过去两年，当全球房地产市场普遍面临高利率和资产价值重估的压力，日本却展现出一种独特的稳健性。
在最新发布的《2026 亚太房地产新兴趋势报告（Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2026）》中，投资者的态度呈现鲜明分化，在大多数市场情绪偏弱的时期，日本显得愈发沉稳，这也进一步吸引了全球跨境资本的重新加仓。
这份报告由城市土地学会（Urban Land Institute, ULI）与普华永道（PwC）联合发布，这两家机构长期在全球房地产行业具有重要影响力。本次年度调研通过多种方法收集观点，包括对亚太及其他地区的访谈，受访者涵盖房地产行业的核心决策群体，如机构投资者与基金管理人、开发商及资产运营团队、银行及各类融资机构，以及大型物业顾问与专业服务公司。
受访人士横跨投资、开发、融资与专业服务等关键领域，其意见能够反映行业整体趋势。同时，研究通过对亚太主要城市和多类资产进行量化排名与质性访谈，结合问卷与访谈结果，为资本流动、行业表现及市场情绪提供了前瞻性的专业判断。
依托如此完整的研究体系，本报告的观点不仅具有坚实的统计基础，也体现了行业领袖对2026年亚太房地产趋势的真实判断，这使得其中关于日本市场的洞察尤其具有参考价值。
日本的稳定性从哪里来？
报告指出，全球机构投资者正在重新评估亚太市场配置，而日本成为最明确的目的地之一。
——大型投资者仍然在向该地区投资，同时全球基金也在积极募集资金。
在众多亚太市场中，日本具备少有的可预期性。政策稳定、市场透明、交易活跃，使得资金在做长期决策时更有底气。对跨境投资者而言，这样的市场环境能减少许多“不可控变量”。
东京的吸引力为何始终不减？
无论市场处于哪个周期，东京始终是全球机构讨论亚太房地产时绕不开的城市。其核心竞争力在于成熟的市场结构、强劲的租户需求，以及长期保持的资产流动性。
对于办公楼市场，报告给出了非常明确的观察：
同时，东京的写字楼正在经历一场由 ESG加速的“品质重估”。新一代建筑凭借节能、低排放、更高效率获得企业青睐；一些老旧资产则面临改造的必要性。
ESG 标准是近几年在全球投资界、商业界非常重要的一个概念，它由环境（Environmental）、社会（Social）、公司治理（Governance） 三部分组成。
这使得东京的办公楼市场呈现出十分清晰的方向——资产价值越来越依赖品质、节能表现以及更新能力。
另一方面，东京的住宅市场延续了多年稳定表现。报告指出：
租赁文化深入社会结构，加上人口仍向大城市集中，使住宅板块持续保持低波动、高韧性，成为机构的长期底仓配置。
全球高利率时代，日本的融资优势更加突出
当世界大多数国家在高利率环境下苦苦应对成本上升，日本的政策环境显得尤为特别。
低融资成本不仅提升了投资回报模型的稳定性，也让日本成为全球资本追求风险均衡配置时的天然洼地。
在资本越来越看重现金流质量的时代，日本的利率环境显然为房地产投资提供了更宽裕的操作空间。
2026 年日本最受追捧的投资方向
这份报告在不同章节中多次强调，日本市场的投资偏好正在快速向几类资产集中。
物流设施的热度依旧高企
随着电商规模扩张、供应链调整以及仓储升级需求增长，日本的物流设施被广泛视为机构投资的“稳定现金流来源”，并长期位列投资者首选。
数据中心处于高速发展阶段
电力可靠、法规透明、基础设施完善，使东京及其周边区域成为科技企业与基础设施基金布局数据中心的优先市场。
住宅与长租公寓持续稳定
无论宏观环境如何波动，日本住宅的现金流表现始终稳健，适合作为长期配置的基础资产。
办公楼更新与重塑成为新机会
随着 ESG 标准的全面提升，日本的办公市场正在经历结构性的更新周期。越来越多的机构注意到，资产价值和可租性与能源效率和环境表现的关系正在变得更直接。
这也意味着，未来几年东京及其他大城市的写字楼市场，将涌现更多城市更新、资产重塑和改造型投资机会。
展望 2026 年，日本依然是亚太地区最抢手的房地产市场之一。多方观点显示，日本市场长期投资价值突出：资产表现稳定、波动率低，低利率环境带来融资优势，同时物流、数据中心和住宅市场展现出结构性成长。东京持续吸引全球资本，办公市场也在 ESG 趋势下迎来新一轮品质竞争。日本并不依赖刺激性手段来吸引注意力，但其稳健、透明、易于判断的市场特征，使其在资本日益谨慎的阶段反而获得更多青睐。
