敦是缓慢上涨，脱欧对伦敦有影响，但影响并不大。东京，东京2008年之后有一个大型的低谷，2010年的海啸造成了日本整体地价开放下跌，之后又很快的恢复了，因为2020年奥运会，导致整个儿日本土地价值在上涨。上面是人口和GDP的数字。巴黎过了2012年之后进入特别不稳定的阶段，房价和移民造成的问题，会让这个城市产生一些治安或宗教的问题。洛杉矶泡沫比较大，因为华人买房太多了。上海，基本上从2008年—2018年可以看得出来中国经济的变化，从一个城市平均房价来看，上海2008年之后，中国在那一次经济危机之后放了4万亿，全部投出来，政府很期望进入到公立医院等其他的地方，结果全部进入到了房地产，中国所有的现金全部在过去四年里，85%通过贷款流入了房地产，导致现在不印钱房子涨不动。上上周又印了1.5万亿，不知道这个钱将会去哪儿。上海的数字比较平稳，2008年到2010年高速，现在基本上平稳了。上海应该算是中国人口最多和规模最大的城市，而且也是商业化最成熟的城市，上海基本上能够代表中国一线城市房产的风向标，也能够代表中国经济的风向标，可以看到后面会逐渐的平缓。央行给他投钱，房产就会上涨，好像中国的规律就是这样，由政府控制房价。

我们从一个城市的经济、人口，整体世界经济环境变化切换到另一个话题，哪些城市除了常住人口之外，有没有因非常住人口带来的土地和经济的增长？我提出一个概念，旅客对当地房地产市场的重要影响，他的消费会对物业有需求。刚才也讲到，对东京这样的城市，旅客是逐年增多的。

对12个城市进行了旅客排名，最多的是纽约，每天在纽约过夜的旅客数，2017年的数据基本上到了60万，这也不是他中常住人口，是当晚过夜的人口。第二，伦敦。第三，东京，东京仅次于纽约和伦敦。我上上周看到一个很有意思的排行，如果把世界城市按照中国这样一线、二线划分，全球只有两个城市在一线里，就是纽约和伦敦，其他的全部是二线城市，东京也是二线城市，我不知道怎么排出来的。中国很有趣，两个城市在二线里，北京、上海，跟东京并列二线，东京差不多一晚上接近40万。上海一个城市过夜人口相当于中国铁岭一个城市完整的城市人口数量20万过夜，基本上从一个比例可以看到，这里虽然迪拜和巴黎不是最多的过夜人口，但是常住人口的数量比较少，这里巴黎过夜人口占到全部总人口的12%，每九个人里有一个是游客。东京的比例大概在5点几，每20个人里有一个是游客，这个数字在纽约，纽约是7.5%。那一侧有一个图表，关于消费的，旅客给一个城市带来了三种消费，第一，零售业。第二，餐饮业。第三，住宿业，可以看到在不同城市里住宿率占比。东京酒店比较贵，纽约的酒店也比较贵，纽约、伦敦和东京的酒店占比很高，零售业在东京占到40%，在东京买买买比较多，住上面的花费纽约和伦敦高。我们可以通过这个数据判断，这个城市的游客对这个城市的土地和房地产价格的影响。

我们选择一个城市来看，我们有一居做日本市场，挑了东京，当然纽约和伦敦也算。有一个数据，这个数据是从2011年，日本宣布东京要举办2020年奥运会之后政府KPI的变化，日本政府给日本入镜有客定了一个KPI，基本上2020年政府一年要有4000万游客进入到日本，2030年达到6000万，2030年日本的人口刚好1亿或低于1亿，差不多一年60%的居民是游客，因为日本是个旅游国家。左侧有三大都市圈，包括首都圈东京，大阪的关西，京都，还有福冈，现在日本政府正在努力开发南部的，三大都市圈的增长，基本上15%左右人数的增长。通过人数增长判定一个城市的土地价格，大家都知道日本人口是在减少的，我算了一下日本人口出生率在1.1—1.2之间，大家知道上海是0.8，北京是0.9，中国现在已经跌入到全球出生率最低的国家，已经低于日本。中国出生率最高的是山东，2.0。这里可以看到发达国家里的数字，加拿大是1.7，北美国家有很多我可以移民，我可以引入人口，我每年可以进入30万人口，日本政府现在也开放了劳动移民。我自己盖房子的时候我们有非洲过来的劳工，因为日本工人确实不够用，我后面会讲一个数据。

东京酒店入住率的变化，过去四年日本政府公开的数据，2010年海啸，一个海啸对所有产业都有影响，海啸之后反弹也会特别快，所有大的灾难背后都有投资机会，我那时候很后悔没有去买房。我记得我有一个朋友那时候在东京买了居酒屋，晚上八点钟整个儿交叉口没有广告牌和路灯的情况下他买了居酒屋，现在已经开了第7家，最低谷进去做的，有一笔资产。基本上东京酒店入住率在2018年平均来看，这上面是酒店，下面是所有的设施，包括民宿，酒店占80%左右，我们有一居运营的酒店在85%以上，泊数在60%。这里有几个问题，旅客需求在稳步提升，还有一个现象，大家认为在2020年左右会有大量的大型酒店盖好，但是到2018年看到这个数据并不理想，因为大型酒店盖起来很麻烦，工人短缺，工期特别长，我要盖一个容纳300或500人的酒店，在东京做大型的建筑是不可想象的，会耗用多少人力以及人工投入，没有理想的情况下，市场上大型酒店比较少，大型项目人工很少，这期间土地价格还会上涨，大型酒店拿到的土地都是站前地，特别贵，同时建筑的价格和人工费也在上涨，导致大型的项目开发会减缓。这时候就有了机会，我们拿特别少的土地，他们看到的那些，土地面积在100平米之内的土地，而且他的容积率和建成率比较少，能够盖到经济食用的高度和价格，小型建筑在过去的2017年、2018年在东京开发会特别快。

