卓展机电顾问上海区域副总陈谭:对国内经济发展与机电顾问行业未来趋势的一些看法

首先谈经济会持续发展（冒着被拍砖的风险）。

涉及如下几个因素：经济总量的因素、财富增量的因素、中国特殊市场及政府干预的因素、中国人的因素。

一、经济总量的因素

经过30年的改革开放，中国的经济总量已经达到了10万亿美元，已经是世界上10万亿二人转俱乐部的其中之一，按照经济发展的规律和惯性，即使今后中国经济发展的增速只能维持5%左右（有人说这个怎么能保证？这又要说中国政府的职能了，在后面讲），基于经济总量的增量也是巨大的，在2030年前后追赶和超过美国几乎已经成了共识。（注意是总量，不是平均）。

当然世界上没有一马平川的持续发展，在中国经济总量持续增加的背景下，目前国内经济遇到了如下的困境：

1、地产行业垄断了国民财富、成为经济支柱的同时也绑架了国家的经济，城市土地出让受政策限制影响非常大，造成了最近一线城市的恐慌性抢购——政府政策僵化的反映；

2、消费和制造业面临升级换代的压力，制造业输血不足，后继乏力，地产一家独大的影响甚至连华为这样世界顶尖科技企业都难以承受，更不论大大小小的民营企业；

3、 农村约5~6亿人口面临继续城镇化的需求和压力，如果不解决，经济运行上不合理，执政上也不道德，既是社会不安定因素的来源，也是经济发展的桎梏；

4、农村土地被过时的集体土地承包的规定死死限制，没有办法进行土地的集约利用，农业工业化的步伐迟迟不能开展，农业绑架了太多的劳动力，同时让土地的效率极大的降低（中国农业化肥和农药的使用量是国际平均水平的4~6倍，出产效率相比80年代初只增加了80%，效率远不及农业工业化经营的美国）。

以上的一系列表现其实都需要用一盘棋来统一考虑：国家的土地供应是刚性的，造成一线及热点二线城市缺地抢购，三四线城市地产滞销，政府希望的去库存迟迟不能出现。这其实就是市场对于僵化、刚性政策的一次打脸——一线城市本来就应该是人群聚集的地方，这是经济规律！

世界上每一个经济体都会在发展过程中遇到问题，典型如南美的阿根廷也在上世纪60年代由于走错了道路，陷入了“民粹”“军管”轮番上台，经济在窒息和混乱中反复轮回，至今仍然不能摆脱所谓“拉美化”的魔咒。这是我们需要警惕的例子。

尽管现在还存在前述的严重问题，但是作为世界第二大经济体，经过30年的改革开放，我们也拥有了很多其他主要经济体不具备的竞争优势：

1、经济体量巨大，形成了完整的生产制造的产业链集群，可以说是我们现阶段产能过剩，也可以说是我们独有的优势；

2、通过30年的开放，通过与国际经济体的深度接轨，各行各业培养了大量的专业性人才，这些人才是进一步深化改革的人才资源保证；

3、中国政府一直在寻求稳定前提下发展经济的途径，并且主观上在通过政府的政策不断创造发展经济的政策配套环境，并且把继续深化改革作为下一阶段的政策主导方向；

4、中国民众对于过上好日子的热切期望还在持续当中；

 我们假定的前提是外部没有大规模战争，内部能够避免持续重大社会动乱的条件下，经济发展有它自身的规律。虽然中国经济存在前面讲过的各种问题，但是以目前中国所面临的国际和国内形势来说，政府只要不走昏招，遵循经济发展的内在规律，借鉴已经经过验证的西方经济发展的经验，在新形势下持续推动经济方面的改革，伴随渐进式的政治治理上的改革，以目前中国经济体的总量，未来20~30年，就是中国完成进一步推动城镇化的过程，是社会整体财富再挖掘和再增长的过程，也是为自己赢来稳定局面和改革时间的过程。

二、财富增量的因素

针对东亚经济的研究发现，东亚文化圈中，越是发达的地区、越是财富集中的地区，人口的集中度也越大，比如韩国人口6000万，首尔及其周边就集中了一半以上的人口规模，日本的人口也集中在东京都及大阪两个城市圈。中国今后发展趋势会是以京津冀、长三角和珠三角三个主要的经济圈，这三个经济圈的人口规模很有可能形成超过亿级的规模。这是财富增长的基本要求，以此来看，上海目前的人口规模还远未达到它未来城市地位的量级，长三角地区仍然需要大量的人口导入。

