浅谈海外土地风控要素

地契上注明的土地使用类别，以及附带的条件包括“必需条件”和“明示条件”。以马来西亚土地购买用于建厂为例，工厂只被允许建在工业用地上。如果是农业用地，该土地则仅允许用于农业种植，例如棕榈树。如果政府当局发现土地主违反了转让土地的条件，当局有权没收地主的土地。因此，如土地主打算将其土地用于有别于其地契所述类别以外的其他用途，都必须向当局申请更改土地用途，之后才可以转让给土地购买者，特别是外资。

由于马来西亚的土地属于州政府的管辖范畴，因此不同州属对于土地的利益限制也会有所区别，例如在农业土地的地契上表明“只允许转让给个人”，那么在外资投资者该考虑购买该农业土地用于日后建工厂时，就不光是要土地主申请改变土地性质，还要根据上述限制要求，考虑交易的时间、模式以及费用。实践中经常会发生这样的情况，因为朋友介绍了一块儿土地或者二手工厂，买卖双方商谈后觉得不错，挺谈的来的，也建立了交情，结果导致法律文件没有清楚的将卖方针对土地性质变更和转让义务的条款写入进去，后面在办理手续时发生了拖沓、费用增加、或者其他未预期的事情（比如疫情），就导致了买方利益受到损害，同时也因为双方同意，工厂在农业土地上开始建造甚至开始生产，而农业土地性质尚未变更，那么一旦产生了法律纠纷，对于外资投资者的影响会更大、停产、诉讼这些都有可能发生。当然也有可能双方都很爽快的履约，按照合同规定完成了一切手续，工厂也正常生产，中间的短暂的“不合规”的过渡期也没有被官方注意到，那么就一切顺利，大家坐下来聊天喝茶，但我们说的是风险，一旦出现未预期的情况，那么其影响可大可小。

厂房的竣工和合规证书, 这一相关文件在马来西亚被叫做Certification of Fitness and Compliance  (“CCC”),这是针对工厂厂房建筑物验收合格，可以被安全使用的规定，在正常地情况下，工厂营业执照的申请涉及地方政府执照颁发部门和三个联邦政府部门，分别是职业安全与卫生部（DOSH）、环境部（DOE）和消防和救援部（BOMBA）。企业必须先成功获得这三个部门的批准，然后才能提交申请至厂房所在地地方政府用于执照颁发。

因此投资者无论是购买还是租赁现有厂房，不光要考虑上面土地性质的问题，还要考虑现有厂房是否有CCC(买来就用)，或者买方后续在简易厂房基础上进行改扩建，申请CCC的程序和复杂程度，用于在厂房购买协议中对卖方进行要求或者保护自身利益。因为在没有CCC的情况下开工属于违法行为，在被判犯有一般处罚后，此类的不合规行为会触发每天1万令吉的罚款，如果是与签发CCC特别有关的罪行（参照法律规定），罚款最高可达25万马币或最高十年监禁。还是同样一句话，风险会存在，要看如何进行管控。

比如说针对上述土地产权变更，工厂CCC的申请，买房投资者也许会认为卖方拖沓，没有在合同规定的时间内积极推进或者按时完成，甚至增加费用，属于合同违约，但是律师审阅后会发现由于合同条款不清晰，对上述两个风险管控点的权利义务没有表达清楚，一些英文词汇的表达让卖方有空间辩解，例如使用“ASSISTANCE”来表达卖方承诺的事情，而非使用“SHALL”，这就可能导致投资者认为的卖方违约，在合同条款的表述下并不能真正形成，或者存在很多法律上甚至诉讼阶段的不确定性；

违约金的规定，常见一些甲方为了约束乙方行为，规定双倍赔偿，且不说投资目的国对赔偿金的规定，只说即便双方都同意，但是法律合同中的英文文字表述就会带来不同解读，比如” liquidated damages”,这个表达的出现代表的可不是想象中的双倍赔偿，而是在马来西亚常见的10%的赔偿损失惯例。