我这里有特别多的数据，东京二十三区完整土地价格变化，这是日本土地追踪信息网站，这个数据后面会跟大家分享我们投的一家公司，通过爬虫从网站上抓出来绝对真实的数据，我们从一个网站上分析了日本所有土地的变化。我们可以看到中央区，银座所在的地区，包括东京站的地区，土地上涨最快，因为是大型商业区首选的地带。千代田区，就是黄金所在的地方。涩谷区，最潮的，游客最多的地方。港区，也是六本木和商务区比较多。新宿区，中国游客最熟的是新宿区，但是新宿区确实是涨的最慢的地价，这里中央区的土地很贵，因为他的容积率很高，中央区可以盖高楼的。奥运会的场馆在这里，这边就是银座，过去很方便。

面向国际旅客新的住宿投资形式，旅途中的轻住宿。为什么共享住宿这么流行？我记得我们在去年发布会也分享了 Airbnb的数据，Airbnb应该是诞生于八年前的公司，他的高速成长期是2016年，正好是有一居选择做民宿的时候。亚洲东京增长最快的，他高峰期到了2万间的住宿，我记得Airbnb在纽约有10万间房间，现在数量慢慢减少了。但是还是回来，为什么共享住宿这么流行，一个字“穷”，我知道大家为“穷”找很多借口，这个房子很漂亮的，拍个照给你省人工，帮你降低房价，满足你的虚荣心也照顾了你的口袋，你可以花很少的钱，住的还不错，为什么那种五星级酒店特别豪华，丽思卡尔顿，很多年轻人不会选择那样的酒店，他们会选择既能够省钱，而且很适合拍照的地方，Airbnb基本上进入了这个市场，从最开始探索的共享经济，帮助口袋里省钱，这是当时推广的。关于用户的心理需求，廉价的租金，舒适的设计，社交需求，过去我们做的不是很好，没有什么社交，大家都用客服聊天，还有城市中心，酒店一定要在城市中心。

我们看看后Airbnb时代有什么变化？第一个，政策监管，我列了纽约、东京、伦敦、旧金山、巴黎，在2017年—2018年所有出台的政策，纽约已经很惨了，30天以下属于违法行为。民宿日本还是比较宽裕的，只能运营180天，各个自治区可以相应提高限制条件，最多也就是90天。伦敦90天，旧金山90天，巴黎120天，巴塞罗那需要拿到许可才可以，所以Airbnb全球面临非常大的挑战，公司房源大量的减少。2018年6月份日本民宿新法颁布之后，80%民宿一个月之内下降。第二，服务缺失，Airbnb去年6月份宣布一个计划Plus计划，如何改变服务，民宿的设施挺乱的。

Airbnb Plus他们提了一个新的运营标准，关于服务设施的提升，同时也会自己做品牌。在过去两、三年里，比较大的集团亚高集团，他在公寓型酒店里投资和扩张最快速的一家，老牌酒店集团，通过并购收购酒店式公寓，进入到共享住宿市场，还有一些新的北美互联网品牌common，整栋改造共享公寓。还有一个品牌，Airbnb在北美跟百慕大房地产公司，百慕大地产共同联合投资开发了新品牌niido，这是适合于中期和短期租客使用品牌性公寓，与大楼业主分享公寓，整体改造，这是联合型空间的设计，这是Airbnb正在尝试，他们也在积极的做这个尝试，通过整楼的构建在这个民俗。Airbnb还做了一件事，他还有一个Samara计划，在年初提出的，在去年年底有一个Backyard 项目，我知道今天在场有很多设计师事务所，Airbnb自己在干设计师事务所，他们自己的Backyard，他们会按照共享的房间设计户型，设计材料，设计如何节能，如何环保，提供里面方方面面的材料，Airbnb在做这件事，逐渐从一个纯的民宿共享的平台，逐渐向重资产，向建造，开发和联合开发运营转变，这是一个很大的变化，很多种小型平台也在做这种资产式的集中。

新的机会在哪里？集中式公寓，地段优势，独特的产品设计，如何满足那些既没有钱还要有逼格，规模小、品牌化，产品需要金融化，通过自动化提升效率，降低成本，这都是机会，而且所有公司都在做这个努力。

Spatium轻酒店，我们2017年10月份开始打地基，很小的空间，建好之后我在同一个位置拍了一张照片，同样的位置同样的照片，7个月的时间，基本上6个月就盖好了一栋小楼，占地60多平米，一栋老的建筑改造的。这是有一居第一个项目。

我们在里面融合的什么东西？首先颜值是最重要的，需要有品牌，需要有好看的颜值，需要更大的空间，更齐全的设施以及智能化管理，从门锁到里面。地段很重要，你刚才看到离奥运场地很近，驻地过去步行10分钟，到银座步行15分钟，2013年到2017年的数据，整个儿周边土地价格上涨，中央区涨的比较快，还好我们购入比较早，我们2016年初进入。我们第二个项目已经在盖了，第三个项目今年会陆续推出，基本上是10层楼的公寓。