但是目前政策的限制和未来经济发展之间形成了非常大的矛盾：

1、通常来说，一个城市或者地区想要发展，最重要的是人才、技术、资金都愿意汇聚的地方就会成为经济发展的原动力。这就需要该地区有区位优势（地理、交通、文化）、政策优势（吸引人才的政策，比如放松管制、吸引资金的政策，比如开放的市场环境）、相对的成本优势，比如住房。我们把问题简化一下，就谈住房。

2、以上海为例，如果要保持上海地区持续的发展和增长的动力，一个先决条件必须保证——让绝大多数受到良好教育的年轻人愿意留下来。年轻人不断的聚集是一个城市发展的最根本原因。但是最近上海及北京土地拍卖都爆出了天价：外环以外土地价格5万以上！保本价7~8万以上。这种匪夷所思的价格是刚性的政策导致的，也是政府的贪婪导致的（后面讲），在这样的信号释放以后，其实给了年轻人绝望的信号——上海不欢迎两手空空的年轻人，以公司为例，去年到今年已经有部分外地来上海打拼的年轻人离开上海回到了家乡——上海居不易！

3、解释一下为什么说是政策的刚性和政府的贪婪。这是由于中国18亿亩土地红线的政策所致。上世纪90年代初西方人提出“中国威胁论”其中一条是“中国人能否养活自己?”中国政府一方面为了回应西方人，另一方面考虑自己的粮食安全，假定未来人口16亿的情况下人均年消耗粮食500公斤倒推中国的土地面积是18亿亩土地，这个18亿亩土地红线也成了中国的一项大政方针，轻易不能动摇。并且由此对于全国土地进行了不同指标的配比，城市建设用地不能超过此用地红线。最近上海地价爆涨就是源于上海的可建设用地已经基本用完，在这样的背景下，开发商进行了恐慌性抢购所致！地方政府当然乐得土地拍出天价，这就是直接的财政收益！

4、经济学人士已经提出了建议的观点：放开土地红线控制、推动农业土地承包权进入市场，这里其实蕴含了几个维度的问题：

（1）放开土地红线控制是用经济全球化的思维来考虑问题，不再一味强调粮食安全全部由自己来保证，可以考虑在非洲、中亚、拉美等地区租种粮食来保障安全，以前中国贫弱，用防御性政策可以理解，但是现在中国是全球第二大经济体，完全可以利用资本的力量实现中国粮食安全的保障。

（2）推动农业土地承包权进入市场是挖掘深埋在土地中的财富（据经济学家陈志武估计，大概有40万亿的财富总量），让大部分农业人口进入城市的时候拥有第一笔资金，安居乐业，这是个经济问题，也是个政治问题。不能再让农业人口来到城市的时候仍然赤手空拳，既不合理也不人道——城市居民通过住房使用权的购买实现了个人财富的沉淀，而农村人口来到城市还必须通过出卖体力艰难生存。如果说过往我们在进行试验和探索，很多东西我们还不清楚，那么现在历史原因、政策制定和解决方案均有完整逻辑链条的时候，我们的政策还是固定和僵化的，那就是在开历史倒车。

（3）如果短期内对于土地红线的观点涉及国家大政方针，轻易不能动摇的话，那么在土地红线范围内对于用地指标进行调剂就是一个相对能为各方接受的妥协和过渡政策，比如，2016. 6月23号国土资源部发布了《国土资源部关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）调整方案的通知》，解读最直接的结果就是：

a、北京2020年耕地保有量面积从原先的322万亩降低了一半到166万亩；

b、上海2020年耕地保有量面积从原先的374万亩降低到249万亩；

c、全国2020年耕地保有量面积从原先的180500万亩上升至186500万亩。

北京、上海这样的一线特大城市建设用地进一步放开，全国土地红线还不敢触及！其实释放的是一种渐进式改革的思路和信号！

前面所说的城市及地区发展的原动力其实不仅仅是我等斗升小民能考虑到，中国政府的智囊及精英人士也早就看到了，为什么还没有动作？不是他们不聪明——中国历来是精英治国，他们当然清楚。非不为也，是不能也，作为改革的既得利益集团，深化改革就是进一步放开管制，让利于民众和社会，激发全社会的活力，就有点类似刮骨疗毒，实在难以下手，不到矛盾激化到一定程度，很难推动，如果要动，那也是小步快跑的渐进式改革，这也就是我们为什么觉得中国政策延续性不强，一方面是客观环境变化大，另一方面是政府通常治理眼前的问题，因此造成变化太大，这也是有原因的。

