根据美国劳工统计局 (BLS) 发布的4月份消费者价格指数 (CPI) 数据显示，4月份CPI的月度涨低于3月份，环比上涨 0.3%，同比上涨 8.3%，而3月份同比上涨8.5%。尽管本月能源和耐用品价格下跌，但不包括能源的服务价格上涨引发了人们对通胀在经济领域中更加普遍上涨的担忧。
从过往历史表现看，房地产投资信托基金（REITs）在中等和高通胀时期的表现均在更广泛领域优于股票市场。这种优异表现的一个驱动因素是REITs净营业收入（NOI），即物业收入减去所有合理必要的运营费用，通常与通货膨胀保持同步。新的运营数据表明，情况仍然如此。全美房地产投资信托协会（NAREIT）的REITs追踪指数T-Tracker第一季度运营结果显示，NOI较上一季度增长 5.4%，比上年增长 15.1%，远高于同期通货膨胀率。同类物业NOI增长率为 8.4%，创下近 24 年来的最高水平，几乎达到了 3 月份 8.5% 的年度通胀率，并超过了 4 月份的年度通胀率。
图 1 显示了CPI所有项目的通货膨胀率，不包括食品和能源价格的核心CPI及不包括能源价格的服务业CPI。4月份的年化通胀率较3月份有所下降，其中包括耐用品价格的下降——这表明供应链瓶颈有所缓解，尽管只是略有缓解。能源价格也有所下降，但似乎在5月初大部分已反弹。随着俄乌冲突的持续，能源和天然气价格可能会持续上涨。更令人担忧的是不包括能源价格的服务价格的增长，该指标在4月份增长了 0.7%，在过去12个月中增长了4.9%，表明供应链驱动的价格上涨开始蔓延到其他商品和服务。
REITs 在 2022 年第一季度的 12 个月总回报率为 23.6%，超过了 通货膨胀率的8.5%和标准普尔500指数的15.6%回报。图2比较了股票型 REITs的12个月回报率和标准普尔500指数在高通胀、中通胀和低通胀期间的季度回报。
高通胀被定义为高于该时期的年均值3.9%标准差，大于7.0%。温和通胀在7.0%和2.5%之间（基于美联储的目标），低通胀水平为低于2.5%。从历史上看，REITs在高通胀阶段的表现往往优于标准普尔500指数，强劲的收入回报抵消了低价格回报。在此期间，REIT的平均回报优于标准普尔500指数3.5个百分点。在温和通胀时期，REITs的分红足以弥补标准普尔更高的价格回报，导致 REITs 的总回报超过标准普尔500指数2.4个百分点。在低通胀时期，房REITs的回报率略低于标准普尔 500 指数，因为收入回报并不能完全补偿标准普尔500 指数的价格回报。
图 3 中的同类净营业收入 (SSNOI) 增长率给出了不同通胀时期REITs 的NOI增长的保守估计。SSNOI不包括收购带来的增长，而且过去十年中一些增长最快的房地产行业的数据不可用，包括住宿/度假村、林地、基础设施、数据中心和专业地产类别。尽管存在这些限制，但从 1996 年第一季度到2022年第一季度，每年 SSNOI 的增长率在63% 的时间中超过了年通胀率。REITs的 NOI在通胀较高期间始终较高，而SSNOI在低通胀期间平均年增长率为2.3%，在中等或高通胀时期为 3.6%。2022年第一季度SSNOI的年增长率为 8.4%，高于1998年第二季度以来的水平。
参考信息：
https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/reit-operating-performance-remains-strong-against-high-inflation
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