还有我们最新的概念设计项目，这在61平米的土地上建了一个类似的酒店，我们从选址到设计到开发到运营，完整的服务，规定9到12个月，一个Spatium资产有土地能运营，我认为是一种比较特别的固定资产投资，五年里我们会给客户提供一定固定收益的包租服务，包租的比例会按照土地的价格，有的地方特别贵，因为土地上涨机会很大，年化回报少一点，如果土地便宜年化回报会高一点。有一居会帮大家做投资和开发，Airbnb做品牌化运营，在整个儿东京都市圈里，还有一个我们背后企业百居易，做整体智能化和无人化运营系统，我们用IT改造整体的运营节奏。

有一居在做的事情，一个是项目投资与开发，还有开发基金，通过基金的方式参与。第二，我们会做品牌化运营管理。第三，我们还能够把优秀的设计内容输出到中国来，我们今天请了日本的事务所到这里给大家分享他们后续在日本比较时髦的酒店设计理念，我们能够帮助大家改进国内小型酒店产品的设计，这是我们想尝试解决设计顾问的业务。同时，我们能够帮中国好的产品向国际的旅客展示，至家，中国的团队能够创造年轻人比较喜欢的家居设计，同时帮我们新的神田的项目在做内部家装设计方案，我们也会给一些空间的展示。神田的项目将会是至家在海外第一个共享家，至家最早是做家庭共享家具展厅，这跟Airbnb业务不一样，你的家装完了之后，大概有半年或几个月有味道，你可以把它变成展厅让你的邻居看，如果去买家具我给你打折，现在在北京很多小区都有，现在在北京、成都都有。

我们希望为国际旅客提供高颜值和性价比的“轻酒店”，希望帮助国际投资客开发和管理高品质的旅居不动产，所有的价格我们都是透明的，可以被持续经营的不动产。

《Naoi建筑事务所》直井克敏

当下的日本，在访日观光客激增为背景下，酒店设施的建设也在一线城市以及观光都市如火如荼的展开。酒店方式也在逐渐迎合年轻的消费群体，如胶囊旅馆，民宿又或者有一居在京都改造的百年町屋。本次将为大家介绍在东京极具人气的都市型酒店以及主体酒店。

如右边表格所见，访日外国人游客数量在逐年递增。2018年已经突破3000万人次。在2020年举行东京奥运会时，预计游客数量会超过4000万人次。酒店入住间夜数更是有望突破9000万。其中中国游客预计为2500万。虽然酒店的完工数量也在稳定上涨，即便如此，东京在2020年依旧会存在3500间的客房缺口。

在日本，被称为生活方式酒店的新型酒店受到广泛关注。如东京的 TRUNK HOTEL，HOTEL KOE，万豪集团的moxiv，凯越旗下的尚萃等等。而这些酒店的始祖就是以复古风而闻名的埃斯酒店。创新性的通过低成本的装修创造出了前所未有的，崭新的充满个性的空间。除此之外，还划时代的营造了易于社交的酒店空间。排除掉酒店前台，提供任何人都可以使用的免费WIFI，只要是感觉到舒服，充满感性的人，无论是谁都可以自由使用的便是埃斯酒店，便是生活方式酒店。

二，三十岁左右的年轻消费群体。虽然这些年轻群体还没有那么强的消费能力，但是他们却擅长通过社交网络媒体自发地进行情报扩散。他们通过在ins上面投稿的照片，不断地像全世界传递着最酷的酒店体验。当他们拥有了一定的经济能力时，便会成为酒店最忠实的消费群体。肯为了入住体验而支付高额费用的客户层便会不断增加，投资回报率也会随之而增长。

另外，对于不断增加的访日观光客来说生活方式酒店也有很大的吸引力，相信之后在日本也会不断增加下去。

TRUNK HOTEL 東京：渋⾕ DESIGN:MOUNT FUJI ARCHITECTURE STUDIO

TRUNK是新社会贡献型“社交社区”发信基地。其主旨是不勉强自己，在力所能及的范围之内抱有社会目的的生活。TRUNK是合并了休息室，料理室，客房，宴会场，商店，婚礼现场的复合型酒店。我认为在核心区域的涩谷建造了这样一个多功能酒店的意义是非常巨大的。客房单价在2万7000日元到57万日元，从标准间到露台以及最大可收容14人的附带loft的套间共计15室。最大的套间内配有料理室，长桌等。不再是单单提供休息的机能还可以，还可以供客人开派对，为客人提供等多种使用方式提案。

Hotel koe这个企划是由服装品牌旗舰店所提出，随时向客人传递服装设计理念的的复合型酒店。不再是每天只有三分之一的时间接触服饰，而是在24小时不断像客人传递KOE设计理念的空间展开店铺。一层作为餐饮区和临时服装售卖场，贴合涩谷的文化与亲和性。2层为洋服卖场，3层为休息室和客房。共计10间客房单价在3.6万~25万日元。

将广岛县的海运仓库转换为新的据点的符合设施。合并了酒店，自行车商店，酒吧，饭店，糕点房，生活方式商店。甚至可以将自行车搬进客房，对自行车爱好者非常友好。

以20-30岁的年轻人群为目标的生活方式酒店。以希望将住宿费用节约下来花在生活和体验上的旅行者和工作场所和时间不固定的自由者为目标。类似与上述这种复合形酒店或者在某些方面上特化了的酒店在日本极受欢迎，之后也会更加引人注目。

