希腊黄金签证一直是欧洲移民项目中的“流量担当”。门槛清晰、申请宽松、生活友好，再加上中国家庭对欧洲身份的稳定需求，使其多年保持高热度。但随着项目走红，“低价移民”的宣传也随之泛滥，从 25 万欧元到 15 万欧元，甚至出现所谓“几万欧也能办”的噱头。近期希腊本地媒体报道了多起低价购房违规操作案件。
低价模式的本质：看似划算，其实不合法
这些“低价方案”之所以能出现，并不是因为政策放宽，而是通过配资、返现、虚假评估等技术手法，把真实投资包装成“表面达标”。比如，实际价值十几万欧的房产被评成 25 万欧元；合同金额写足了，资金却通过返现、虚构租约被抽走。看上去完成了投资，实际上已偏离法律要求。
问题在于，黄金签证的审核重点从来不是“数字是否达标”，而是投资是否真实。只要涉及返现、补差额、垫资过桥，都会被视为规避政策甚至涉嫌洗钱。一旦被查，永居不仅无法续签，已经获得的身份也可能被取消。
官方审查持续升级
近年来，希腊官方对可疑交易的审查持续升级，多名申请人因“名义投资”而被调查。除了身份风险，这种模式还伴随资金链断裂、房产瑕疵等问题：房产可能无法合法商改住、产权可能有抵押，甚至有人在支付了全部费用后才发现房子根本不具备申请资格。
很多看似“价格低”的方案，最后变成“钱没省到，身份还没了”的典型反面教材。
随着违规操作在前几年不断积累，希腊政府开始主动收紧黄金签证监管。无论是对资金来源的审查、对过往案例的回溯，还是对中介行业的强监管，都显示出官方正试图让这个项目回到透明、可控的轨道上，市场也因此进入新一轮的洗牌期。
“商改住”政策明确，黄金签证需求仍然稳定
与此同时，2025 年发布的新细则则在另一层面给市场“定心针”——官方首次清晰写明商改住可以如何合法落地、哪些类型的资产能纳入投资、续签时必须满足的标准等。
在严格监管与明确规则的双重作用下，真正正确、低风险、成本可控的投资方式，也正在被重新勾勒出来。
尽管市场清理力度增强，但需求并未降温。对很多家庭来说，黄金签证的吸引力依旧非常现实——
无需语言成绩与学历背景；持卡可通行申根 29 国；孩子能享受国际教育渠道；生活成本友好；房产投资也有长期价值。
对追求身份规划、教育规划、资产配置的人群而言，它依然是一个清晰、直接、可预期的选择。
