2023年达拉斯-沃斯堡住宅市场在强劲经济特别是就业增长的驱动下，表现稳健。新屋开工量创历史第二高，新屋销量及价格上涨。二手房销量同比有所下降但价格同比持平。一级开发竣工地块供给量持续增长但新屋开工量也在持续上涨，因此库存维持供需平衡的健康水平。长租别墅新屋开工量占市场新屋开工总量比例持续上涨，达10.5%水平。
(WB 达拉斯布鲁克林长租别墅社区）
北德州建商在23年四季度新屋开工量方面再次实现强劲增长，该季度共开工建设12,173套房屋，同比增长50%（22年4季度新屋开工量为8,107套）。22年四季度主要由于未售房屋库存的上涨而导致建商新屋开工量下调，但这一阶段的库存多数在23年一季度已被市场消化。23年四季度的开工量节奏与本年度二、三季度类似但更具季节性。
在2023年，达拉斯-沃斯堡都会区新屋开工量达50,244套，较2022年（48,905套）上涨2.7%。本年新屋开工量创地区历史第二高，仅次于2021年的58,181套开工量。
随着时间的脚步步入2024年春季，市场建商仍密切关注30年抵押贷款利率。许多建商担心由于30年抵押贷款利率在23年四季度见顶创下8%的水平后，新屋销售将会出现回调。幸运的是，美联储公开市场委员会在上次议息会议上释放出利率将下调的信息，其结果是30年抵押贷款利率下调至7%以下。根据房地美数据，在24年1月4日当周，30年抵押贷款利率降至平均6.62%（美国居民）的水平，而去年同期为6.48%。30年抵押贷款利率的下降，重新燃起了建商对24年开局稳固春季市场预期的热情。
(WB 达拉斯布鲁克林长租别墅社区）
在2023年并非所有的次级市场表现均强劲，都会区北部市郊市场展现了在高利率环境下超常的经济韧性。上述区域买家多数是从外周搬迁而来，拥有较高的收入和首付可能负担能力。
相反，在某些市场住房可负担性则成为市场主要影响因素，在这些市场很大比例的家庭受到不断下降的住房可负担性影响。
新屋交割过户在四季度仍保持稳定，各建商共完成12,029套房屋的交割过户，总体来说与去年同期水平持平（22年四季度新屋交割过户12,112套）。在2023年全年，各建商交割过户52,643套房屋，同比上涨3.7%（22年全年交割过户50,759套房屋）。
根据MetroTex Association of Realtors 及德州农工大学房地产中心数据，在12月份达拉斯沃斯堡的房屋销售中位价为389,945 美元，较去年同期相比增长 1.3%。
房屋库存仍保持在健康水平，2023年四季度在建房屋数量略微从三季度的28,798套房屋下调至27,755套，这一数字远低于22年中期的43,000余套在建房屋水平，彼时房屋建设周期由于施工能力而被拉长。竣工待售库存从23年三季度的8282套攀升至四季度的9416套，其意味着2.1个月的去化周期，仍低于市场认为的2-2.5个月竣工库存去化周期。
二手房销售活动维持低迷。根据德州农工大学房地产数据中心数据，在截至23年11月的过去12个月内二手房销量为90,913套，较22年同期下降9%。二手房业主仍不愿意放弃之前锁定的3-4%低利率水平将房屋挂牌销售，因此二手房销量低于市场常规水平。有趣的是新房销量占市场总销量的比例在不断扩大，在23年11月末，二手房挂牌量为22,344套，意味着市场去化周期为2.95个月。
截至11月底，二手房销售中位价39万美元，较去年同期上涨约0.25%。
达拉斯-沃斯堡都会区的就业增长仍维持强劲步伐，虽然与22年相比略有下降。根据德州劳动力委员会数据，在截至11月末的过去12个月内，达拉斯-沃斯堡都会区新增139,700个就业，增速3.31%。这一增速持续高于德州2.99%及全美1.81%的就业增速。
(WB 达拉斯大学城学生公寓）
达拉斯-沃斯堡市场的待开发竣工地块数量持续增长。在23年末待开发竣工地块数量达97,847块，达到市场供需平衡的23.3个月去化周期。土地开发活动的快速上涨始于2021年末，表明在此前6个季度土地地块开发量高于新屋开工量。在此期间地块供应量从70000余块快速上涨至目前的近10万块。幸运的是，新屋开工量在此期间也开始加速，因此市场地块供应整体上维持供需平衡的健康水平。虽然如此，开发商仍应密切关注当前市场特殊的供需关系，在达拉斯-沃斯堡的部分细分市场地块供给紧张，而在部分细分市场则供大于求。
地块开发存量在最近几个季度有所收缩。在23年1季度地块开发量触及8万余块的峰值后，在23年末降至71,601块。地块开发恢复常态，由于地块开发储备量有所减少，预期其开发直接成本和周期将趋于稳定。
在23年四季度长租别墅开工量为1334套，全年长租别墅开工量达5260套，这一数字占市场新屋总开工量的10.5%。
市场展望
根据全美房地产经纪人协会NAR报告，达拉斯沃斯堡由于抵押贷款利率及供给等问题的影响住房市场需求受到严重抑制，2024年可能迎来市场强劲反弹，在全美前100大都会区排名第二。
(WB 达拉斯 Ellis 长租别墅社区）
达拉斯市场之所以上榜是基于其住房可负担性以及强劲的就业增长，达拉斯市场约五分之一的租户可负担市场中位价房屋，住房可负担性超全美水平。该地区就业增速达4%，位居全美前100都会区第二名。
(数据来源; NAR）
Austin-Round Rock-Georgetown, TX
Dallas-Fort Worth-Arlington, TX
Dayton-Kettering, OH
Durham-Chapel Hill, NC
Harrisburg-Carlisle, PA
Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX
Nashville-Davidson–Murfreesboro–Franklin, TN
Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD
Portland-South Portland, ME
Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV
信息及图片参考来源：
https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/01/08/dallas-fort-worth-home-builders-push-the-accelerator-pedal-on-new-housing-starts/
https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/01/10/north-texas-housing-market-ends-year-with-price-gain-but-fewer-sales/
https://www.recenter.tamu.edu/data/housing-activity/#!/activity/MSA/Dallas-Fort_Worth-Arlington
RSI - DFW 4Q23 Initial Market Review.pdf