接下来将介绍本公司与AP工作室合作企划并设计的酒店。

首先是100 hotel。位于新宿建设中的酒店，预计与2019年开业。是以访日观光团体客为目标的咖啡店附带形酒店。共有44间客房。在设有中庭的咖啡厅之中活跃气氛，来吸引20-30岁的年轻团体。使用了黑色炼瓦和拱门的设计，充满了古典和复古的设计感正是本酒店的特征。

接下来是在两国建设中的小型酒店。两国车站距离东京车站电车只需要10分钟，距离著名观光地浅草也十分方便，对于访日观光客来说十分具有吸引力。这个酒店虽然只有9间房，但全部都是复合型房间，可供5人入住。室内设有迷你厨房， 不止是观光客，包括日本人在内的家族或者朋友等的长期居住也是可能。该酒店也预计于2019年开业。

圆桌讨论

戴周颖：我们可以看到今天三位嘉宾是非常也代表性的，找钱的，盖房子的，管流量的，我是做轻酒店运营的，咱们四个在一起，酒店行业一条龙服务。今天虽然我们谈酒店，这两年在国内蓬勃发展的是民宿，刚才也分享了苏州那个，我觉得更倾向于民宿的项目，今天很多民宿的老板也在，我替民宿的老板问问找钱的，民宿这个行业你觉得在中国的发展，我们听到很多民宿行业做的很苦，你觉得从投资行业来看，怎么重新看待这个行业？

卢阳：民宿第一个大的平台，这一波在中国机会可能是过去了，从小苏到蚂蚁，更多的资本在看着运营，运营确实是很苦，很多的中小企业都在某些地方做的稍有特色，但是上规模这件事是挺难的。在中国做民宿的企业家，一定要找到自己的定位，无论你在一个区的定位，还是你对一个产品和人群的定位。我们正在看上海的一家公司，他是做超高端长租公寓，他有上海最多的一千多套月租上三万以上的公寓，但是这里很多是洋房型的，他们拿出一部分做非常高端的，特色住宿的民宿。如果你在某一个细分市场，细分领域能够坚持做品牌，还是非常有机会的。像花旗银行这些公司从类民宿做起，现在已经变成一个酒店，被收购了，民宿是一个很有个人情怀的产品和生意，但是如果能做成大的企业和品牌，一定是有你的初心，定位和长期资本的支持，如果没有这些，作为一个小生意做几个是很谈心的事情，一旦你企业化就会很痛苦，我觉得要想好到底你愿意的收获状态是什么样的？像小戴这样做千年品牌的，这个初心需要有一个长久的打算，构成一个很好企业的初心。这是两件事，做民俗做几个小房子可以开心，跟做一个很好的企业是两件事。

戴周颖：您经历了从2003年，之前就开始做酒店，到现在也逐渐开始做一些特别也个性的，民宿改造的项目，你觉得经历这两个很大的阶段，之前是快速增长，规模化的时代，到现在越来越走个性化，从设计师的角度，你们觉得是不是自己的才能更大的发挥，怎么迎合这样一个时代？

李颖悟《O&D建筑师事务所创始人》

李颖悟：确实市场一直在变，现在的居住这几年变化还是蛮大，结合民宿，我觉得民宿跟酒店有非常大的差距，酒店确实可以规模化，更多是标准化、精细化的，不管你怎么减服务，减硬件，民宿可以更个性化，包括我们设计师，设计民宿的思路跟设计酒店是不一样的。

戴周颖：能给我们举个例子吗？

李颖悟：比如做酒店，床的高度，做民宿直接床放在地上，整个儿尺度会降下来，比如你住一个酒店，这个房子这么低有点不对吧，不管怎么样酒店怎么来说是标准化一点的，民宿你可以从设计的角度更好玩儿，你也可以更便宜，更破。民宿最大的价值是老板娘或老板，价值是那个人，所以这是很难规模化的。

戴周颖：我们现在是互联网时代，今天有一个标题是网红，互联网对今天的酒店和民宿影响是非常大的，我们看到微博和抖音都炒红了很多民宿和酒店，这方面在做美学报道的雅娟肯定有很多心得，看看跟我们分享一点。

王雅娟：我先分享一组数据，正好是上个月我们刚发布的《旅游白皮书》，可以看到在微博上旅游相关的兴趣人群是很大量的，我们自己的数据将近2亿，占月度活跃用户40%，旅游相关的技术人群很高。第二，他的内容我们发现越来越多的追求个性和小众，个性和小众是谁带的，其实是网红带的，或者旅游的达人，他通过他自己的内容，带出来他的调性，通过这个内容里包含的产品。我刚才讲我也在营销端，营销我们经常讲机器，现在的机器不是一对的概念，内容和产品是一体的，内容种草到线下拔草，网红在所有社会化媒体平台都有相应的粉丝积累，发内容粉丝积累的过程中其实把用户圈出来了。刚才李总讲到，我们总笑说现在很多产品怎么卖，有的技师，海参怎么卖，要有海参技师，民宿怎么卖，可能老百姓也得是技师。从旅游的角度来看，我们看到旅游的人将近2亿的用户，90年—95年，95到2000年的，这十年大概占一半以上，这十年出生的人群旅游的兴趣是非常高的，我们都说90后特别幸福，因为有60后的父母可以支持到处旅游。

还有一组数据刚才讲到的民宿，我们刚才讲到内容和旅游的兴趣越来越多元化，从我们综合数据来看，民宿占整个儿搜索量，搜索关键词跟旅游相关排第八位，第一位是文化，更多的偏体验。民宿在搜索量增量里排第四，还是蛮靠前的。民俗相关的内容博主，在微博上有6万多个，民宿背后有企业，经过企业认证的有2000多个，可以看到民宿这个领域是相当活跃的，确实大家在走着偏网红的内容自带的。

