如何在澳洲置业安家
11月10日，澳洲梦移民集团AMRC南澳商务考察团受南澳州政府和阿德莱德市政府的邀请，接连考察了阿德莱德市区的公寓项目和位于阿德莱德山区的山景别墅以及市区维多利亚大街的豪华别墅项目，详细考察了位置、设施、优势、价格、政策，分析发展空间和投资回报，进一步了解阿德莱德市的房地产市场，为圆梦澳洲做准备。
时至年底，澳洲能“炒楼花”的消息让中国投资者兴奋不已，但随后的统计数据却暗藏玄机。其实，广大华人朋友应该注意这一政策推出的背景和蕴含其中的风险。澳洲房地产协会（Housing Industry Association）最新公布数据，10月澳洲新房销售下跌至两年以来的最低位，包括独栋别墅和公寓销售。数据显示，10月澳洲新房总销售跌至7094套，跌幅8.5%，从去年4月的高位以来，澳洲新房销售总量下跌了12.6%。其中独栋别墅下跌累计15.9%，公寓更是下跌累计19.4%，目前澳洲房地产市场的公寓房存在较大风险，银行也开始收紧对公寓房的贷款政策。因为澳洲银行规定不能以海外收入贷款，导致近3万海外买家，尤其是中国投资者将面临贷款断供，不得不放弃物业而被迫损失相当于10%房款的定金的局面。但另一方面，澳洲政府也在尽力控制房地产市场的恶化出台挽救措施。澳大利亚财长莫里森（Scott Morrison）宣布，当买家未能按时交割期房时，该期房可以被其他海外买家购买，放宽海外人士购买二手期房政策。这一举动意味着澳洲政府在给期房市场松绑，保护澳洲房地产市场和开发商，这才是“炒楼花”的实质,希望华人继续当“接盘侠”，助力澳洲房地产市场。
纵观澳洲房地产市场，在世界房地产市场透明度排名前列，是属于高透明度市场的。澳大利亚拥有健全的法律，完善的法规，成熟的管理规范和自由的市场经济。以上种种，无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发展的前提。针对越来越多的国内房产投资者关注目前澳洲的整体房产市场的状况，我们愿意和广大华人群体分享一些信息。
首先，从宏观经济角度来看，澳大利亚经济是稳定增长的。根据全球相关数据显示，在近几年的国际房产市场中，澳大利亚、中国大陆、香港和新加坡分别成为持续繁荣的四大房产市场。澳洲近年来的国内生产总值GDP一直保持着小幅稳定增长，物价稳定并无通货膨胀的压力。全国失业率为5.6%,且失业率整体呈下降趋势。
其次，澳大利亚是开放型的移民国家。澳大利亚固有居民和海外移民的人口数量，每年以2%以上的速度增长。而且悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉、阿德莱德等大城市的人口增长速度远高于这个平均值，对房屋的需求也是持续的。澳大利亚始终以自身优越的福利政策、完善的教育体制、得天独厚的气候环境吸引着大批海外移民，从2003年开始，大批海外移民涌入澳洲，集中在大型城市居住，催生了房价的上涨，并造成住房供应与人口增长存在长期差距的状况，潜在住房需求持续增长。
再者，房屋供应周期长导致需求紧张。澳洲物业是永久产权，从政府规划出一块作为住宅用地，到开发商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要约十年时间之久，其中审批、建造等相关手续相当严格规范，虽然工期和进度缓慢，但同时表现出澳洲政府对购房者和业主最大利益的维护，保障了消费者的利益。澳洲政府还规定购房者只需支付10%首付款，并且是存入律师信托账户，直至房屋交割才会将购房款转给开发商。因此投入建设的资金也较慢，以致房产供应量相对不足，房价呈温和上涨的趋势，现阶段应该是前一段快速增长的回调。
