近年来，东京23区的公寓价格不断攀升，促使原本以购房为主的家庭客户开始转向租房市场，从而间接推高了公寓的租金。
尤其是面积较大（60~70㎡及以上）并且设备齐全的公寓，成为了家庭客群的首选，进一步推动了租赁市场的火爆。
同时，投资者也逐渐看到了市场的潜力，尤其是在东京都，投资目的的租赁公寓需求和关注度持续上升。
租赁需求增加：都市圈成为焦点
租赁需求的增长主要集中在日本人口密集的都市圈。随着大城市人口回流，这些地区的租赁需求日益强劲。据调查数据显示，2024年全年公寓平均租金的上涨，尤其体现在东京都市圈（包括东京、神奈川、埼玉和千叶）。这一地区的租金已连续12年上涨，近畿都市圈（大阪、兵库、京都、滋贺、奈良、和歌山）和中部都市圈（爱知、岐阜、三重）也显示出租金上涨的趋势，分别连续7年和5年上涨。
以东京都市圈为例，2024年的平均租金为每平方米3603日元，较前一年上涨了3.2%。神奈川县的租金涨幅尤为显著，达到了11.1%。这种现象的背后原因可以归结为2023年东京租金的显著上涨，导致一些租客无法负担高额租金，纷纷转向神奈川县等周边地区寻找更具性价比的住房。
2023年疫情过后，全球生活逐步恢复常态，许多曾经远程工作的职场人士开始恢复通勤。东京作为商业和文化的中心，吸引了大量恢复工作、求学或计划前往的人口。这一趋势导致租赁需求激增，从而进一步推高了租金。
自住需求提升与租赁市场的相互推动
除了租赁需求外，都市圈内的自住需求也逐步上升。随着房价的不断上涨，许多家庭客群无法负担高额的购房成本，只能选择进入租赁市场。特别是在东京都市圈，面积较大且设施完善的公寓成为家庭客的首选。由于购房困难，租赁市场上对于大面积、设备齐全的公寓的需求不断增加，进一步推动了租赁市场的火爆。
投资者看好市场：投资型公寓需求增长
除了家庭客外，投资者对租赁市场的兴趣也在不断增强。许多房地产企业已经意识到市场的潜力，纷纷加大在东京都等地区投资租赁公寓的力度。例如，三菱地所表示，2024年公司收到的“投资目的”的咨询量增加了20%。该公司旗下的2万多户公寓中，31.5%为专门用于出租的投资型公寓，显示出投资市场的强劲需求。
这些投资型公寓的入住率高达97%，表明投资市场的需求非常稳定。随着租金持续上涨，许多房主选择在租赁合同续签时适度调涨租金，涨幅通常在1000至10000日元之间，部分房主甚至会在新签约时将租金提高10万日元。这表明高质量、高安全性且设备完善的公寓，在市场上受到租客的热烈追捧。
开发商的“房东”角色：租赁与管理一体化服务
随着建筑成本的上升，许多开发商也开始兼任“房东”的角色，不仅提供租赁服务，还包括物业管理服务。例如，长谷工ライブネット公司便以自有开发建设的物件为主，提供一条龙的租赁和管理服务。该公司管理的租赁物件大多位于东京都、爱知县等租赁需求旺盛的地区，且以60㎡以上的户型为主，适合家庭客户。
郊区市场：法人需求为主
相比都市圈，郊区城市的租赁市场则以法人租赁需求为主。以总部位于香川县的穴吹ハウジングサービス为例，该公司主要面向西日本地区，提供企业客户租赁服务。这些企业会将房屋作为员工宿舍或为跨地区调职的员工提供住所。由于法人租赁客户通常具有较强的支付能力，即便是在租金相对较低的郊区城市，也能承租到每月10~15万日元的房产。
投资者的市场机会
随着日本公寓租赁市场的持续升温，特别是在东京都及其他大都市圈，房产投资的前景愈加明朗。那些早期进入市场的投资者，已经通过上一轮的房价上涨和租金收益回收了成本。如今，随着日元汇率的波动，日本房产市场可能进入新的投资周期，对于有意投资日本房产的个人或企业来说，及时把握市场动向，将可能带来丰厚的回报。