戴周颖：在座各位的民宿老板，想经营好自己的民宿，要有一个有网红特质的老板娘，当然自己是网红开一个民宿，你们觉得会成功吗？

聊完民宿，今天还有一个很大的课题，毕竟是做投资，话说回来，我们可以看到刚才芦义讲今年有很多资产不大好，特别是B圈，快要崩溃了。从投资的角度，在座有很多是投资人，我们想听卢阳介绍一下，在现在的大趋势里，虽然说房子还不错，但是好像也没有那么好，能不能分享一些，如果我们作为一个口袋里有一两百万的中产阶级，什么样的方向你会觉得在未来中长期三到五年是比较好的领域？

卢阳：刚才芦义讲的非常的精彩，去年的数据，所有的对冲基金，专业管钱的，做股票的和二级市场的，平均回报率是负6%，这个钱如果给到小戴，正好是正6%，一下子差12%，你去年没做投资，你比专业做投资的对冲基金二级市场还做的好。

我觉得房产一定是中国人非常有情怀和非常熟悉的一种投资方式，在房产这个资产端占了全世界资产总额的25%，最重要的问题是在什么样的时间投什么样的区域。日本作为一个亚洲最发达的国家，在前20、30年在泡沫破裂以后，最近也是因为流通性变宽，因为政府对旅游的大力支持，酒店业变的非常非常火，我们看到很多大型的投资基金都在日本的酒店布局。我又看到一个现象，刚才芦义进到2018年6月15日《民宿法》诞生，让80%以上的房地产下调了，如果能够在东京旅游的人数每年10%几增长的城市，有大房型适合家庭的，又办得下出国牌照的，其实是非常不平衡的供需关系。我第一次去住小戴的银座的项目，很明显我们对面是一个APA，APA的价格是1万到1.2万日元，面向日本的商务群体，但是这边可能是2万日，但是住的面积这边是35—40平米，那边是10到12平米，我们住了三倍多的面积，但是价格没有涨，我们讲是套利，对于顾客来讲，在这个空间居住比在对面居住是套利的。日本也有一个现象，两极分化，很多10平米房子在1万日元，你也可以找到很多很好的酒店，位置也不错的，但是中间这一层是非常非常少的，2万到3万，面积又大。

我看到另外一个投资现象，地产和酒店业在全世界兴起了一股公寓转酒店的风，这股风是现在资本界特别特别看好的，因为流量，大家能找到大户型货源的价值，越来越多的B端的运营商开始专门运营大户型，从公寓改短租，短租又可以分为你是住一天还是住四天以上的，小戴的产品特别适合30天的，你需要一个休息，在里面待的时间会超过10个小时，需要的房型更大。我们看到无论是美国还是亚洲，有很多中短租的公寓型酒店运营商开始诞生，他们无论是被亚高这样酒店集团投资还是平台投资，现在都变成特别特别火的市场。我觉得如果对于个人有资产200、300万，我真的不建议你买股票或者做个人二级市场判断，因为专家都错的很厉害。如果有这笔钱，放到实物资产让人帮你搭理，你在市场上平均已有的数据回报率高10%到20%已经是非常非常好了。

卢阳：我真心的想法，不仅是为小戴做广告，我觉得投给UBAN资本可能回报会更高，但是你看不到你的资产，我们全是做到融资里了，能看到资产的是你能看到一个属性的产品，我觉得是非常有意义的。

戴周颖：李总也做了这么多产品，肯定也会发现哪些产品是酒店，做民宿是赚钱的，哪些居住率是不怎么样的，这方面有没有一些经验可以给我们一些指导性的方向？

李颖悟：对投资确实不熟。我觉得你们公司在日本的产品，如果跟中国市场比确实有很多幸运的，日本整个儿城市是允许盖小房子的，他是地势非常小，这也可以说是中国为什么今天城市没做好一个很大的政策缺陷，中国太把地划大了，而且越来越大，中国拿地都是超大的开发商，几个联合起来才能拿一块儿地，都是多少多少亿，几百几十亿，都是这个数量级。东京他们划的很小，是每个单独业主，你的模式基本上跟中国大陆是不可能的，干不了。首先，小酒店没有那个地，不允许你建，这样中国是更大的巨头垄断。在这种情况下投资民宿，因为我也尝试过投资民宿，我们也尝试过做酒店，中国本身土地产权的问题，投资民俗作为租的概念很难赚钱，我虽然不太懂投资，基本上我回国或在美国我喜欢买房子，因为是建筑师，我觉得也是通过这些受益，还是要有产权，产权是很重要的，如果租房子做民宿赚钱挺难的，因为你投这么多虽然赚一年，过一年又装修了，物业升值跟你没关系，这个我觉得并不是好的。

戴周颖：在您的PPT里面看到新型酒店前台和大唐，有一些跟传统不大一样的使用，这些是不是也是因为土地越来越贵、成本越来越高，运营房想尽一些办法，有背后的原因吗？

李颖悟：应该也有，其实设计就是尽量利用好空间，本身用尽量少的间做成跟别人不一样又趣味性，这是一个双刃剑，又省了成本同时又好玩，这也是设计的价值怎么样找到这一点。

戴周颖：我们在日本做的时候会对这块特别的在意，因为日本是寸土寸金建筑成本又特别高，恨不得一块地两个地方用，因为日本这样一个环境，我不知道中国这样的发展是不是因为它的一些业主他们这方面的更新换代，他们一种升级会影响到了前端的设计也有很大的变化？

