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从2022年开始，泰国正在实施各种措施，吸引外国对制造业的投资，大力发展制造业，特别是先进制造业，并推出减税和免税政策。
然而，制造业投资周期长，需要使用土地，因此如何获得受法律保护的稳定土地权是外国制造业投资者需要考虑的关键问题之一。
实际上，泰国传统上是一个农业国家，土地是普通人最重要的资产。因此，法律严格保护本国人民的土地产权。
尽管土地是私人所有的，但原则上外国人不允许拥有泰国土地。外资企业的土地需求和土地产权的外部制约是泰国外商投资领域的主要矛盾之一。
那么，泰国法律对土地权利有哪些限制、中国投资者有哪些方式可以合法获得土地权利呢？本文为大家一一解答。
根据《土地法典》，外国投资者持有49%以上股份的外国自然人或法人原则上不能在泰国拥有土地，只能租用土地。地方土地办公室将严格审查申请购买土地的外资公司（无论外国所有权比例如何），核实泰国股东的资金来源，确保泰国股东的身份没有被用来逃避法律。
所以我们都知道，外国人在泰国置业，不能购买带土地所有权的别墅，只能购买高层的公寓（condominium），并且在同一个公寓项目里外国人购买的份额不能超过总数的49%。
根据《土地法典》，外国人从外国带入不少于4000万泰铢的投资，投资于泰国国债、国有企业债、不动产基金或者获得BOI（泰国投资促进委员会（Board of Investment））优惠的企业并且投资期不少于5年的，可购买面积不超过1莱（约1600平方米）的土地用于投资者本人或其家庭居住，但土地必须位于曼谷、帕提亚、省会城市或其他被规划为住宅区的地区，且不能位于军事区。
据《工业园管理法》，设立于受工业园管理局（IEAT）监管的工业园内并享受IEAT优惠待遇的公司，无论股权性质，均可获得位于同一工业园内的土地，用于开展经批准的经营活动。
在实践中，每个工业园区都有自己的产业规划，进入工业园区的企业必须符合工业园区的产业规划。为了集约用地，工业园区对不同行业的企业用地规模有要求，例如汽车制造企业用地不得少于1莱，仓储企业用地不少于3莱。
根据《投资促进法》，获得BOI（泰国投资促进委员会（Board of Investment））优惠的公司，无论股权性质，均可获得与经营活动相匹配的土地，但只能用于开展享受优惠的经营活动。
此外，根据泰国投资促进委员会2022年8月8日发布的新规定，拥有BOI特许经营权的企业，如注册资本为5000万泰铢或以上的企业，有权购买不超过5莱的土地用于建设办公室，不超过10莱的土地为管理者或技术专家建造住宅，以及除生产所需土地外，用于建造员工宿舍的土地不超过20莱，办公和住宿用房不需要与公司的营业场所或工厂位于同一地点。
根据《工业园管理法》，在工业园内获得土地的外资控股企业，如被解散或被转让，则应在三年内出售该土地。
根据《投资促进法》，根据BOI优惠获得土地的外资控股企业，如其享受的优惠到期或被提前撤销，或者企业被解散或被转让，则应在一年内出售该土地。
外国人和外资控股的公司可以通过收购他人持有的土地或者收购持有土地的公司的股权获得泰国土地。
但是，收购方或被收购后的公司仍然需满足《土地法典》《工业园管理法》《投资促进法》的规定才能在收购完成后合法拥有相关的土地。
外国人和外资控股的公司都可以在泰国租用土地。根据泰国《民商法典》，普通土地租赁一次不能超过30年，到期可续租，但每次续租也不能超过30年。另外，租期达到三年或以上的土地租约应到土地办公室进行备案，否则不能对抗第三方。
此外，在满足相关条件的前提下，用于工业或商业用途的土地租赁期限可以达到50年并且可续租，每次续租也可达到50年。
9.泰国对土地使用有哪些限制？
根据泰国法律，土地的使用需要满足许多要求，如城市规划、土地使用规划、环境保护、有害物质、能源和电力消耗。
此外，如果土地是根据IEAT或BOI的批准获得的，则还必须遵守批准中对土地使用的限制。
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