在很多人眼中，政府在房地产领域的角色往往是“批规划、卖土地、收税收”。但东京都政府最近的一项行动，正在彻底颠覆这一传统印象。
2025年初，东京都宣布斥资100亿日元，携手民间企业共同出资组建总额达200亿日元的“空屋翻新基金”，重点用于翻修长期闲置的老旧房屋，并以可负担的租金提供给中低收入家庭、单亲家庭和育儿家庭。
这项政策并不是简单的社会福利政策，而是一场系统性的住房结构改革，更深层地，它释放出日本房地产市场正在重构的信号。
东京的“房荒”真相：贵的买不起，便宜的没人要
根据东京不动产研究所（Tokyo Kantei）发布的数据，截至2024年底，东京都市圈新建公寓的平均成交价已突破1亿日元（约合66万美元），同比上涨超过10%。这样的房价水平，连本地人都感叹“买不起，租也难”。
然而，看似炽热的房市背后，却藏着令人难以置信的另一面——约有90万套房屋处于空置状态（日本总务省《住宅・土地统计調査》2023）。这些房屋大多建于上世纪70至90年代，因位置偏远、建筑老旧、维修困难或因继承权纠纷而长期无人打理，形成“老破小”空置群体。
这构成了典型的结构性错配：城市里“有人没房住”，却也“有房没人住”。
空屋基金：不是福利，是制度型“资产再分配”
这一次，东京政府并没有选择继续新建住宅或扩大开发新区，而是把资金投向“旧房翻新”，意图非常明确：
不盖新房、不炒新地，避免加剧供需错配和资源浪费；
修旧利旧、托底民生，提升城市整体住房质量；
引导市场、而非替代市场，以基金和企业为主体操作，保持市场效率。
相比传统的政府保障房项目，这种“官民合作”模式的最大亮点在于市场化运营和风险分散。企业参与意味着翻修效率与成本控制将成为重点，而政府出资托底则降低了项目的初期不确定性。既缓解住房问题，又激活了长期沉睡的资产。
对房地产投资者来说，这意味着什么？
对于普通投资者而言，这项政策可能传递出几个关键信号：
“老破小”正被重新定义：曾经被市场抛弃的空屋，开始变成政策关注与资源倾斜的对象；
城市空间再利用开启新窗口：不是所有资产都靠地段升值，有些机会，藏在结构性改革和制度红利之中；
租赁市场即将分层：政策性租房可能分流部分“价格敏感型”租客，而高品质住宅和核心地段的租金稳定性反而加强。
换句话说，未来东京的租赁市场将从“拼谁贵”转变为“拼谁精准”——精准匹配租户需求、精准控制运营成本、精准改善空置率。
当然，这一政策并非毫无争议。批评者指出：
翻修成本高、盈利周期长，中小企业可能无法长期坚持；
“定向租金”机制可能对市场租金体系产生扰动，影响其他房东收益；
政府干预是否会扭曲市场预期？
东京都政府显然意识到了这些风险，因此没有采取“一刀切”的行政命令，而是通过基金和企业合作的方式进行市场引导。这是一种“以市场手段推动结构调整”的新尝试。
如果你还在关注“哪个小户型能一夜暴涨”，可能已经落后于节奏；但如果你开始研究如何参与旧屋翻新、如何借力政策推动的资产转型，甚至探索与基金合作的可能性，那么你可能正踩在结构性机会的起点上。
空屋政策不是一纸福利，而是一场涉及城市更新、资产结构、租赁逻辑的深层变革。日本房地产正在悄悄重塑版图——而东京，正是这场变革的最前线。