李颖悟：会改变的，尤其是这种大都市像北京、上海、深圳、广州，土地确实越来越贵，这样建筑空间越来越值钱，在这种情况下自然就会更讲究空间很好的利用。

戴周颖：其实玩微博、抖音有一个特别大的不明白的地方，这么多漂亮的民宿，这些网红他们是怎么找到的？

新浪微博高级副总裁 王亚娟

王雅娟：我不敢说每一个人怎么找到的，总的来说好的民宿但凡有一个人住过，有人愿意去晒其实就容易被别人看见，其实口碑传播是自发的，哪怕你有一个消费者，这个消费者替你传，在社交媒体上好处是什么呢？我们在过去讲企业经营一个满意的客户有另外五个会听见，现在有了新媒体之后不是另外五个，至少另外20个，甚至200个，如果他是大V、网红粉丝量几百万，哪怕十万粉丝远远超过过去传统口碑传播的概念，有人说好，特别是大V说好，被知道的概率非常高了。

戴周颖：我们经常说之前有一个花总，一下子在整个行业里掀起风波，我们经常说社交媒体改变了我们的生活？

王雅娟：那个案子是24小时有1个多亿的阅读，他是第二回搞了，之前有过一回，网友就说酒店一直有一个问题解决不了，酒店的从业人员也是挺难过的，说实话刚才李总也在讲，规模大、标准化，内部设施房子是单独人作业比较难管，酒店也比较纠结怎么应对这种负面，那次比较厉害。后来这个事情大概稍微平息之后了又有第二轮发酵，花总有正义感为大家着想，面临着人身危险。

戴周颖：社交媒体改变了人类的生活。三位都是旅居人士，经常出去玩，经常住酒店，经常和我们在一起。对于旅居每个人都有自己的标准或者是要求，我们也想听一听对于现在旅居行业，你们居住什么样的空间会留下很深的印象，你们会花高于市场的金额再去住，这其实是我们从业人员特别想了解的？

卢阳：我其实也是一个超级的酒店控，首先要分场景，到底去那个城市干嘛，第一，商务肯定吸收综合功能比较全。第二，去第一次旅游的国家，我的选择标准就会选择这个国家建筑设计室设计的，如果有百年品牌就住百年品牌的酒店，比如像去印度尼没住过他们百年酒店就没有去过这个地方，对这个地区的文化、设计和历史可以通过酒店来完成学习，有些地方真的一辈子就只去一次，去这种百年品牌或者当地设计师设计的，瑞士有百年非元素的酒店，也有温泉的酒店，当地建筑师用当地的才俩在当地风土设计出来的酒店。第三，你去过很多次的国家，比如说像日本，这个时候你会很反感，要看带谁去、多少人去，很少实验新的东西，很少实验当地生活相关的场景，大家对日本酒店很熟悉，日剧有50多岁大叔每集都讲他谈恋爱，带某个女生去某一街逛街，他就讲这街的故事，吃的都是和卖的东西。还有日剧讲这条街发生好多事情，有很多故事在里面发生。经常要去的一些地方，我的选择会选择希望每次去这个地方的时候可能了解一个街区，告诉我街区跑步怎么跑、晚上喝酒在哪儿，我的需求在那个额街区跟当地人变得更像当地人，不像一个旅居客。

李颖悟：我们是酒店设计师，我们没有度假，都是在工作。每当去到酒店花钱很多这就是考察费，酒店目的地一般有两种，有的可能奔着酒店去的，比如去腾冲就奔着石头记去的住两天，逛一逛就回来了。我比较感兴趣一个区域，有些区域擅长步行，能住几天能步行的区域，旅游的价值会出其不意，走一走会去到各种小店餐厅，遇到不同人聊天，那次我在墨西哥遇到一个美国退休牵着狗的老人，他就是万豪创始人的朋友，发信息他们怎么转迁徙一年，大概五年前万豪预测40%的客户是迁徙一年，我是通过街头遇到一个老人知道这个信息的。旅游有很多出其不意的地方，我在一个城市旅行查附近比较小的特色精品酒店，通过网站信息或者一些书查到小型个性化的酒店，一般我出差住偏商务酒店少一点，尽量在一个城市稍微偏一点，有点郊区化度假办商务功能的酒店是我挺喜欢选择的。

王雅娟：我自己因为出差比较多，基本上工作为主的，旅游就是跟家人一起，但是比较少。我自己出公差就是怎么近怎么方便怎么来，家里一起旅游什么都尝试过，比如说星级购电也尝试，Airbnb也住过，民宿也住过。刚才说的石头记我也住过，蛮有意思的。我们自己用微博上面的用户体验去讲，其实就是世界那么大我要去看看，看的过程当中酒店也好、民宿也好、美食也好、景点也好、当地人文也好，都是体验的一部分。现在我们看到真是越来越小众，每个人都有自己的特点，我们在旅游目的地的数据来看，有一些地方我都不知道，多少也有一些知道但是觉得这辈子都不会去的比如说像莫桑比克很小的国家，变成很热门的旅游名单上。

戴周颖：在2018年马上进入2019年，越来越旅居人士都是2000年以后，可能主流都是90后，马上就会进入2000年以后，他们获取信息很多途径都是来自于互联网，都是来自于社交媒体，所以如何在这里面打造出一个网红酒店，大家都是非常关心的话题。

