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吸引全球资金汇入，日本不动产投资有何魅力？

易渡海外

2022-08-18

导读：全球资产配置时代下，众多高净值人群早已捕捉到利用资产的区位空间维度差异，巩固并提升价值投资的长期性与多样性，

全球资产配置时代下，众多高净值人群早已捕捉到利用资产的区位空间维度差异，巩固并提升价值投资的长期性与多样性，其中，房地产成为当之无愧的主流，而日本不动产凭借自身投资优势强势吸引着世界各地的资金汇入。

日本法制健全，房地产波动幅度小，收益稳定。一直以来，日本房产价格便宜。并且购置的日本房产配备精装修，拥有永久产权，世代延续，建筑质量非常好，抗震技术在全球也是数一数二的，更有可观的投资回报率，这些利好吸引着各国投资者前往日本购置房产进行投资。

-- 9月香港PAG基金表示今后4年内将投资日本房产8400亿日元（约535亿人民币）；

-- 10月加拿大BGO基金表示今后2-3年内将投资日本房产最多1万亿日元（约636亿人民币）；

-- 12月黑石集团以约1100亿日元（约70亿人民币）的价格收购了日本的办公楼和商业设施，所有这些物业都位于东京等大城市。

-- 3月大型上市基金Ascott Residence Trust宣布将以约100亿日元取得大阪和福冈的租赁住宅和学生公寓。

在现阶段，2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半，亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT；东京证券交易所的统计显示，海外投资者的1～5月净买入额约为900亿日元，与投资美国REIT的ETF在1～6月流出近12亿美元资金形成对照。

日/本/不/动/产/行/业/环/境

脱“水”后的升值

众所周知，日本在90年代经历了一次房产泡沫时期，这时期之后的日本房产可以说是无任何水分，均是实际价值。近年来，在安倍经济学提振下，进入复苏通道，在一系列金融、财政、结构性改革等政策推行后，日本经济焕发新机，同时国民收入增加、政策支持等带动了日本的住宅需求，住宅价格随之回升，其中公寓价格累计上涨超50%。

日本不动产价格推移

交易过程严格规范

日本不动产保护协会由全日本不动产行业中90%以上的中小型不动产中介公司联合达成协议成立，可以说是日本不动产业界的根基，旨在维持全日本不动产行业中交易的公正、公平。有这个协会在，日本房地产交易信息透明，责任明确，也就此抑制了房地产乱象。

不动产保护协会

比如，外国人在日本买卖房产过程中，如果遇到了纠纷，即使人不在日本也可以联系协帮助处理。

协会的工作人员会将事情调查清楚，一旦调查属实，协会需根据《宅地建物取引业法》第64条进行赔偿（消费者可以向房地产公司提出赔偿，若房地产公司无力偿还的情况下，不动产保护协会可以代理赔偿），再去处置对应的不动产公司，根据情节严重程度处罚停业3个月或半年或吊销其执照。

不动产保护协会纠纷处理流程

东/京/不/动/产/投/资/魅/力

01 东京经济领先优势

目前，全世界仅有纽约和东京的GDP一骑绝尘，总量在1万亿美元以上，是全球城市的“先进对标”。日本作为世界第三大经济体，GDP总量为5万亿美元上下，东京占日本经济总量的五分之一，是当之无愧的经济心脏，也是日本主要公司的总部所在地，有超过30家世界500强公司总部设在东京，知名的如三菱、野村控股等。

2021年全球城市GDP20强

02 东京人口虹吸优势

东京是全球人口最多的城市，已经突破了3700万，并且根据日本总务省的人口迁移报告（含外国人），东京都今年1-5月连续5个月保持人口正流入，迁入人口累计约3.9万人，可见这座城市的吸引力，东京在人口虹吸效应作用下，房价持续领衔且保持增长，其中23区公寓价格在过去十年间上涨幅度超20%。

东京公寓价格推移

03 庞大的租赁市场

房屋自有率指居住在自己所有产权房屋的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。

我国北京房屋自有率为70%左右，而日本东京这一数据仅为44%左右，对比两个数据明显可知东京购房需求远小于租房需求，东京半数以上人口为租赁住户，如此庞大的租赁市场催生成熟的租赁制度。

东京房屋自有率

04 健全的租赁制度

日本租房市场成熟且稳定，政府关于租房，在2001年颁布【终身借家权法令】，在2006年制定【住生活基本法】，其目的是为了租客与房东的双向利益。【终身借家权】规定，只要承租人在世，租约就会继续，契约直到过世才终止，由此可见，日本长租房的现状非常稳定，对于通过投资者来说稳定即是收益的保证。

终身借家誓约书

05 稳定的高回报率

根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示，东京的租金回报率为5.76%，排名世界第四，而北京的租金回报率仅为1.41%。

06 建筑品质可靠

建筑工程必须提交建筑抗震报告书（只有一级建筑师以上的人才能有资格编制），并经过相关部门检查，确认无误后才被批准开工。报告书需要根据地震的不同强度，使用国土交通省认可的专用程序计算不同的建筑结构在地震中的受力大小，进而确定建筑的梁柱位置、承重以及施工中钢筋、混凝土的规格和配比。

抗震检测流程

日本于1981年大幅修订建筑物抗震标准，全面实行“新耐震标准”，新建筑必须达到在百年一遇的地震（震度6-7级）中不倒塌、在数十年一遇的地震（震度5级）中不受损的抗震强度；2000年日本确立《住宅品质确保促进法》，将建筑耐震等级分为三档，数为越大耐震性越高，耐震等级3为最高。

耐震等级1：百年一遇的地震（震度6-7级）中不倒塌、在数十年一遇的地震（震度5级）中不受损；

耐震等级2：地震强度为耐震等级1中的1.25倍，通常为学校、医院等建筑耐震要求；

耐震等级3：地震强度为耐震等级1中的1.5倍，通常为消防局、警察局等防灾地点建筑耐震要求。

耐震标准

07 永久产权可传承

与国内不同的是，日本的土地是私有制，即购置日本房产或土地后，将享有永久拥有土地及建筑物的所有权，且可以传承，如果购买的是公寓，所有业主平摊地权，共同拥有所有权。

08 种类丰富

日本可投资不动产种类多样，除一般住宅外，还有商用地产、土地、日式旅馆等可供选择。

公寓

一般指底层公寓楼，周边生活基础设施非常完善齐全，投资金额相对较少，但回报率高。

一户建

独院住宅是日本私家房中最初的理想模式，是日本人心中最理想的生活家园。

高级塔楼

中高层塔楼公寓一般比较高档，充满现代化气息，多为RC造、SRC造，物业管理严谨，配备24小时监控，非常适合对生活品质有追求的人居住。

日式民宿

多为装修简约，富于日本风情的传统民宿，这类物件得益于地理位置以及景观资源，游客量多，收益率非常可观。

古町家

主要集中在京都等古色古香的都市，大多已经经历过百年岁月的洗礼，能让人内心感到平静，给予归属感。

高级酒店

一般选址在观光区或商圈周边等，回报率高的同时受消费力客源等影响有一定风险。

土地

日本土地是私有且为永久产权，土地可以单独交易也可随房屋等共同交易，但有部分土地限制重建。

09 汇率机遇

8月2日日元创下了自疫情初期以来最强劲的四连涨，日元兑美元汇率飙升至两个月高点，自7月中触及超139水平的24年低位反弹逾6%，现在正是抄底末班车。

汇率推移

综合以上因素，足以看出日本不动产在投资方面的优势，在全球资金汇入日本的热潮下，房产的另一轮看涨就在当下，把握风口机遇，实现资产配置升级，坐享躺赢人生！

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