一、项目的位置
地产项目的关键是位置、位置还是位置
项目位置：：4603 Union Bay PINE, Seattle, WA 98105,USA占地面积3400平米）； 总建筑规划面积12万平尺；可售商铺面积2万平尺，公寓面积8万平尺，总投资6000万美元；
项目效果图
装修效果图
二、项目周围学校
项目属于高档社区、周围公立和私立学校在全地区名列前茅
位置A： 当地最好的小学，在10级公立学校评分中得分10分， 距离本项目1.3公里
位置B： 当地最好的初中， 10分公立学校评级中得分10分， 距离本项目4公里
位置C: 全华盛顿州排名前十的私立高中。比尔盖茨的母校
位置D： 当地最好的私立教会学校
位置E：提供9-12年级的教育， 学校在10级评价体系中为9分
三、项目的区位优势：
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项目的区位优势
项目的南侧50米为华盛顿大学校园东西向的主要道路—45号路， 向西方便通往5 号高速（南向西雅图市中心8分钟车程， 向北直达加拿大温哥华），向南连接520大桥去往贝尔维尤和麦丹纳
项目位于华盛顿大学购物中心。 该购物中心是华大地区最繁华的地段， 有QFC 和Saftway两大超市，周围有各种品牌专卖店， 包括:苹果(apple)、 耐克（NIKE) 、GAP、维多利亚的秘密等知名品牌； 另外有知名的餐饮机构,包括我们熟悉的鼎泰丰和星巴克咖啡，每到用餐时间， 大部分餐馆需要排队30分钟以上。
项目距离华盛顿大学教学楼800米，是教职工、学生、进修生理想的居住地。华盛顿大学美国综合排名前50；世界排名前80；世界大学学术水平排名美国第14位，在校学生42,428人；其中中国留学生4000多人；
华大教师5,803人其中9名诺贝尔奖。项目周边高端公寓稀缺，租金一路高涨。
项目周边有多条公交线路，其中公交两站地可以到达华大的哈士奇体育馆，这里2016年开通到达西雅图机场的城市轻轨，到市中心6分钟，到机场42分钟。
华盛顿大学医学中心，
全州最好的医院，没有之一
华盛顿大学医学中心拥有CUMG和西雅图癌症护理联盟的所有权和管理权，西雅图癌症护理联盟由华盛顿大学医学中心、弗雷德哈钦森癌症研究中心和西雅图儿童医院共同组成。华盛顿大学医学中心的任务是推动医学进步，提供杰出的初级和专业治疗，培训未来的医生、科学家和其他卫生保健专家。华盛顿大学医学中心有3名在世的诺贝尔奖得主(一共有5位)、35位医学研究所成员、32名美国国家科学院成员和13名霍华休斯医学研究院研究人员
四、项目市场分析
华大附近出租高档公寓的情况:
282-344平尺公寓租金从1035-1625美元每月
地址 |
公寓名称 |
面积 |
租金 |
4535 12th Ave NE Seattle, WA 98105 |
AVA U District |
456+ |
1459+ |
4209 7th Ave NE Seattle, WA 98105 |
Studio 7 |
228 334 |
1035 1625 |
4106 12th Avenue NE Seattle, WA 98105 |
Identity Seattle |
297-354 |
969-1499 |
4603 Union Bay PINE, Seattle, WA 98105 |
华府天地 |
350 |
1500+ |
以上信息来源（www.rentals.com 华大邮编： 98105）
所以项目的标准户型的年租金为18000美元； 按照高档物业租售比6%推算， 公寓的市场价格为30万美元。
五、项目的投资移民机会
1、建筑类EB5项目的基本概念：
合伙建房相当于去做房地产开发，是做生意， 如果可以创造10个以上的就业机会就可以移民。美国移民局认可地产开发通过建筑的硬成本（类似建筑安装成本）来实现间接就业。工期超过两年， 建筑类就业的直接就业也可以计算。
2、华大公寓项目的创造的就业机会：
项目位于4603 Union Bay PINE, Seattle, WA 98105,USA，占地面积3400平米； 总建筑规划面积140000平尺；可销售面积100000平尺，有著名的经济学家计算创造的就业人数为337.1个.
一层的商业街可以增加直接就业为35名。 目前只招募30名合伙人，每人出资75万美元以上，相当于建造自己的三套以上公寓，可以实现投资与移民双丰收；
3. . 项目的资金结构：
项目总投资为6000万美元，其中：
开发商出资2700万美元 （45%，其中700万土地款溢价部分没有计算另外2000万有银行出资凭证）
EB5投资1500万美元 （25%）
银行贷款 1800万美元（30%）(目前银行同意贷款18000万，实际操作过程中，该款项可以来源于预售房款， 其中总公司内部已经认购37套首付50%为480万美元，EB5投资人约定全款认购30套约800万美元， 银行缺口只有500万美元，再认购40套房产付50%房款即可）
4、华大公寓的投资回报
现项目周边单间出租的租金$1500-$1700/月
按照正常的租售比和周边地价估算，目前房价应该为800美金/平尺，
内部认购均价720美金/平尺，每平尺低于市场价80美金左右（优惠10%）
2016年底开通到机场轻轨，预计每年房价至少上涨5%
投资开发期间的综合回报预期为每年10%
交房后包租5年以每年纯回报4%,加上房价上涨纯回报在9%以上
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