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投资日本房产必读：应该关注哪些指标？相关税金您了解吗？

易渡海外

2024-07-22

导读：受到海外资金流入、实际居住需求上涨、日元贬值以及富裕阶层投资需求的推动，日本房地产市场持续火热，越来越多的海外

受到海外资金流入、实际居住需求上涨、日元贬值以及富裕阶层投资需求的推动，日本房地产市场持续火热，越来越多的海外资本及个人开始投入到日本房地产市场。

本期，我们就来说说投资日本房产的两三事~

为什么选择投资日本房产

1. 永久产权且无公摊

日本不动产产权为永久产权，没有限制，产权的信息可以在日本法务局查到。且实际购买面积即为得房面积，无公摊面积。

2. 投资灵活性高

在日本，是支持土地私有制的，你可以只购买土地或房屋，也可以同时购买。房屋随着使用年限的增长会出现折旧，相应的房价可能会有所下降，但是土地的价值不会因此变化，即使房子的年数再老，但土地依然是保值的，甚至还会因为其它因素加入继续升值。

3. 低抵押贷款利率

当涉及到抵押贷款时，日本的利率相当低。在许多情况下，支付抵押贷款的费用将比正常的月租金要低。因此，投资一个更大的公寓最终可能会使你的花费与租一个更小的公寓相同。同时，大城市的空置风险非常低。

4. 投资同时还有机会获得永居权利

个人在日本购房不能直接入日本籍，但是在日本投资达到一定数额并设立公司，以公司的名义投资并持有不动产，从而进行合法稳定经营，就能够获得日本经营管理签证，合法居留日本。

投资日本房产，需关注这些指标

要判断所购房产值不值得投资？除了物件图纸上的信息外，还有很多很多值得参考的买房指标……

1. 资本化率

是房地产投资领域中的一个行业术语，用于表示预期物业在房地产投资上产生的回报率。

资本化率公式 = 净营业收入（租金收入-运营费用）/ 资产的当前市场价值

通过计算资本化率，投资者可以评估房地产投资盈利能力，预计房地产市场的潜在投资回报，同时快速比较市场上类似房地产投资的相对价值。

2. 租金回报率

一种计算出租房地产的方法，也是投资前评估房产值不值得投资的重要指标。如果你使用租金回报率计算得出的数值越高，就表示房产在租金方面的回报率越理想。

租金回报率（%）=（全年租金 / 房产价值）x 100

房产价格、基础设施、位置或置空率都是影响租金回报率的因素。

3. 住房空置率

住房空置率反映出住房供给与需求之间的关系。空置率较低的城市，表明住房需求旺盛，房产市场发展空间较大。反之表明住房供给过剩。

4. 商品房待售面积

能够直接反映商品房库存的买房指标，指的是已竣工（已达到销售、出租条件），但未完成销售或出租的商品房屋建筑面积。

5. 销售去化率

指某一特定时期内楼盘的销售量占供应房屋数量的百分比，用于评价楼盘的销售业绩。去化率越高说明购房者的需求越旺盛。

销售去化率=销售套数/总套数

投资日本房产的相关税金问题

想要投资日本房产，除了重点关注上述几个指标外，还有一个重中之中的问题——相关税费！通过深入了解税费，不仅可以妥善管理自己的资金，还可以掌握税费的节税方法。

投资日本房地产需要缴纳税费的时机可以大致分为“购买时”、“管理运营时”、“出售时”三个时期，共8种税项。

这8种税项会视你的投资方式而征收，并非一定需要缴纳所有税项。以下会逐一详细说明。

1. 相关税费详解-购买时

不动产取得税

这是地方政府对购置房地产者征收的一次性税费。无论是购买土地、房屋还是建造、扩建房屋时，都需缴纳此税。

税率为土地评估价格的1.5%和房产评估价格的3%。这部分税费不是在交易时收取，而是在交易完成后半年左右，由地方国税局通过信件通知收取。通过继承而取得不动产的情况下不需征税。

