两年前，笔者的《决胜海外房地产》发售了，该书全面剖析了全球4大洲7个国家和地区的房地产市场趋势分析；其中在澳洲房地产市场的阐述中，明确地说明：由于墨尔本CBD的扩容规划过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成共过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金回报率将下降。
一年前，澳洲央行曾警告称墨尔本CBD存在公寓（Apartment）过剩的情况，那时很多澳洲本地及海外房产投资者(包括来自中国的投资者)还不以为然，还是执迷不悟的投资到CBD的高层公寓项目中。特别是那些小户型公寓、酒店式公寓、学生公寓、没有车位的高层公寓，基本都是澳洲本土的鸡肋型产品。
现在最新数据显示，沿着主要道路StKildaRoad，有20%的公寓正在求租，而在CBD，有12%的公寓空置无人居，开发商使劲浑身解数来寻找租户。ResearchSQM对一系列在线门户网站上的出租公寓数量进行了研究，发现在过去三年里，StKildaRoad上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。目前，墨尔本市区还有成千上万套公寓正在开发或规划中，到2015年将会有3万9千套公寓建成，届时CBD公寓的消化不良的情况将会变的更糟。
在CBD，墨尔本开发商BradyGroup在其已经完工的公寓楼的高层挂上了“公寓出租”的招牌。消息人士说，Brady两栋楼共有百套公寓等待出租。中资的远东发展有限公司（FarEastConsortiumUpperWestSide）在墨尔本CBD也建有UpperWestSide项目。BradyGroup和远东发展有限公司均未回应采访电话关于控制率和市场走势的问讯。澳盛银行（ANZ）的房产调研部门负责人布拉迪克（PaulBraddick）说，像CBD和StKildaRoad这样的地区可能会成为公寓供大于求的受害者。
根据来自莫纳什大学的学者近日发布最新研究报告，他们预测：当维多利亚州政府推出诸如新建5000个公寓单位的FishermansBend项目之后，墨尔本进城区域（InnerCityArea）的房屋供应将出现过剩。
在2010至2012年间，墨市近城区新建逾22000个公寓单元，至2015年底前将另有39000个公寓单元建好待售，这些公寓或已经开始动工，其预售楼花的前期宣传或已经展开。来自莫纳什大学的波莱尔（BobBirrell）与黑利（ErnestHealy）表示，墨尔本市中心的这股兴建高层公寓的热潮是由国外的投资者、而非自住者策动的，是不会持续的，却在严重侵蚀着政府投资改善公共交通、公众空间、公园与城区小街状况后产生的正面效应。高层公寓潮抵消了公共投入所带来的效益，只给人们带来了小户型、质量差的公寓。墨市正逐步演变成大众居住的公寓群，而非知识密集型产业的中心。
笔者在今年四月出版的新书《澳洲房地产投资全攻略》，对澳洲6个首府城市和2个领地区域的过去30年及未来10年的房地产市场作了详细总结和市场趋势的判断分析，特别是墨尔本和悉尼CBD公寓市场的分析，而从未来的发展方向来看，墨尔本CBD的高层及小户型公寓是最不值得投资者进行选择的地区和房产类别。(转载自victor刘磊先生搜狐自媒体)
文章作者简介：Victor Liu刘磊先生（房产投资专家——财商教育的践行者）
2001年毕业于澳大利亚卧龙岗大学,获得互联网科技专业硕士学位;
中国外国专家局专家资质；
国际注册高级理财规划师；
搜狐焦点海外房产频道特约房产投资评论员
《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约房产投资专栏作者、撰稿人；
《重庆青年报》特约海外置业栏目作者；
畅销书《决胜海外房地产》作者；CPB、ICIE培训教材联合作者；
多家金融机构私人银行家认证课程(CPB)—国内外房产投资讲师；
中国银行ICIE（InternationalCertifiedIn
vestmentExpert）培训课程—高端人群房产投资讲师；
北京当代金融培训中心房产投资讲师；
澳大利亚Simonds(家建集团)首席房产投资策略分析师；
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