澳大利亚主要城市概况
澳洲第一大城市悉尼的房地产市场价格是最贵的，但与其他城市的差距在缩小。就别墅中位价格而言，墨尔本低于悉尼16%，布里斯班别墅的中位价格低于悉尼23%。就公寓中位价格而言，墨尔本低于悉尼4%，布里斯班公寓的中位价格低于悉尼16%。悉尼拥有澳洲证券交易所、澳洲储备银行及多家银行和集团总部，是澳大利亚乃至亚太的金融中心。悉尼还有亚太地区最大的金融期货和期权交易所及众多的旅游景点。外来人口众多，精英齐聚，地位类似于北京，房产价格当然高，但相比北京来说，房价还是相对合理的。
澳洲第二大城市墨尔本位于澳大利亚的东南海滨，濒临菲利普湾顶端的亚拉河口，是维多利亚州的首府，市区占地800余平方公里。墨尔本属温带气候，一年有四个季节。墨尔本还是澳洲海、陆、空交通枢纽和工业中心，以汽车制造、石油提炼、炼铝、纺织为主，全澳洲约百分--之八十的纺织品及鞋类制造商的均设厂于此。墨尔本是澳洲最早和最大的华人聚居城市，约有30万华人，占城市人口的10%左右。华人聚居区和名校学区房成为华人趋之若鹜的目标，价格飙升，也拉动整个城市房产价格大幅上涨。
在众多澳洲城市当中，最适于学习和生活的地方应该是昆士兰州的布里斯班。布里斯班位于黄金海岸附近，是世界闻名的旅游胜地，被称为阳光之城，拥有美丽的自然风景和四季如春的气候。重要的是，布里斯班的消费水平比较悉尼和墨尔本要低得多，并且社会环境和风土人情更加和谐、纯朴。旅游业的发达使得在那里买房置业可以带来较高的出租回报率。
澳大利亚首都堪培拉位于澳大利亚首都直辖区东北部，市区被以格里芬名字命名的湖分成两大部分，北侧为都市山，南侧为首都山，以此为中心向四周逐渐延伸。堪培拉面积2300多平方公里，人口数量32.5万人，其中华人有1万多人,是澳大利亚的政治中心,人口非常少。近几年堪培拉房地产表现良好，鉴于该地区失业率仅为3.2%和家庭收入增长等因素，堪培拉房地产前景持续看好。堪培拉近期房屋价格略微上涨，但是相对于澳洲当地的家庭收入来说，堪培拉房价仍然是澳大利亚所有首府城市中最低的。
南澳首府阿德莱德，2026年城市人口将由现在的130万增长到142万，经济规模达到年182亿澳元，年经济增长率3%，包括医院、赌场、体育场、购物中心在内的在建升级项目投资总额达到35亿澳元。阿德莱德拥有一流的大学和职业技术教育学院，世界级的多家科研机构和制作企业，拥有坚实的产业基础和农业资源。随着城市规模的扩大和人口经济增长，阿德莱德的房产价格将在低位中逐步攀升。
珀斯是西澳大利亚的首府，同时也是充满活力的城市。珀斯位于澳大利亚西海岸，阳光和海洋是它的标志，这里是游客的度假胜地，是最具有“澳式”纯朴和幽默的城市。美丽的珀斯有“灯光城”之称，由一条天鹅河分为两部分，河北岸的圣乔治大道是珀斯金融、公司和政府机构的集中地，有办公街之称。圣乔治大道北邻的海伊步行街则是柏斯的商业中心。近几年，珀斯作为热门房地产市场也受到越来越多国人的关注。
买房的一般程序：
1.选择喜欢的澳大利亚房产；
2.买家与销售代理公司签订预定合同，并交付定金；
3.由澳大利亚房产开发商确定是否出售此套房屋；
4.若同意，则在7个工作日内签订买卖合同；
5.购房合同交由买家律师审查，提出专业意见，保证买家利益后由买家签字。开发商的律师银行信托户头，以客户的名称进行保管；
6.买家同时支付10%首付金，房款存入澳大利亚房产户头；
7.交给澳大利亚房产开发商审查后签字；
8.澳大利亚房产开发商取得2项法律文件：1政府验收检查合格；2房屋产权证书；
9.澳大利亚房产开发商律师发出正式通知信给买家律师，通知购买的楼盘已经完工；