不动产取得税的税额＝“房地产的征税标准额×税率”

非住宅的房屋4%
土地及房屋3%（截至2024年3月31日）

请注意征税标准额是按照在固定资产帐簿中登记的价格，而非实际的房产购买价格。一般来说，固定资产税评价额会比市价低上不少，通常土地是市价的7成，建物则是市价的5~6成。

例子：购入二手公寓，土地的征税标准额是1亿日元，而公寓的征税标准额是3,000万日元

住宅：3,000万日元×3%＝90万日元

土地：1亿日元×3%＝300万日元

总共390万日元不动产取得税。

印花税

印花税是对销售合同、其他合同和收据等文件征收的税费。并非所有文件都需要纳税，只限于印花税法规定的征税文件。

如果进行不动产投资，制作“买卖契约书”及“金钱消费贷款契约书”都需要在契约书文件上贴印花税票缴付印花税。

注: 如果有贷款才需要“金钱消费贷款契约书”，“买卖契约书”会按买卖金额，而“金钱消费贷款契约书”会按消费借贷金额来计算税额。税额如下表所示。

登记税（登录免许税）

这是在日本注册房地产时必须缴纳的税款。

除了买房时需要的注册登记外，其他大多数登记项目，如所有权保留登记、所有权转移登记、抵押设置登记等，也需要缴纳这项税费。

税率为土地评估价格的1%和房产评估价格的0.3%。需要注意的是，这里的土地和房产评估价并非市场售价，而是由日本国税厅每年公布的路线价，这通常是市场价格的大约80%（土地）和60%（房产）。

登记许可税的税额＝“房地产的征税标准额×税率”

和房地产取得税一样，在计算登记许可税时，会使用固定资产税税务账本中的价格，而不是实际的交易价格。

但是，如果是新建建筑物，因为尚未有固定资产税估价额，所以会由法务局认定的价格作为税务基准额。登记时的登记许可税税率如下：

购买土地时（所有权转移登记）2.0%
购买新建建筑物时（住宅用房屋所有权保存登记）0.4%
购买二手房屋时（房屋所有权转移登记）2.0%
接受融资时（抵押权设定登记）4%

要了解固定资产税估价额，必须准备“固定资产估价证明书”或“税务明细表”。每年4月左右，在收到固定资产税的纳税通知书时，会一起收到税务明细表。也可以前往市政办或市税务所申请发行固定资产评估证明书。

另外要注意的是，在注册抵押权设定时，税务标准额不是按固定资产税估价额，而是借款的金额。

2. 相关税费详解-管理运营时

固定资产税•都市计划税

固定资产税·都市计划税是拥有建筑物和土地的人需要支付的税项。除了税率以外，两个税几乎相同，所以通常会两者一起征收，简称为“固都税”。

要留意的是，固都税的征收是针对每年的1月1日时持有房产的人征收，即使房产卖家在年内进行出售，仍会对卖家课税该年度的固定资产税全额。

由于对卖方来说不太公平，所以一般情况下，买方会承担交付房地产以后的费用。

固定资产税的税额＝“房地产的税务标准额×1.4％”

固定资产税的税务标准额同样是根据固定资产税务账本上所记载的固定资产税估价额。每年4~6月会发送通知书告知缴纳金额。

根据住宅用地的面积，固定资产税的税额会有所调整。

每户住户200平方米以下的部分（小规模住宅用地）– 税务标准额减轻至1/6
每户住户超过200平方米的部分（一般住宅用地）– 税务标准额减轻至1/3

都市计划税是为了当地进行城市规划事业，或土地区划整理事业所需的费用而征收，各市镇村有不同税率，而上限是0.3%。也会根据住宅用地的面积而调整税额。

每户住户200平方米以下的部分（小规模住宅用地）– 税务标准额减轻至1/3
每户住户超过200平方米的部分（一般住宅用地）- 税务标准额减轻至2/3

所以固定资产税+都市计划税一年大概要缴多少钱呢？按照经验来说，可以概抓固都税一年的金额为房价的0.15%-0.3%之间。

所得税•居民税

如果你在日本投资房地产而有收入的话，就需缴交所得税的税金。

但因为房地产的所得税是与其他收入一起计算总课税所得，而不住在日本的人通常除了房地产之外，在日本没有其他收入，再加上有一定金额的基础扣除额(大部分人为103万日元)以及可认列的费用(例如折旧)，因此一般情况下会被课到的所得税金额相当低。