今天很有幸请到三位嘉宾，最终给我们的思路首先你要做一个设计特别好的酒店，然后你需要带有网红属性的老板娘，最后有投资人，再次感谢三位大数据，感谢大家的聆听。

百居易的创始人张烁

今天要给大家分享的是通过大数据来解读国内民宿市场的发展，今天结合我们系统内部的数据和行业的数据来和大家一起解读一下我国国内民宿发展的情况。

这个表格是我们通过和多个数据渠道最后产生出来的一个表格，这是阐述从2013年到2018年国内民宿的发展情况，其中柱状图表示民宿的数量，这条线表示的是每年民宿的增长率，这个数据也是大家在相比于公开渠道获得数据，这个数据会准确很多，我们可以看到在2015年的时候虽然总量不多，但是增长率到达特别高的巅峰，我们看到总的增长率接近400%，也就是每年4倍多的增长，所以我们可以把2015年看作中国民宿发展的元年。在2018年的时候，也就是刚刚过去的一年，民宿的增长率已经明显的放缓，还有专家预测2019年增长率更低，虽然增长率比以前明显降低，我们也看到总量在迅速扩大，我们就认为最近两年民宿进入稳定同时也是蓬勃的发展期。

在这个时期这个现象很明显，整个民宿拿房房租价格上涨，而且优质的房源现在在一些比较火爆的城市已经拿不到了，同时也是有人力成本上升和个轴成本上升的局面。好处因为民宿整体房源变多了，所以大家对民宿认识也变得深刻了，以前可能去问周边的朋友很少人住过民宿，现在去问很多人在Airbnb订过民宿。2018年的数据有60万套民宿在线上可以被预订，同时接近百分之百的增长率。

这个数据更直观，我们看到2018年我们计算民宿市场260亿的规模，预计2019年民宿市场规模将400多亿，还有很大的发展。民宿增长率整体变得低了，为什么2019年还会有如此大的增长，我们通过数据会察觉到可能是二线城市的助力。

四个圆形图分别代表我国国内民宿规模最大四个城市民宿的体量。上面的数字表示国内城市民宿的数量，大面的数字表示增长率。我们看一下城市的名字和我们想象是不是一样，排在第一名是上海，然后是北京，然后是成都和重庆。我相信前两名大家应该是不出所料，对于第三名和第四名应该和常规的认知有一点点差异，成都和重庆这两个城市尤其在去年异军突起，在民宿业占了很大的比例。不仅是四个城市，我们直接统计了国内十各城市的民宿的数据，这十个城市也是TOP10民宿规模的城市，我们可以看到右边是房源数量，左边是增长率，非常明显右边和左边的图形形象基本呈现反比的情况，也就是说在基数最高的城市增长率最低，在基数低城市增长率非常高，我们投入这个数据也能看出如果说现在还想投资民宿行业，去做民宿的运营，我们应该从哪些城市下手，应该如何去选择我们的目标市场。

刚刚大家一起看了在不同城市民宿的发展情况，除了城市之外，我们还有没有其他可以参考的维度来更深入的分析民宿市场的现状呢？我们看到这是一个北京的数据，在2017年11月的时候，我们统计每个房东平均拥有三套房源，这个数据说明民宿的集中度还是非常低，也就是说大多数民宿还是个人房东去运营。但是到现在我们到了2019年1月，我们发现民宿房东膨胀了，他们从三套房源到现在平均每个房东将近七套房源，通过这个数据可以看到民宿集中度经过这几年高速发展之后变得越来越集中。我们通过另外一个角度再看一下民宿的集中程度，我们把拥有一到三套房子民宿房东称为小房东，拥有四到十套房子的房东称为中等房东，拥有十套以上房子的房东称为大房东。左边圆形是人数的比例，我们可以看到小房东仍然占据将近半壁江山40%，中等房东也很接近小房东规模，而大型房东占的比例比较少。但是右边那个图展示的是这些不同规模的房东所拥有房源的数量比，我们可以看到跟左边数据比例完全相反，少数的大规模房东拥有最多的房源，这个数据从另外一个方面印证目前民宿集中度比例，在当前民宿集中度上升的驱使下，我们很多民宿其实现在是正在更大规模化开始做品牌运营，所以现在如果是进场单独的独立的房东，在面对目前的竞争形势上会有很大的竞争压力，因为现在很多职业玩家开始入场，每个人都开始做品牌做的规模越来越大，国内最大的几个民宿运营商他们的房源规模都已经在3000到6000套的规模，很大的体量。

在民宿竞争加剧，民宿集中度上升的时候，我们作为民宿的房东该如何在这种环境下去生存发展，我们通过数据来分析。首先要做民宿我们要知道我们客人来自哪儿，首先这些民宿预订平台，不管做民宿还是酒店这是最大的客人来源，这四家现在在国内看到市场占有率最高的前四名，这四家他们整体情况到底什么样，我们统计目前相对比较准确的数据，最大的还是Airbnb，然后是国内的途家，之后是美团榛果，最后是小猪短租。这四家整体占了国内民宿总流量95%，之前大家比较熟悉蚂蚁短租、米鸟短租他们剩下加起来可能只有5%，这四家基本上垄断国内线上民宿的流量。除了体量数据，看看还有没有其他我们可以察觉到的东西？我们发现在Airbnb下订单的人平均每个订单长度是两天夜，也就是住两晚，途家是1.7，美团榛果是1.5，小猪数据是没有的。我们可以看到这几家所接待的人群他们有什么区别，住的长的可能是出行更远的人或者消费带的人比较多的地方，住的时间短可能就是很近的旅行，我们通过这个能看出不同的平台拥有这些用户的特质，所以我们做民宿的时候也要基于面向客源去优先运营某些平台。我们统计到这些平台每个订单平均价格，同样可以看到Airbnb是客单价最高的，然后是途家、榛果，差距是非常的明显。这是更直接的数据，我们直接计算每家平台平均每晚到底有多少钱，同样看到Airbnb是最领先，途家最接近，美团榛果明显比较低，我们可以分析出榛果的流量主要来自于美团，跟美团用户重合度是非常高，我们可以看出不同用户群体他们之间消费能力的差异。

