楼市前景
经济低迷的当下，澳大利亚房地产市场却一派火热。根据realestate.com.au最新数据，受强劲买方需求的推动，澳大利亚各州房屋销售速度之快，均创记录。另一则《 REA Insights住房市场指标报告》则指出，今年到目前为止房屋销量已跃升近40％，未来随更多房产上市销售， 2021年楼市将继续增长。
昆士兰州楼市更是在房地产整体牛市中异军突起。去年当其他州楼市受疫情封城影响时，昆州楼市即初显弹性。最近，澳新银行（ANZ Bank）更是在一份报告中预测，整个2021年，布里斯班的房价都将增长强劲，涨幅预计高达16％，但2022年有望放缓至8％。
但不久前西太平洋银行（Westpac Bank）则预测布里斯班的房价在2022至2023年之间将上涨20％，意味着布里斯班很可能是未来几年房地产市场表现最好的地区之一。
总之，无论当下，还是未来，昆州，尤其布里斯班的楼市根据主流分析机构的数据及预测，都将前景乐观。
楼市火爆的背后推手？
楼市火爆背后的原因主要有三个：消费者信心上升，历史低利率和其他州人口涌入。
■ 消费者信心上升
消费者信心是一个难以琢磨的东西。按说经济不景气，失业率高，消费者信心会受损。但根据Trading Economics 及Westpac银行公布的最近数据，自去年8月开始，它却基本一路上扬，到目前已经飙升至118.8，创11年来高位。
（来源：Trading Economics 及Westpac银行）
未来消费者信心预计将有所回调，但仍高于100水平。
（来源：Trading Economics 及Westpac银行）
■ 历史低利率
目前澳大利亚利率已经低至0.1%，步入“零利率时代”。
更重要的是，澳洲联储“承诺”至少三年不加息，并表示将竭尽全力支持就业、企业发展和促进经济复苏。所以利率层面看，未来几年仍旧利好楼市。
■ 人口流入
截止疫情前2019年9月的前两年中，根据澳大利亚统计局的统计数据，昆士兰州接收的州际移民数量最多。
人口都是从哪些州流入的呢？
49.4%从新南威尔士州（NSW）流入，也就是说近一半是从隔壁的新南威尔士州搬来的。下图是各州人口流入构成。
（来源：Abs澳大利亚统计局）
可见各州都有人口从其他州流入，但人口流入最多的三个州分别是：昆士兰州、新南威尔士州及维多利亚州。昆士兰州稳居榜首，主要由新南威尔士州、维多利亚州及西澳大利亚州涌入。
而以上数据仅计算了州际移民, 并未计算海外移民。预计未来 由于受“阳光之州”昆士兰州物价水平、生活方式、土地供应、基建设施的吸引，将有更多州际及海外移民涌入昆士兰。
再来看看首府布里斯班未来人口流入预测：
布里斯班目前有多少人口？
根据2020年的最新数据，人口总数为2,560,700。
根据ABS澳大利亚统计局预测，未来直至2028年，人口将持续稳定增长，平均每年人口增加62,410人。人口增长趋势非常可观。
（来源：Propertyupdate）
所以，从三个主要驱动因素：消费者信心、联储利率及人口流入来看，均呈现利好：未来布里斯班乃至整个昆士兰州房价有望继续强劲上扬。
在布里斯班，所有的房子都涨吗？
大部分房子是上涨的，但某些区涨幅最猛。也有的区不涨反跌。
截止2020年12月，布里斯班85%的郊区房价均呈现上涨，其中17%的郊区呈现出两位数的涨幅。
（越绿代表涨幅越高，越红代表跌幅越大）
郊区东部海滨区Thorneside在过去两年中房价上涨28.5％，排名第一。其次，近郊的Virginia，Highgate Hill, Carina Heights及Yeronga 涨幅也均超20%。
然而，也有15%的郊区房价中位数出现下降，跌幅最大的地区是Ormiston（-8％）和Burpengary East（-8.4％）。
涨幅最快的房子有些什么特点？
根据调研机构对布里斯班过去20年涨幅最快郊区的相关分析（20年最高涨幅492%，近5倍），发现一般他们都有如下共性：
1. 80%的郊区都在市中心CBD10公里范围以内。
2. 80%的郊区都有铁路线经过。
3. 80%的郊区属于较好学区。
4. 所有郊区的居民收入都远高于昆士兰州平均水平。
一句话，就是地段、学区、交通配套，以及该区居民整体收入及水平。当然不绝对，但是至少可以给想要投资房产的朋友一个方向。
今日总结：受消费者信心，历史低利率和其他州人口涌入的驱动，未来布里斯班以及昆士兰房价还将涨势强劲。截止去年底，85%布里斯班郊区房价均上涨，看一个区房产是否有投资潜力，可从地段、学区、交通配套，以及该区居民整体收入及水平来把握。（文章来源：MK摩卡建筑工作室）
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