三、中国特殊市场环境下政府干预的因素

中国政府实在是目前世界上最为特殊的政府组织形式：这是一个在中国结束了上千年集权统治基础上建立起的政府，这是一个曾经怀有乌托邦理想的党派组织的政府，这个政府曾经为了实现政治理想进行了大规模的军事暴动，政权稳定之后又不顾经济发展规律进行了大规模的政治运动，曾经制造了史无前例的社会动乱、经济停滞和文化崩溃。但是它也总是能在内外交困之下出现了不起的精英人物，在经历了诸般动荡之后能毅然决然的抛下政治分歧，专心发展经济，在发展经济的过程中进行小心谨慎的政治变革。

经过三十年的变革，中国政府成了这个世界上几乎仅有的把发展经济作为实质性执政合理合法性武器的唯一政府。在中国现实环境下，由于不具备社会底层的民主管理的基本条件，大一统、一党专政的集权政治模式就是目前的唯一可取形式。这也成了西方世界抨击中国的主要把柄——民主、自由已经成了最近两百年的具有统治地位的价值标签！想想中国政府也怪不容易的！

中国政府治理下的市场不是西方的市场环境，它是严重受制于政策限制和影响下的市场，是政府为了强化管理特意用各种手段干预的市场：比如国有经济与民营经济的不平等竞争；比如政策对于国内市场的壁垒性保护；比如对于专利权的保护缺失等。为了政治上的稳定压倒一切，他就必须强化低效率的国有经济，为了发展就是硬道理，又必须适度放开管制，依靠民营经济创造效益、解决就业。

为了向西方世界展示自己的政治体制的先进性，目前能证明自己统治合理合法的唯一武器就只有远超西方的经济发展速度，以求换来民众的理解和认同，并且能堵上西方世界的嘴巴。

基于以上，在现阶段政治治理上在可见的未来没有大的变化的情况下，保证经济的相对高速增长，避免失业、防止大的社会动乱就是现阶段政府的选择。现有环境条件下，确权、释放经济自由度、政治上进一步放开就是最稳妥的渐进式改革的选择。

确权是指6亿农村人口土地承包权的确认，以法律的方式确认，并且允许进入市场流转，带动40万亿的财富逐渐流入社会，进一步增加民众福祉。土地集中之后以集约化的方式进行工业化经营，提高农业生产效率（这里还有一个分歧，以古巴被困时期为了摆脱石油化肥的依赖被迫进行的生态农业改革，这是一派学者建议的改革和抵御石油危机，保证农业安全的路线，太长，这里不展开讲，况且因为效率的原因中国政府也不大可能采用），在未来的20~30年时间内，完成更进一步的城镇化的推进。

这里有一个假设，政府意识到采用这样的一步棋之后就能有立竿见影的效果，以中国政府对于可见未来经济发展的渴求来说，想通了之后它就会做这件事，这是这个政府的基因决定的，和具体的执政者关系不太大，是或早或晚的问题。

四、中国人的因素

中国人也许是这个世界上最特殊的一个人群：有着几千年的漫长历史，经历过多轮的历史大轮回，有着顽强的忍耐力和毅力，信奉“宁为太平犬，不为乱世人”，对于过好日子有着特殊的执着。总体人群非常勤奋。

现阶段的中国人从上至下都弥漫着一种要改变生活，要致富的动力，年轻的孩子从小就被送去参加各种学习班，生怕被输在起跑线上——虽然广受批评，但是不得不承认它会形成一个社会群体发财致富的合力，这样的群体就会想方设法寻求致富的路径——说的难听一点，连诈骗犯都在设法致富。那么这个社会一定是有无穷活力的，这就是中国经济保持持续增长的活力所在。只有这样的群体才有可能造就财富的神话。

对比非洲大陆的穷人们，他们生活在懒散、不愿工作、等待救济、持续贫穷的黑洞中不愿意走出来，这样的群体不配拥有财富！

对比欧美，已经习惯了通过剪羊毛方式收割其他国家财富的人，已经失去了追求财富的原动力，作为已经富裕过的群体目前看来仍然有优势，但是相信随着中国经济的不断发展，这种羊毛会越来越难剪；

