未来3年日本不动产投资该如何发展

新年刚过，娱乐圈又双叒有「料」了，以前的港星、TVB男神、电影古惑仔里的浩南哥郑伊健和其妻子蒙嘉慧近日被港媒曝出打算进军地产界，并且不是欧美不是东南亚，而直接将目光投向了邻国日本。

蒙嘉慧打算斥巨资在日本福冈开设房地产公司，主要经营当地的物业管理和移民服务。

我们可能错过了2004年、2012年两波国内房价的大幅跃迁，也可能错过了2014年~2015年股票的「大牛市」，甚至也没有抓住去年白酒市场的一波红利。

但唯独这一次，是一个「可以预见的未来」，如果2008年是上一个入场日本不动产的良机，那么当今年这一良机再度浮现，我们又能否抓住呢？

新冠疫情之前，那些位于「市中心」且「离车站近」的公寓的资产价值有非常高的评价。自2013年开始，日本经济逐渐缓走高，市中心、城南、海湾地区的公寓价格也开始水涨船高。

同时有意思的是，新冠疫情使日本人对住宅的需求发生了微妙的变化，这一变化足以令我们的投资策略发生改变。

例如一户建类型的住宅在去年年底开始畅销起来，这主要是因为远程办公的流行，小户型的房屋弊端就会凸显出来：没有安静的办公环境、和客户打电话或者电话会议会妨碍到其他的家庭成员等等。

与之相对，远离市中心的一户建优势变得明显：房间数量多了也宽敞了，除了卧室以外，还可以有独立的屋子用作办公。这样既能有一个独立的办公环境，也能迅速在「上班」和「顾家」这两者之间进行切换，非常适应现在的工作生活。

根据2020年第三季度的一户建销售数据显示，无论是新建还是二手的一户建，销量同比前一年都要上涨不少。

因此如果远程办公这一习惯在新冠被消灭后被保留，那么一户建的需求可能在未来的3-5年内呈现稳定且逐渐火热的程度。

并且在各大机构统计的样本数据来看，目前最受租客青睐的物件有这么几类：第一类是租金较为便宜的、地处中心边缘的一户建以及大户型的公寓。此类房屋能满足在疫情下的工作和生活「双轨」生活。

第二类是在考虑到疫情结束后，部分公司恢复通勤式上班，所以依旧想要租在「距离公司近」或者「距离电车站近」的中心区域。不过对于房屋面积考虑的占比要相较以往高了不少，特别是2LDK以上户型的公寓，也开始火热起来。

因此虽然目前上班族们对居住在市中心的需求从「极度渴望」变为「暂时观望」，但今后的日本房地产发展中依旧不会出现市中心房价、地价暴跌的情况发生。

一方面，日本本土没有炒房这一概念，日本人对于房子的需求主要还是用来居住，海外投资者无论是参与购买还是租赁，对日本房产市场的影响也只是微波粼粼，不会出现惊涛骇浪。

另一方面，近年来海外投资者越来越青睐日本房产市场，大多都是看中日本房产在租金方面的长期稳定收益，以及日元资产的保值特性，而非大起大落的短期投机效益。