而居民税则是针对每年1月1日当天在日本拥有住所者课征(换句话说，不住在日本的外国人就不需要)。所得税及居民税的课征方式如下：

所得税的税额＝“总课税所得×税率 – 课税控除额”

根据上述公式计算税额。税率和扣除额根据应纳税所得额确定。具体如下表所示。

住居民税不论总课税所得金额，一律征收10%的税率，而且没有减轻措施。但如同上面所提到的，不住在日本的外国人就不需要缴纳居民税。

个人事业税

如果房租收入有一定规模以上，则可能被日本政府认定为营利事业，而被额外课征个人事业税。

营利事业的标准，基本上以所持有的物件数量来判断。一般来说持有物件在十间以上才会被认定为营利事业。

个人事业税的税额＝（收入 − 必要经费− 事业主控除290万日元）×5%

因为有扣除额290万日元，因此如果课税所得在290万日元以下的话，便不需要支付个人事业税。当然如果没有被认定为营利事业，即使课税所得在290万日元以上，也不必缴纳个人事业税。

消费税

即使进行经营公寓出租，其实并非一定有义务缴纳消费税。大致来说，若前年的课税销售额超过1,000万日元，便会成为课税经营者，有义务向日本政府缴纳消费税。而且，房租收入等并不包含在课税销售额中！

事实上，以下的交易都不会计入课税销售额。

家租（居住用）
礼金
土地买卖
包含在房租中的公共费用

而以下的交易会计入课税销售额。

房租（店铺等居住用以外的东西）
停车场（住宅附带的停车场会不征税）
建筑物的买卖
不包含房租的公共费用

因此，若非进行经营店铺、停车场出租或建筑物买卖等，并达到课税销售额超过1,000万日元，就不需要缴交消费税。

3. 相关税费详解-出售时

让渡所得税

有些客户投资日本房地产时除了稳定收租之外，也希望能通过卖出再赚到价差。

而在出售房地产的过程中所获得的转让所得，会被征收所得税及居民税，两者通常合称为“让渡所得税”。

出售房屋时主要涉及的税费有所得税・居民税，与管理运营房地产时不同，出售时的转让所得(资本利得)是采取分离课税，不会与薪资收入合并计算所得。

另外，长期持有与短期持有所带来的税率差异相当大，因此若将来有计划卖出投资的房地产，则必须事前了解法规以进行规划。

所得税・居民税的税额＝「转让所得 × 税率」

首先需要计算出售时所产生的转让所得，把转让收入的金额(也就是房子的卖价)减去购买土地建筑物的取得价格，以及仲介手续费和印花税票等转让费用。另外，需要注意由于折旧，取得费会比当初购买的金额要低。

转让所得＝转让收入金额－（取得费＋转让费用）

转让收入金额: 即房地产的卖出价格
取得费: 即房地产购入时的价格。要留意的是，取得费必须将建筑物的折旧计算在内。
转让费用: 即卖出过程中所产生的仲介费、印花税等费用

接下来，再把转让所得 × 税率便可计算出所得税的税额。

税率如下：

短期转让(持有期间5年以下) ：39%(所得税30%＋居民税9%)

长期转让(持有期间5年以上) ：20%(所得税15%＋居民税5%)

另外要注意的是，若屋主没有长住日本则不需缴纳居民税，只需缴纳所得税的部分即可。

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