对比印度这样一个总是被拿来和中国进行比较的人口大国，由于没有形成统一的国内大市场、土地交易受制于千年的历史原因很难推动、社会种姓制度短期内无法改变、文盲占据绝大多数人口的文明古国，抢在中国前面的可能性很低，这个群体的可能性也不大。

对比于日本，这是一个过渡发达的经济体，潜能已经释放的足够，未来再产生财富大爆发的可能性微乎其微！

基于以上，只有中国人有财富挖掘的前提条件，有渴望财富的冲动和激情，沉睡在土地中的财富还没有完全释放它的能量，今后几十年我们有机会实现财富的再增长。

在探讨了未来中国总体财富再增长的环境、条件、原因等，得出大概率增长的前提下，其次我们再来看地产这个行业的发展前景以及作为机电顾问从业者的前景。

前面讨论经济发展总体规律的时候我们假定了这样一个环境条件：

1、中国的粮食安全政策要做出方向性调整，依托全球一体化的整体背景，中国粮食安全可以通过与其他国家、地区进行商务合作的方式来实现；

2、农村土地承包权进入市场流转，期望建成农业工业化的基础条件，通过集约化经营，提高农业生产效率，释放农业人口进入城市，形成城市化的外部条件；

3、农业人口进入城市的时候不再是过往赤手空拳的状态，而是事前通过将农村土地承包权以交易的方式流转到有能力进行大农业经营的人手里，从而获得进入城市生存发展的第一笔资金；

基于以上条件成立，我们来推导地产行业的可能机会，更细化到机电顾问这个小分支的未来前景，最后落脚到具体的从业者做如何应对。

一、通过财富再增长的假设及逻辑链条的分析，现在我们似乎已经看到由于财富的再增长，地产行业有理由迎来第二次发展的机遇：

1、绝大部分农业人口进入城市，助推中国城市化进程的进一步深化，这次城市化的过程不再是“政府希望农民工买房去库存”这种被满脸吐口水的论调，而是拥有第一笔资金的农业人口进入城市生活之后带来的新的消费需求、投资需求如何满足；

2、财富的机会就摆在眼前，如何引导这股财富洪流走向何方是中国政府政策引导的重要责任，我们已经不能期望政府还会寄希望于房地产（虽然地方政府显然有这样的冲动），但是理性会告诉政府不能这么做，目前政府最为头疼的就是如何让资金、热钱从地产行业慢慢流向实体产业，流向换代升级的消费领域，逐渐形成相对合理和理性的经济布局，目前政府正在着手进行的产业升级规划，一线城市工业用地腾笼换鸟计划，创新性产业扶持计划都是在向这个方向在努力，成效如何现在无法看到，但是政策的导向已经非常清晰了。

3、为了应对此过程的消费需求，地产行业将迎来新的发展机遇和挑战——伴随地产短缺性时代结束的同时也有政府有形之手已经不再希望过度畸形的产业独大，地产市场不再是大干快上的满足短缺性经济的初级需求，而是要面对市场化的竞争和淘汰（因为过往这个行业进入了太多的从业人员，在短缺时代还看不出问题），但是在相对成熟的市场经济时代，做的不好的就自然淘汰，做得比较好的才有生存下来的理由，经过市场的淘汰和选择，不合格的人力、企业、机构自然流出这个市场；

简言之，地产业面对的是“短缺已逝、爆涨不能、机遇再来、有形干预、优胜劣汰、回归理性”这样一个大趋势，仍将是国计民生的重要支柱产业，只不过不再唯一。

二、作为地产行业其中一个分支——机电顾问行业，将会跟着这股发展潮流完成自身的市场化转变以及进化，作为一个长时间在业内的从业人员，笔者认为机电顾问尚有一些新的业务增长点：

1、随着消费需求的升级换代，客户对于质量的要求逐渐提升，对于建筑产品已经不仅仅满足于建筑外观及功能布局是否满足要求，而且对于长时间营运条件下成本的控制、管理的便利、改造的灵活性都会有逐渐清晰的个性化要求，这些要求都需要专业化的服务才能实现，这其实是对顾问这个行业需求的进一步加强，这就是整个行业的机会；