刚才说怎么去认识线上流量渠道，其次除了线上民宿预订平台的流量资源，我们作为民宿这些运营品牌也要积极的去拓展自由获客，不能完全依赖于第三方，我们通过技术观察到的数据和客户反馈的情况，我们发现在国内做的比较好投顾品牌大多数都能做到3%的订单流量来自于自有渠道，这些自有渠道他们自己的公众号、自己的微博、自己的其他自媒体运营渠道，更简单的微信朋友圈，通过这些渠道做到30%自有流量。这30%的自有流量有90%来自于回头客，我们可以看对于房客的运营是有多么的重要，它能带来多大的自有流量。

减员增效，精细化运营。首先要控制装修成本，这个事情其实说起来很简单，大家都明白，但是我们有一个用户把这个事做到了极值，他们之前最开始做民宿的时候就是城市公寓的民宿，最开始房子装修成本在3到4万左右，虽然不算特别高，但是这个成本在他们整体运营过程中还是非常大的负担，他们通过做了一些实验去移除某些设计元素，保留其中某些设计元素，在移除和保留不断责实过程中去看房间预订率是怎么样的，最后他们发现一些对预订率影响不大但是成本不低一些设计元素，之后对预订率影响很少的设计元素从设计中移除，但是移除不是一直移除而是拍照的时候保留，拍完照拿走继续复用，通过这个方式保持预订率基本不变的情况下，把每间房装修成本1万元之内，这已经做到相当低的成本。其次增加清扫效率，每个清扫保洁阿姨20套房是比较高的效率，增长管理效率，更精细的财务管理。后面三点其实说起来容易，但是做起来尚有一定的难度，到最后的时候会告诉大家怎么来实现这三点。

除了运营相关的，我们还要关注政策，在戴总介绍说到去年6月份日本民宿法的情况，6月一夜之间80%的民宿在日本消失，对于很多在日本做民宿的团队和公司都是一个致命性的打击。我们在国内做民宿的人也要关注我们国内的政策形势，我们在行业内已经接触到比较多的相关信息，我就找一些比较有价值的信息、政策性的信息来分享。在去年6月份我们公安部出台了民宿的意见征集，民宿意见征集是和很多民宿从业者、民宿预订平台共同完成针对公安部级别对民宿的管理办法，证明政府还是愿意去跟大家交流，想办法如何解决把民宿这件事做的更好。然后在2018年11月西安市政府为民宿从业者颁发民宿版个体工商户执照，在西安我们可以基本认为民宿已经合法化了，至少在工商层面是合法化了。去年11月国家信息中心研究分享经济的中心，联合目前国内四大游客运营平台共同研究制定民宿的规范，所以我们看到这些时间点都是最基础政策的引导，之后在做更细节规范的制定。更内部的消息在去年年底开始有国内一些城市公安部门已经陆续和一些具有资质公司进行合作，推行民宿的身份认证系统。通过这些数据和信息可以看到，国内整体大环境还是政府鼓励民宿发展，鼓励的方式一方面要纳入真正的工商管理中，另外在安全方面公安部要求我们去做身份信息的登记，具体怎么登记我们目前看到受政府的要求，一个是谁来入住，真人是谁，另外入住是哪儿有一个位置的验证，还有就是我们要验证这个人订单信息到底是什么，主要是这些身份信息、位置信息、订单信息，三者完全一致的情况下，把这个信息时时传给公安部门，跟供电行业类似的身份认证系统，这也是有些城市已经在真正推行的一件事情。当这个事情落地之后，我相信没有这些认证能够的民宿可能会运营过程中受到一些公安部门的阻力，这是我们观察到国内政策最新的趋势。

最后介绍一下我们软件具体的特性，我就给大家介绍一下百居易到底有什么比较有特色的功能，我们这个系统支持民宿管理，所以他支持很多针对民宿行业特有的功能。比如说民宿渠道的对接，我们把国内几大民宿线上平台都已经完成了对接，并且跟目前前几名平台已经完成了官方对接，这是对于我们系统很难得的一件事情。根据民宿房东使用习惯把民宿日历，和房价管理、房态管理混在一起做了日历、房态、房价管理系统，房子来了订单系统把房子对应其他渠道关掉，防止订单冲突。我们可以在一个系统中去处理查证回复不同的渠道的信息。还有常见的数据分析，还有一个微店，微店是提供房东获客的工具，刚才我们说到自有流量很重要，所以这个民宿微店就可以让房东很容易把他的房子分享到自己社交网络，通过社交网络获客。这是我刚才说的一些细节，这是目前百居易一部分用户，左边大家都熟悉是今天的主角，下面是一个很有特色的在北京做的很好的民宿，他们把住宿和展览合在一起做了民宿，还有国内的品牌，我们客户不止是这些，包括国内最大的民宿公司部分城市也用我们的系统

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将新海外置业设为星标

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