公司介绍
☞ 业绩概况
2016年，红星美凯龙实现收入人民币92.8亿元，实现利润4.4亿元，归母核心纯利润25.5亿元，报告期内经营管理的商场首次达到200家，自营商场、委管商场的出租率双双超过96%，自营商场收入同比增长11.6%，其中，成熟商场的单位经营面积经营收入空间增长率为5.2%。
资产负债表中，货币资金约60亿元，国内外评级机构均对公司保持高信用评级，国外保持投资级，国内保持AAA级。2016年，董事会会议宣布以2016年现金股利15.2亿元，公司派息率高达60%。
☞ 财务概况
公司在行业仍处于绝对领先的地位。2016年底，全国商场达到200家，分布于28个省与142个市，经营面积超过了1200万平方米。从市场的地区分布来看，直辖市占据了30%，华东地区占据了25%，华东、华南地区占据了了18%，我们的委管商场达到51%，主要分布在经济发达的华东区域。
2016年，公司实现了92.82亿元营收，较去年增长6%，毛利率继续保持71.4%，投资物业公允价值增值26亿元，较去年增长11.4%。在融资结构方面，借贷成本增加40亿元，总利息支出较2015年低，之所以在利润表中财务成本较高，是由于新商场的开业以及自动化方面较去年高，但总利息是降低的。核心纯利与去年基本持平，为25.5亿元，核心纯利率达到27.5%，每股盈利1.1元。
宣告每股派息0.42元，派息率为60%。货币现金达到61.5亿元，投资物业总值770亿元，较去年增长9.2%，总生产规模918亿元，较去年增长10.4%，借贷资本216亿元，直接融资103亿元，间接融资为112亿元，权益476亿元，较去年增长5.3%。净资本负债率略有上升，为33%。
盈利指标方面，收入为92.82亿元，同比增长6%，毛利率保持71.4%，较去年下降3%，主要受委管商场业务影响；净利润45.3亿元净利润，净利率保持在43.5%，归属于母公司股东的核心纯利润25.5亿元。从业务分部的角度分析，自营商场业务收入为58.7亿元，较2015年增长11.6%，净利润为29.78亿元，毛利率保持在76.1%，较去年下降0.6%，主要由于在2016年11家自营商场新开业，自营商场出租率为97%，2016年底由55家上升至66家，自营商场管理面积达到508万平方米，成熟门店的同店增长率达到5.2%，单位平方米月收入达到142元，增长了5.2%；在委管商场业务方面，2016年27.4亿元，较去年下降4亿元，我们的解决措施：（1）为委管店提供工程建造，业务转变为设计等方面，保证经营需要；（2）迎合国家三四线城市去库存政策，委管商场业务毛利率下降了65.7%。从经营指标上，2016年底委管商场达到134家，经营面积上升到761万平方米，出租率96.2%。
公司持续优化债务结构，2016年底借贷资本216亿元，长期负债占比78%。2016年充分利用国内资本市场融资工具，使债务结构多元化：（1）中期票据23.8亿元，占比11%；（2）公司债79亿元，占37%；（3）银行贷款112亿元，占比52%。净资本负债率33%，加权平均利息率5.4%。
☞ 营销策略
1、围绕如何提升用户体验、保障消费品质提升：
（1）绿色领跑项目：构建环保质量评价标准，并在国家质检总局备案，成为流通业第一套质量企业标准，2016年0绿色环保质量事故，率先发布绿色宣言，对每个家庭绿色环保负责；
（2）通过销售数据分析，定制化消费趋势逐渐加强。随着80后、90后消费者成为主体，我们在定制类家具叶容面积增长25%，设计类家具叶容面积增长超过30%，推动主题馆与设计生活馆的打造，致力于满足新中产消费；
（3）在企业消费方面，引入餐饮、家纺、家居饰品等种类，引入餐饮商场增加34%，引入家纺商场增加10%，进口品牌引入数量达到2208个，同比增长22%；
2、利用互联网提升用户体验：
打造互联网家装平台，以200多家商场为基础，拓展业务范畴，以装修为起点，引入中高端设计师进入平台，引入有保障的家装公司进入平台；
打造共享平台：利用技术手段将家装市场数字化，对线下物理空间进行数字化管理
打造线上轻零售平台：利用技术手段，线上线下相互负责，线上主要功能是为线下门店引流，提升用户转换率，提升商场销售。如何满足商场代理商、如何让品牌商获得更高收益，是打造轻零售平台的核心。
3、打造立体化营销方式：
（1）内容营销：产生优质内容，引导用户消费，打造原创家居美学内容，提升专家形象，在百度指数上提升近4倍；
（2）企业式营销：线上线下互动，利用大IP与消费者互动，带来更多客流量；
（3）艺术展落地商场，引领居家生活品味；
（4）大促营销：全年举办13场大促活动，通过电子券等给予用户更多优惠；
（5）联合营销：联合品牌商、经销商、设计师，打造“超级品牌日”活动，加强资源整合，使各个品牌代言人持续不断进入商场，增加客流量。
☞ 战略展望
1、轻重资产并举的创新驱动发展模式：以轻资产为主
公司现有自营储备项目22个，其中在建12个、规划9个。轻资产业务（委托管理项目）储备高达542个，较2015年增加102个，其中获得土地证的项目为316个，较2014年增加76个。
2、布局家具行业投资：品牌升级与智能家居
中国目前处于大消费升级时代，红星美凯龙是家居行业最大的流通平台与市场通道，与行业上下游关系非常紧密，公司有品牌家居制造工厂，我们投资了欧派家居（现已上市）。
