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美国买房支出费用大盘点，看懂这1篇文章让你明明白白花钱

天津冠桥移民

2017-03-09

导读：随着美国房地产市场不断回暖，无论是买房自住还是作为投资都被列上了很多家庭的计划表，最近“股神巴菲特出售一栋持

随着美国房地产市场不断回暖，无论是买房自住还是作为投资都被列上了很多家庭的计划表，最近“股神巴菲特出售一栋持有46年房价暴涨73倍”的新闻读完让人很燃，很多投资者开始准备选个好地段来复制股神的神迹。

相对来说在美国购置房产的过程更为复杂繁琐，即使有专业人员全程提供服务也应该自己先完成一定的调查研究，这样不仅在资金准备方面还是交易过程中都能让你买得安心。

今天给大家来讲一个案例，通过纽约的购房流程来告诉大家一些细节问题。

首先是要了解如果你想在纽约买房，需要承担哪些税费

非居民外国人无需因其特殊身份而缴纳特定的税款。购买纽约市房产时，所有买家都必须缴纳以下税费：

1、豪宅税：房价总价超过100万美元，需要支付1%的豪宅税。

2、转让税&过户费：新开发的房产，部分开发商会收取交易中的转让税和开发商的过户费用（约3000-5000美元）。

对于低于50万美元的房产，买家需要支付房价的1%作为转让税；大于等于50万美元的房产，转让税就更贵了，需要1.425%。

当然，如果不是新开发的项目，就可以省下这笔钱了。

3、按揭登记税：贷款购房的买家需要交纳按揭登记税，50万美元以下的

融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。50万美元以下的房产，按揭登记税：2.05%，其中0.25%是银行缴纳。大于或等于50万美元的房产，按揭登记税：2.175%，其中0.25%由银行缴纳。

4、地税：

1）很多业主都习惯一次性缴纳半年甚至一年的地税，在交易时会发现有未用完的地税存在这个房子的政府地税登记账户内，而非前业主本人名下。考虑到在做房产证交割的时候，要把未用完的地税credit按天计算折算返还给前业主，所以需要预留这部分返还款；

2）在有贷款的时候，贷款银行往往要求在房屋的政府地税登记账户内预存后两个月的税款，所以也有可能要按银行规定提前缴纳地税；

3）有些第一次购房的业主，特别是海外投资人因为搞不清纽约繁琐的交易流程和税费支付要求，很容易错过交税日。我们建议即使没有上述两种情况的存在，也尽可能在交易的时候把今后两三个月的政府税费提前付清，以免在入住之前因为查看信件不及时错过交款人，产生罚金。

接下来再看看，卖方的时候要承担哪些税

买美国房用来投资的比较多，这个时候了解出售房产时候的税费就非常重要了。

根据规定，外国人出售自己在纽约的房产是需要缴纳受益税的，并且要预交外国人房产投资预扣税(FIRPT)。

联邦收益税为净资本收益的15%-20%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修（修缮）费用。

还有就是，纽约州还会收净资本收益的8.82%作为非居民受益税，有些投资收益还会被征收3.8%的医疗附加税。

另外，外国卖家还需在交易完成时承担FIRPT规定下的预扣税义务。

FIRPT 是外国卖家需缴纳的一种预扣税。FIRPT预扣税税率约为总售价的15%（2016年规则）以上。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS) 缴纳所有其他税款（即所得税和资本收益税等），则出售房产时应缴纳售价的15%以上数额作为预扣税，缴清所有其他税款后凭借完税文件，此项税款会被退回至卖家。

通过公司出售美国房产的外国受益者和外国公司需缴纳销售所得金额的高达35%的预缴额。

外国人在美国的遗产税

拥有纽约房产的外国人亡故时，也是需要缴纳纽约州的遗产税。只要是外国人在纽约拥有6万以上的美元资产，亡故后，就要进行纽约遗产税申报备案。当前，遗产税的税率是16%。

在美国，除非是与所在国有签订过相关的税收协定，否则非美国公民没办法享受免税待遇，这个时候是不是有点想移民啦？

美国买房过程中的消费项目

说完了税费，再看看还有哪些必须要缴纳的费用

1）代理律师费：

在美国购房一定少不了律师费，而且律师费不是固定的，要根据交易的金额、case的复杂程度、律师的经验、资历都有关。一般是分小时付费或者项目付费。

一些比较好的律师，收费每个小时200-400美元，买房是大事，还是要选择一些业务能力好的律师，花点钱还是有回报的。

2）产权调查费：

产权的调查费大约是1000-2000美元，具体的金额律师会给出。如果交易比较复杂，那么需要在一些项目上做些增项，比如房屋建筑图纸调查(plan search)、地区规划调查（zoning search) 、地标检索(landmark serarch)。

3）产权保险费：

这个在纽约是有统一标准的，如果是买新盘，新楼的规划文件中(offering plan book)会有保险的具体计算表格供参考，即使买的是二手房，也可以请律师事先按交易价格提供一个计算好的保险金额。