10.买家律师发出成交付款通知书，买家将余下房款转入买家律师的信托户头，再转发给澳大利亚房产开发商律师进行成交；
11.澳大利亚房产开发商收到全部房款，购房手续完成。
注，海外人士，即没有获得澳洲永居PR的人士，在签订合同前必须申请FIRB。大型地产项目FIRB申请可由开发商代理完成。
贷款信息：
海外人士贷款申请人须生活在澳洲，使用澳洲收入，才能获得贷款，依收入而定，最多获得60%-80%房款的贷款额度，年限30年。
税费：
1．印花税 (stamp duty)
印花税是澳洲买房时最大的一笔附加费用。澳洲各州都有自己的计算方法及折扣。期房独栋别墅，则约为房子地价的12.5%左右，比如55万独栋别墅，25万地价，30万造价，印花税为3.125万。公寓或者联排别墅，为本地人要交的几千到1万多不等的印花税再加上合同价的7%，比如60万的公寓，总印花税大约在4.5万澳币。印花税要在房子交割时一次性支付给政府，印花税不可以贷款。
2．律师费
澳洲的房屋销售需要专业的律师帮您完成过户手续，律师过户费 (conveyancing fees) 约在每套房子$800澳元。一般这笔费用中也包括简单的咨询费用，律师会给您讲解合同的内容。
3．FIRB海外人士购房申请费，申请费用为100万澳元以下物业5000澳元，100万澳元以上至200万澳元为10000澳元，每增加100万澳元申请费增加10000澳元。
4．房屋过户的政府契税，每套房子1000澳币左右。
持有澳洲房产的费用：
1. 房屋财产保险费
作为房东，一般建议购买房屋财产保险。这样如果房屋遭受自然灾害，如飓风、洪水等，可以获得保险公司的赔偿。根据房屋价值不等，约每年300澳元。屋子越贵，保险费用也就越高。如果房子用来出租，建议购买租客险，万一遇到老赖租客不付钱，保险公司会提供租金补偿和诉讼费用，所有这些都可以交给专业租赁管理公司来操办，通常每年200多澳币不等。
2．市政费 (council rate)
所有拥有物业的业主都必须向澳洲政府缴纳的费用。通常需要每季度支付让政府用于维护和改进物业周边的公共环境，也包括市容维护，垃圾处理等。这项费用约为每年1000澳元。根据地段收取，也可能没有该项费用。
3．水的维护费 (water rate)
这里的水费并不是个人使用的自来水费，更类似于水税，是用于公共设施和排水道服务的。此项费用需要每年固定支付给政府，一般和市政费一起收取。约为每年400澳元。
4．年度的地税（Land Tax）
从2016年开始，海外人士每年需支付地价的1.5%地税。比如购买一套55万澳币的独栋别墅，地价25万，造价30万，则每年需缴纳3750澳币地税。
5．物业管理费 (body corporate)
独栋别墅，一般没有物业管理费。
公寓和联排别墅通常年度物业管理费区间为1000澳币-5000澳币不等，取决于小区公共设施的多少和维护成本高低。
关于澳洲房地产市场的进一步信息，我们将持续为大家关注，近期可能是澳洲房地产市场变化较为波动的一段时间。尤其是公寓的价格变动，受澳洲银行对贷款市场风险的预测和调整，以及移民政策的影响和澳洲房产政策的变化会较大。
AMRC 澳洲梦移民集团成立于2001年，十几年来在澳洲商业投资移民领域具备极强的专业度，广泛的客户认知度和近乎完美的口碑。AMRC 澳洲梦移民集团拥有资深专业移民顾问，并拥有强大的文案团队。极致的专业和本土化的优势使得AMRC 澳洲梦移民集团在澳洲移民局和各州政府的档案中成为优质客户的代言和无国界沟通的桥梁。
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