3、资产状况
公司净资产476亿元，并拥有众多高置地的自由物业，并主要分布在一二线城市，A股上市在即，今年有望上市。
问答环节
Q1.1 今年派息有无可能继续上调？
Q1.2 今年开店计划，自营商场与委管商场各是怎样的情况？
Q1.3 今年租金较去年有所增长，今年租金展望？
A1.1
在派息方面我们会持续高派息。
A1.2
2017年，我们计划开店委管商场35家、自营商场7家，共计42家。
目前已签约委管商场合同542家，已拿地项目316个，未来会加快开店速度，基于中国2000多个县市的考虑，我们目前覆盖到的最小人口规模县城人口数为15万。
A1.3
去年，同店增长较好，为5.2%，我们认为同店增长率至少保持在5%，原因在于：
（1）去年新签合同将延续至今年（合同为去年下半年签订）；
（2）2015、2016年开设了许多新店，新店第一年租金较低，且新店增长速度为老店的2-3倍，因此未来增长空间较大；
（3）老店联合营销费用较高，2017年租金仍有较大增长。
Q2.1 关于毛利下降的问题以及毛利率未来趋势问题。
Q2.2 主要的竞争对手是谁？从线上到线下有多少竞争对手？
A2.1
（1）由于2016年自营门店增加了11个，新店的开设会对毛利率有较大影响，因为其在招商、企划 、营销、人员入驻方面的费用会上升，且会在第一年给予优惠；
（2）在这样的情况下，我们的毛利率从76.7%到76.1%，说明已成熟的自营门店在成本费用方面的控制是较好的；
（3）在毛利率趋势方面，如果新开设店铺数量较多，那么毛利率应该会维持在76%左右。我们的老店费用持平，随着系统压力上限及集中管控，商场人数会逐渐减少，人数自然增长会放缓；
（4）今年新开店为11家，预计明年新开店7家，随着新开设店铺的减少，毛利率会提升，因此不会出现毛利率下降趋势；
（5）我们注重轻资产委管业务，因此我们自营店不会像委管店这么多，因此毛利率比较稳定。
A2.2
（1）电商竞争：
我们是低频的、高价的、高体验的商品，电商基本集中在低端消费（占中国消费品的15%）、很难涉足中高端家居销售，电商无法与我们竞争；我们也推出家装公司、线上线下一体化平台，线上主要为线下引流；
（2）竞争对手方面：
现在主要竞争对手为居然之家，现在行业只有两个寡头。而我们公司在经营业绩与销售方面均遥遥领先，未来竞争对我们更有利。
（3）最后我想提及公司投资方面的问题，尽管利润与去年持平，但我们手中委管商场合同数量增加了120个，达到542个合同，净资产为476亿元，而股价为300亿元，净资产高于股价接近1倍，说明公司资产质量较好。
Q3.1 财务上过往公允价值变动用贴现率重估，贴现率在加息周期是否有所变动？是否会提高？
Q3.2 A股上市的招股说明书中，是延续公允价值变动的模式，还是用成本法计价？
Q3.3 在欧派家居上市后，需要对我们持有的5%欧派家居股份进行重估，我们是选择交易性金融资产方式还是其他方式进行重估？持股的锁定期为何？
A3.1
（1）我们估值770亿，我们用的是较高的资本化贴现率，我们根据区域布局，区间在（5%-8%）；
（2）虽然债券市场利率较高，但市场利率上升有限，我们不认为对估值有太大影响；
（3）在收入保持持续稳定高增长的情况下，利率升高一点不会对我们产生太大影响。
A3.2
国内公司选择成本法是因为面向国内市场，我们采取的A+H模式需要我们保持相同口径，因此我们会选择相同名口径，但会根据证监会意见调整。
A3.3
（1）我们看好欧派，尽管随着欧派的增长其公允价值上升，我们并不会很快变现，公司也不需要这部分现金，我们希望将其维持在“可供出售金融资产”这一项目中，将会在综合收益中反映，增加我们的资本公积，可能会增加20亿净资产。
Q4.1 关于整个行业周期，2016年房地产销售火爆，未来家居需求是否会上升？
Q4.2 营运上有多大弹性能够抓住这一家居需求上升机会？固定租金的比例，平均租期及多少能力续租提租金的能力？
Q4.3 倾向于保持A股/H股双平台还是离开H股平台？
A4.1
家居是生活品味的消费品，因此未来10-20年对中高端家居的需求会保持8%-12%的增长。
A4.2
（1）我们现已在北京、上海、重庆，开始试点“提成1%+租金”的模式，逐步会在门店进行提成计划。
（2）一年一签的租赁合同为管理带来方便，因此要求对方必须配合公司管理，对质量与环保可以进行把控，同时在销售良好的情况下可以及时提高租金
A4.3
H股是国际平台，未来在A股上市，也将保持A股与H股同步运行。
Q5 用具体数据分享门店客流变化趋势、客单价变化趋势、客户结构、消费升级变化趋势？
A5
（1）这些数据暂时无法公布，但有一些数据可供参考。自营商场出租率97%、委管商场出租率96%，由于自营与微观商场均面向客户，尽管性质不同但作用相同。下一步我们想要改变自身属性，拥抱互联网，用技术手段了解用户。但目前，由于技术手段限制，我们无法准确统计客流量。
（2）目前，我们的出租率之所以较高的原因，其一是销售增长超过了租金增长，中高端商品销售在中国提升较快。以刚刚过去的两天大促情况来看，50%以上的重点城市同期销售增长已达70%。
来源：广发证券海外研究
憋说话，扫我！！
