中国企业家游学以色列期间，北京大学国家发展研究院周其仁教授总被问到：中国房地产会怎样？周教授说，这么问本身就有问题。城市这门学问里头的生意究竟有多大？“紧凑城市”为什么写进了中国城镇化20年纲要？
天南地北的中国老总们，途中总问：中国的房地产会怎么样？
周其仁说：“我的答案是没有什么‘中国的’房地产，只有某某城市、某某地块的房地产。什么叫房地产？经济在哪儿，机会在哪儿，人移动到哪里住，房地产就在哪儿。过去我们的人口不让自由流动，生于斯长于斯，似乎在哪里盖住宅很容易规划。加上现行征地制度，让人误以为哪里的土地都一样值钱。其实人口一旦流动，大多数土地并不值钱，只有大家都想流动过去的那很小一部分的土地才值钱，因为那里有持续的房地产需求。
为了解释空间再布局的重要性，周其仁与各位老总一起重温了人类简明文明史。
“大家想想，农业文明就是要疆土。开发了黄河流域不够，要开发长江流域，再开发珠江流域，接着就是湖广填四川，一直填到喜马拉雅山脚下。西北不好办，处胡焕庸线的左上侧，平均年降水量200毫米以下，半农半牧，人口稀少。东北过去是‘龙兴’之地，人少地多，但不让去，要等清朝终结，才开放闯关东。简单讲，中国朝代的兴盛和土地扩张息息相关，等到土地不能扩张，麻烦就开始了。
“为什么农业文明非要扩张土地不可？在座的有没有搞农业的？农业的技术基础是光合作用，庄稼要晒太阳，地多，庄稼多，产出多，财富多。种地靠人力、畜力，人拉着牛去耕地，能走多远？所以农耕社会的空间布局非常发散，到处开荒种地，到处有村落，到今天中国还有60多万个行政村，就是这么来的。
“工业文明有什么特点？就是聚集。一开始聚集于河口、矿产之地，有原料，有动力。等到发明了电、铁路之后，有条件靠近市场。所以从空间布局看，现代化就是越来越多的人积聚到越来越小的空间。美国，城市仅占国土面积的3%，但生产了全国85%的GDP；日本就鼓起三个大包，东京、大阪、名古屋，其中大东京一个圈就产出日本三分之一的GDP。房地产服从空间布局，所以讲房地产就是位置、位置、位置。只是在不同的技术经济时代，位置的经济含义不同。”
2015年春，周其仁考察日本一批小城市，其中有个北陆地区的富山市，不过40万人口，但当下以“紧凑城市”在日本全国知名。“‘紧凑城市’这个词也写进了中国城镇化20年纲要，”周其仁说，“日本为什么要建‘紧凑城市’？去访问后才知道，主要是老龄化。老人家活动半径小，人宅在家里不出来，城市就没活力，何谈振兴？解决方案是‘紧凑’，富山市采用的策略是一条地面电车干线把城市里主要的居住、医疗、娱乐、商业、教育等场所连起来，把人聚集在步行500米以内的地方。这件事投资很大，采用PPP模式，招标让企业来投，也欢迎居民捐赠。我们去的时候，一条10千米的环线、9千米的纵线已经建成，政府、企业、居民一起把整座小城改造得有模有样。”
反观国内，2014年年底，我陪周其仁到昆明呈贡新区“私访”，周其仁用脚步丈量新区一条马路的宽度，足足70步！当时他风趣地说：“还让不让老人家出门了？要是走到一半就变灯，该往前还是往后，还是让人家就地卧倒？”
周其仁研究世界城市：“不用说纽约，你去看巴塞罗那，每个城区一平方公里内都有100～120个路口。可我们很多宏伟的新区，每平方公里只有十来个路口。那也称得上城市？”他认为，国内的城市化，路都很宽，但远不够密，这不仅导致一些地方交通拥堵，而且生活极不便利。
前两年流行一本书，哈佛大学经济学教授爱德华•格莱泽的《城市的胜利》，该书强调集聚的力量，因为集聚能刺激创新。“城市是人类最伟大的发明与最美好的希望。”“正是佛罗伦萨的小巷给我们带来了文艺复兴，伯明翰的街道给人类带来了工业革命。”问题是何谓“城市”，标准上现在很宽松。
对今天中国的城市化浪潮，近两年研究城市问题的周其仁评价：“我们很多地方，几乎按村庄的空间标准造城市，不少新区，动不动就是1000平方公里。那么大，搞什么？金融吗？华尔街不过1平方英里，且美国乃至全球就那么一个华尔街。这世界上有1000平方公里的金融城吗？
“不理解城市和现代化，投资浪费是必然后果。到处摊大饼，摊得‘万事齐备，只缺人气’！为什么缺人气？就是密度过低，造的‘城’又太多。按农业文明的空间观造城，整出那么些个空城、鬼城可怎么收场？”
老板们心有戚戚，聊起各地的“造城运动”。
周其仁说：“我们教育不了这些长官，只有经济形势可以教育他们，等到债背不动了，造出来的城又没人，拿什么还债？”
老板问：“这些新区，下一步怎么办？”
周其仁说：“对你们来说，就是别把自己放到错的地方去。别的事管不了，这个位置决策的事你自己要管好。我在成都问龙湖的人，成都搞城乡一体化，到底青城山项目的利润高还是市中心项目的利润高？他们回答，当然市中心。其实，市场已经给出答案了。”
周其仁说，有专家说，全球城市每100年平均长高70米。把我国香港中环、老上海、纽约曼哈顿、芝加哥、伦敦、东京这些城市20世纪70年代、80年代、90年代的照片拿出来看，对比今天，我们就知道要建多少，更新多少。“早着呢，城市这门学问里头，那个生意不知道有多大。这也是为什么对中国经济的潜在需求，就是想破脑袋也无法悲观。”
总之，城市要聚，农村也要与时俱进地聚。请记住《城市的胜利》一书的忠告：“永远不要忘记，伟大的城市是由人，而非混凝土组成的。”
以上节选自《做踏踏实实的企业家——周其仁随访以色列七夕谈》
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来源：正和岛
作者：贾林男
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