为什么说2024年是海外置业的绝佳时机？

去年，中国房地产投资者经历了异常艰难的一年。

这一年，国内对于房地产的救市力度前所未有——下调房贷利率、认房不认贷、解除限购等重磅刺激政策接踵而至。然而，楼市不仅没有任何起色，寒意反而越来越重。

在当前这一轮房价下行周期里，所有城市已经是“覆巢之下无完卵”。即使是那些号称最坚挺的一线城市，也未能独善其身。

以北京为例，年底之前，二手房市场出现了一轮“急跌”，就连曾经高高在上、被无数人奉为神话的“东西海学区房”也不例外：

全国的“首善之地”尚且如此，其他的城市就更加惨烈了——过去三年，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年；南京的房价则已经跌破了“3”字头，已经回到了2017年年中的水平。

国内房地产市场的深度调整，让不少投资者转而去海外寻求更多机会。而美国、英国和日本的房产，成为了他们的投资“新宠”。

从1965年到2015年这50年期间，除了2008年金融危机外，美国房价都是稳定增长的。相关数据显示，美国房产价值平均每年上涨5%左右，因此，对于投资者来说，投资美国房产是相当不错的海外资产配置方式。

2023年下半年，美国房地产价格增长重新加速。最新数据，2023年12月全美房屋销售价格中位数略高于 36.3万美元，全年上涨 4.4%，这是自 2022 年 10 月以来的最大涨幅。

据悉，房屋供应不足是价格居高不下的主要原因。目前美国缺少400万套房屋来满足买家的需求。

分析认为，美国楼市有望在2024年迎来新一轮上行周期。过去七周，抵押贷款利率稳步下降，在截至12月28日的一周，30年期固定抵押贷款平均利率为6.61%。抵押贷款利率的下降，有效地促进了现房销售。专家还指出，包括千禧一代进入他们购房的最佳年龄、工资增长和金融财富在内的几个因素也将推动2024 年美国住房需求的顺风。

对此，知名国际投行高盛认为，美国的房价至少在未来四年都不会下跌。其首席经济学家简·哈齐乌斯预测，美国房价2025年涨幅将达到3.8%，2026年继续上涨4.9%，与2027年的涨幅持平。

一直以来，英国房产以出色的升值潜力和高回报的租售比，成为了备受青睐的投资佳品。

历史数据显示，从1917年到2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍，年均涨幅为4%。这意味着，房价已稳稳跑赢了通货膨胀。

伦敦房产则更为突出，过去50年里，年化涨幅达到了8.5%，近10年中，2014年的年涨幅更是超过了17%。

而去年英国房价的表现也“可圈可点”。根据最新数据，12月份，英国房价已连续第三个月上涨，平均房价增长1.1%。目前，英国住宅平均价格为287105英镑，比上个月增加超3000英镑。

英国房屋出租市场表现也相当优异，租户需求依然强劲。数据显示，73%的房东在去年将租金平均提高了34%。以伦敦为例，11月的月租金达到了2174英镑，年涨幅8.1%，甚至位于郊区地带的Barking上涨了17.1%。

不少来自新加坡、中国等的留学生家长们，纷纷在英国买房来“以房养学”——英国对留学生友好的印花税减免政策，降低了购房成本；多余的房间还能出租补贴学费，自己留学也不用付房租；孩子以后选择留在英国，可以不用承受房租压力；毕业后回国，把房子转手一卖还能赚不少……

由日本不动产研究所公布的东京都会区房屋价格指数显示，从2020年开始，日本房价就开启了上涨模式，房价指数从最低93点，一路飙升至最高118.19点。这是该数据有统计以来，上涨时间最长、涨幅最大的一轮。

截至去年9月，东京新建公寓平均售价已经逼近96.1万日元/㎡（折合人民币约4.76万/㎡），连续7个月出现同比上涨。也就是说，在长时间保持极低通胀，居民收入没有太大改变的情况下，东京公寓价格，已经超越了1990年的历史峰值。

日元相对美元的持续贬值，吸引了大量海外投资者和投资机构，美国的黑石、高盛，新加坡的政府投资机构GIC，都在2020年后开始大规模扫货。2022年，为了东京核心区一娱乐项目，黑石和GIC甚至撕破脸皮疯抢......

其中，也不乏大量精明的中国投资者，2023下半年，“中国购房者爆买日本不动产”成为了日媒持续追踪的热点话题之一。某日本房产中介表示，在二手市场中，好地段、好价格、高回报的房子“都被抢干净”，中国投资者拿着全款也只能排队等房的情形比比皆是。

事实上，在日本买房的优势也是非常突出的。其首都东京是全球人口最多的城市，已经突破了3700万，并且去年1-5月连续5个月保持人口正流入，迁入人口累计约3.9万人。人口的增长势必带来房价的上涨。

而稳定的高租金回报率，也让投资者们趋之若鹜。数据显示，东京的租金回报率为5.76%，排名世界第四，而北京的租金回报率仅为1.41%。东京的房屋自有率仅为44%左右，远低于北京的70%，这意味着庞大的租赁需求。

侨外出国专家表示，从稳妥的角度来看，投资海外房产，是“对冲”国内楼市走向不明的理想之举，通过分散投资能够有效地降低风险，更好地实现财富的保值升值。这也就是为什么多区域、多币种、多形式的跨境多元化配置，越来越受到高净值人群认可的原因。