2、过去20多年狂飙突进的时代制造了太多的病态建筑和垃圾建筑，随着时间的推移，建筑本身功能是否满足新时期的要求以及机电系统本身产品寿命周期的来临，都会成为改造项目市场的新增份额，这一类改造项目对于专业技能的要求和市场嗅觉的要求都会大于现阶段主流顾问服务单位的市场供给，会对顾问市场提出新要求；

3、未来除了满足个性化的明确的客户要求之外，还需要专业服务人员能提供具有足够市场灵活性的产品设计思路。未来建筑市场很可能面临更多的不确定性，市场变化的周期会不断加快，过往一栋建筑保证20年需求的情况估计今后很难满足新的市场环境。未来建筑功能布局需要建筑、结构、机电等所有设计服务商通力配合，共同研发具有各种灵活性的建筑产品，这就需要机电设计从业者必须改变过往缺乏主动性的配合设计思路，需要机电设计对于产品定位、建筑设计、客户需求、管理便捷、租售灵活性等范畴的相应知识有一定的储备，读懂客户的需求、读懂产品本身的需求，做一个复合型人才。

三、对应上述未来市场需求，我们发现对于机电顾问从业人员要求更高了，那么什么样的人才能满足未来市场需求呢？笔者不揣冒昧，试着给出如下的建议：

1、扎实的专业基础；看起来有点乏味，老生常谈，不过还是要谈，机电顾问强调的是专业化的服务，不是端茶、倒水的服务，而是要求从业者具有扎实的理论基础同时具有足够年限的专业积累，只有这样才能在具体的项目中快速给客户提供解决问题的办法和途径，再分几点：

（1）足够的设计经验，设计经验是机电顾问做好其他工作最核心的基础；

（2）对于产品和设备足够的了解，对于原理、材料、生产、案例有相对完整的了解，对于招标过程的了解和熟悉；

（3）对于现场安装及调试有足够的认知和了解；

2、较强的逻辑思维能力；这个相对就比较难，需要一定的训练，甚至是生活中多年的习惯造就的。项目中有太多的问题不是规范和手册能解决的，甚至不是其他案例能参考的，这就需要很强的逻辑能力进行分析、推敲，分析利害得失和轻重缓急，最终来指导实际的工作。逻辑思维能力极为重要，没有好的逻辑能力，很难在任何一个行业内做出一定的成绩，甚至可以说几乎不可能，所有优秀的人才本质上都是有着极为出色的逻辑思辨的能力，这一项没有办法明说，只能靠自己在实践中体会，可能是我的表述不够好；

3、清晰、流畅的表达；这个表达包括书面的和口头的。书面的相对来说还容易些，只要专业过关、逻辑层次清晰、有一定的行文能力，大体我们大陆受教育的人还是比较在行的。难就难在口头表达，因为实际项目中可能你的客户没有那么多时间来看的报告什么的，客户中有决策权的人通常时间都很宝贵，如果这些有决策权的人要听顾问的意见或者汇报，这就要求除了前面讲的专业性、逻辑性之外，还要求能深入浅出的让客户听得懂你要表达的意图，这个非常难，因为你的客户层次越高，就越不是专业化的人，但他一定是逻辑思维及综合能力非常强的人，你和你的团队的背后辛苦的付出太需要这种时候的口头沟通和表达了；

4、创新能力；这个可能要求太过分，但是现阶段我们就处在大变革的前夜——信息化、网络化、工业4.0都是摆在我们面前的未来黑洞，穿过这个黑洞我们的生活发生什么样的变化不得而知，这些变化需求会不会对我们这些创造人居环境的从业者提出现在看来匪夷所思的要求现阶段无从知晓，这样的外部环境要求我们未雨绸缪，未来行业的发展很可能是不同行业的相互渗透，随着市场的变化，客户对于机电的要求可能会发生变化，那么这时候机电顾问的服务就应该因时而变、因势而变，挖掘客户的深层次需求，尝试给客户其他人不能提供的服务和帮助，这就需要从业人员除了前面的素质要求以外，必须有穿越性的超前思维，不局限于过往的经验，从需求出发，力所能及的满足客户的要求，甚至像苹果的乔布斯那样创造出需求，这就是创新力。

人总是自私的，在从很大的维度思考并且假设了中国经济发展大势之后，从国家政府执政思维角度分析未来可能的经济转型政策调整进行预判，并且从这些预判来分析未来地产行业的发展轨迹，最终还是落到自己所从事的行业轨道上了，在这里小看一下自己！