行业观点“中性”
a）由于调控政策密集出台，土地成本高企及2016年销售基数较高，我们认为中资地产公司2017年合同销售收入及毛利率将同比下滑，缺乏盈利可见度。
b）基于业内调研数据，我们预计2017-2018年中国房地产市场将进入周期性下滑，大部分地产企业以谨慎持有现金为主，估值重估空间不大。目前香港上市的中资开发商估值水平处于近4年的偏低水平，反映了大部分负面因素，估值合理。维持行业“中性”的投资评级。
主要看点
一线城市土地价格将继续上涨，看好在一线城市拥有充足优质土地储备的开发商。据我们统计，由于需求旺盛及房价不断增长，一线城市的土地价格在过去4年中年均增长20%以上，由于土地稀缺，我们预测该类城市的地价在2017-2020年仍将持续增长。我们看好在一线城市拥有充足优质土地储备的开发商，因为该类开发商可维持稳定的毛利率，盈利可见度较高。
投资策略
投资估值较低，土地升值空间较大的一线城市开发商及防守型较强的REITs。
推荐个股
越秀地产（123 HK，买入）：公司是广州市政府旗下主要住宅开发商，在广州拥有370万平方米的优质土地储备。目前股价相对2016年NBV有60%的折让。公司已经通过新的股权激励计划。管理层计划于2017年底前恢复公司盈利增长，并通过更多资产交易实现股票价值重估。我们预期公司盈利于2016、2017年分别增长7%、32%，目标价为1.7港元，相当于0.6倍的2016年预测NBV。
金地商置（535 HK，买入）：公司专注于一二线城市精品住宅物业、城市综合体、办公楼、五星级和精品酒店、工业园区以及创新办公楼和公寓的投资、开发和运营。我们相信金地商置的核心竞争力在于其母公司的低成本融资渠道和一线城市优质土地储备，以及全国知名的“金地”品牌。我们预测公司盈利在2016/17年分别同比增长17%/27%。目前股价对应4.5倍2017年预测市盈率和0.8倍2017年预测市净率。鉴于公司收购广电地产后盈利增长可见度有所提高，我们认为公司目前的市盈率估值偏低。我们的评级为“买入”，目标价0.77港元，相当于1.0倍2017年预测市净率和7.0倍2017年预测市盈率。
风险因素
上行风险：中资开发商2016年盈利增长或超过市场预期。
下行风险：人民币持续贬值将带来汇兑损失；一线城市房价及地价高企，有一定泡沫因素。
憋说话，扫我！！
