【房地产】二胎全面放开对于地产行业影响情况测算
核心观点：
对于房地产需求有较大影响的家庭主要集中在城市，在确定新增二胎家庭数量（=新增适育家庭数*有意愿的家庭比例*出生率）后，通过计算未来所需改善性需求住宅的面积大小，再确定市场兑现的节奏，推断近两到三年的影响。
1.新增新增适育家庭数：适育妇女年龄为19到49岁，但目前大于40岁与小于20岁妇女的生育率不到1%，35到39岁妇女的生育率不到2%，又考虑到两胎之间间隔的时间普遍在5年以上，因此二胎的适育年龄阶段为24到39岁。此部分人口所对应的家庭数量为6500万，在该人群中独生子女占比约为40%（通过计划生育会员会公布1971-1995年独生子比例数据计算），则双独家庭为占比为16%，单独家庭占比为48%，其他家庭占比为36%，其中单独以及双独二胎政策已经放开，若只考虑本次政策的影响力度，则占新增适育家庭数为2340户。
2.有意愿家庭占比：根据麦肯锡的研究数据显示，2012年全国城市家庭年收入大于8万元的占比约为20%，4.5万到8万的家庭约为54%，我们认为年收入在4.5万以下的家庭没有能力抚养两个孩子，有能力的家庭中8万以上的有意愿生二胎的占比为60%，4.5万到8万的意愿占比为30%，因此28.2%的适育家庭有意愿生二胎。
3.出生率：目前25到39岁女性的出生率约为15%。
4.政策放开新增婴儿个数：今年新增的二胎婴儿的数量=2470*30%*15%=105万人，增量约为所有城镇初生人口的6%。
5.对于房地产市场的影响：今日的政策变化对于未来几年新增城镇人口数量约为105万人，人均居住面积需求约为35平米，新增住宅需求约为3700万方，对应14年住宅销售面积10.5亿平米，新增需求占商品房主住宅总需求的比例为3.5%。在近2-3年，主要影响的是改善性需求与学区房的交易，在政策整体放开后，购房者对于未来房价的预期将会使一部分购房行为提前释放，预计房屋整体成交水平将会提高4%左右。
