【研报】神州控股 (861 HK, 持有)：物业收购及配股将加深市场忧虑，下调评级至“持有”

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2016-06-13

导读：6月2日，公司宣布计划在北京的中关村地区收购面积12,621平方米的商业物业，公司与其子公司神州信息过去十年共同租用该物业。

神州控股 (861 HK, 持有)

物业收购及配股将加深市场忧虑；下调评级至“持有”

公司计划进行物业收购及配股

6月2日，公司宣布计划在北京的中关村地区收购面积12,621平方米的商业物业，公司与其子公司神州信息过去十年共同租用该物业。总价6.3亿元人民币将通过增发约1.5亿股（占扩大后总股本12%）支付。发行价每股5港元较配股前5个连续完整交易日的平均收市价有17%的折让，较配股前20个连续完整交易日的平均收市价有6%的折让。

采取行动对抗广电运通的收购

我们认为，该项交易应视为阻止广电运通（002152 CH）收购公司的举措，后者在未与管理层事先协商的情况下，已在过去三个月从公开市场上购得公司约11%的股权。配股全部完成后（可能在今年年底前完成），该物业的卖方将以12%的持股成为公司最大单一股东，高于广电运通（9.75%）和公司CEO（5.8%）的持股（较目前持股11%和6.59%将有所摊薄）。公司股权结构将变得更加集中，因为物业的卖方对管理层应该是抱支持态度的。

管理层的逻辑

公司管理层认为，公司将从该项交易中获益，原因在于：

1）收购物业地处中心位置，带有稀缺性，因而具有升值潜力。

2）集团整体租金成本将有所节省。该物业FY14/15年租金收入为2,500万和3,000万元人民币。

3）配股发行价较前20个连续完整交易日平均收市价有6%的折让，定价合理。

4）新的大股东将不会占据董事会席位，意味着公司的业务运营将不会受到影响。

市场忧虑将上升

我们预计市场忧虑将有所上升，包括以下几方面：

1）关于公司的业务方向，因为收购物业偏离了公司原本轻资产的策略；

2）配股可能摊薄每股盈利；

3）股份摊薄效应可能导致广电运通（目前持股11%）、赛富（持股5.4%）和联想控股（3396 HK，未予评级；持股5.15%）等现时的大股东减持，形成抛售压力。

下调评级至“持有”

我们把FY16的净利润和摊薄后每股收益预测分别下调19.0%和30%。目前我们预计公司净利润、摊薄后每股收益和经调整净利润（剔除汇兑损失）同比增速分别为64%、41%和16%。目前股价为6.06港元，对应23.1倍FY16预测市盈率，估值合理。考虑到公司轻资产经营策略、EPS摊薄和股权结构方面的不确定性，我们看到未来有更多的下行风险。公司评级从“买入”下调至“持有”，目标价从7.43港元（不包括3.20港元特别股息）下调至6.30港元，对应24倍FY16预测市盈率。