4）产权过户人员服务费：

一般是200-500美元的出席费。费用包括了过户人员公证、送递所有产权文件的手续费。这些文件包括房产证、贷款文件、还款文件、授权书，甚至公寓大楼新用户登记注册文件等。根据产权公司和过户专员的资质及案件复杂度，这个费用会有调整。

5）政府登记费：

纽约各郡县的登记费均为几十到几百美元。这个费用包括了政府返还一份盖章房产证的手续费。交易律师会在计算产权费用和产权保险费用的同时一并告知给客户。

房源推荐

美国纽约-曼哈顿壹号广场

纽约高端开发商免地税公寓

总价：￥821~1400万 | 首付12.5% | 年均租金 4%-5%

咨询热线：400 689 8868

曼哈顿广场一号是EXTELL地产开发公司迄今为止规模最大的项目之一，有众多房型可供选择且极具价格竞争力，并将建有曼哈顿地区首屈一指的配套设施。大楼一共80层，811个公寓,预计2018年第四季度完工。

投资亮点

1.421A免税政策项目，每年可最多节省16,000美金地税

2. 纽约第一品牌开发商Extell打造下东区河景公寓，该区域注入投资金额逾百亿美金

3.高端配套彰显身份，酒窖，剧院，水疗设施一应俱全

4.交通便利，5分钟步行至地铁橙色线，周边顶尖学校，餐饮，商超，娱乐文化应有尽有

One Manhattan Square位于曼哈顿下东城，华尔街东面，世贸中心的东南面，距离中国城15分钟，旁边是著名的Manhattan Bridge，坐拥无敌水景。One Manhattan Square位于顶级曼哈顿核心区位，360度水景豪宅，黄金地段不可复制。曼哈顿广场1号还是纽约市最后一批享受421A减税福利楼盘，前12年房产税全免，后8年房产税交纳额度逐年增加。建成后将成曼哈顿下东城的地标性建筑。

大楼建成后，将采取高端酒店式管理，业主入住后，可享受贵宾级的服务，私密性极佳。每一个房间都拥有超大落地窗，无论在卧室、厨房，还是客厅、浴室，都不会错过窗外迷人的美景。

公寓内部设计

公寓内的设计也十分出色，通透的功能区划分，令生活起居协调有致。公寓内部由屡获殊荣的全球知名设计工作室Meyer Davis设计，众多世界一流的酒店、精英会所、私人住宅及Oscar de la Renta旗舰精品店都出自他的手笔。

曼哈顿广场一号提供拥有开放式布局的1至3卧室户型，各住宅将配备5英寸宽的染色橡木地板、进口花岗岩与定制成品。两个定制化设计的深色系和浅色系餐厅可为住户提供独特的Extell Choice。亮色与暗色颜料均使用最优质材料打造。实木、大理石、玻璃等材料的巧妙运用，令室内空间充满现代时尚气息。每个厨房，都是私人定制的米勒厨房家电。

生活配套

由Adamson Associates Architects精心设计的定制玻璃幕墙让住户可以观赏壮丽的景色。Adamson Associates以创新设计以及技术专长而闻名，它设计曼哈顿广场一号的理念是反映自然元素之间微妙的相互作用，带来平衡和谐的美感。受欧洲广场与公园的启发，全球知名景观设计与建筑机构West 8在曼哈顿广场一号开发了45000平方英尺的城市绿洲，包括内部花园会所、茶馆、社交庭院与休息厅、户外厨房与就餐区、壁炉、成人树上小屋等。

该项目拥有10万平方英尺的休闲设施，商务、休闲、娱乐，一切应有尽有。

为了提供终极娱乐、社交和健身体验，曼哈顿广场一号拥有一家集中在安静庭院和放松花园周围的水疗中心，配备私人理疗室。多级别健身中心将提供三个游泳池、一个保龄球场（提前预约付费）、一个全尺寸篮球场、高尔夫模拟练习场、壁球场和瑜伽中心。其它休闲设施包括一家高级影院（提前预约付费）与表演中心、儿童游戏室和青少年游乐中心等。这些公共设施，都能让业主随时随地享受到一流的礼宾服务。

同时，先进的休闲设施还提供很多其它娱乐选择，如烹饪休息室、酒室、雪茄房、地窖酒吧和展示厨房。曼哈顿从未提供过这种规模的生活设施组合。这是曼哈顿最后能够以非常实惠的价格通过可与最奢华大楼匹敌的设施组合实现价值的社区之一。

项目周边完善配套

项目所处地理位置极其优越，周边生活配套也非常成熟完善。步行5分钟到橙色地铁线，这是一条非常重要的地铁线路，它能通往曼哈顿、布鲁克林、皇后区和布朗克斯等地区。同时，也会经过SOHO、纽约大学、纽约时代广场、洛克菲勒广场、中央公园、哥伦布圆环、哥伦比亚大学、自然博物馆、华盛顿广场、布鲁克林的Smith街等。