日本正准备对房地产登记制度进行重要调整：未来在不动产登记时，业主的国籍信息或将被列为强制填写的项目。这一动向源于政府对房地产市场的最新认知——在价格持续上涨、供应紧张的背景下，有必要更准确地掌握外国人购买不动产的实际状况，尤其是与短期交易相关的潜在投机行为。
按照现行制度，房产登记仅需记录业主姓名与地址，并不包含国籍信息。国土交通省在调查外国人购房情况时只能通过“登记地址是否在海外”来判断是否为外国购房者，但这一方式无法识别居住在日本的外国买家，使统计长期存在盲区。
今年1～6月，日本政府的调查显示，在东京购买新建公寓的买家中，登记地址位于海外的比例约为3%。数字并不算夸张，却并不能完整反映真实情况。
因此，政府讨论将“国籍填写”纳入强制要求，目的并非限制外国人买房，而是借此完善统计基础，让市场更透明、更易于监管，尤其有助于识别集中购入、频繁转售等投机行为。
相关人士透露，这一措施将在政府的综合经济对策中获得预算支持，全国范围的土地与不动产交易调查也不再是单次行为，而将持续开展。
推动新规的另一个背景，是东京新建公寓价格多年持续上涨，且部分区域短期转售行为有所增加。
数据显示，2024年上半年购买的新建公寓中，1年内转售的“短期买卖”比例在东京23区达到 9.3%。在市场供需高度紧张的都心6区，这一比例甚至进一步攀升至 12.2%。
与此同时，新房供应显著减少。10月首都圈新建公寓供应量同比下降 28%，东京23区更是下降 34%。供应下降与高价物件上市重叠，使价格不断刷新纪录——仅10月，东京23区新建分售公寓的平均价格达到 1亿5313万日元，同比提升 18.3%，为历史第二高。
在此背景下，政府自然希望更清楚地掌握市场中是否存在短期大量购入的行为，尤其是是否有部分投资者通过频繁转售加剧价格波动。
