2025年11月11日，希腊政府在《政府公报》（ΦΕΚ B’ 6014/2025）上发布联合部长决定第214926/2025号文件，正式公布新版黄金签证实施细则。这份法案由国家经济与财政部、发展部、环境与能源部及移民与庇护部联合签署，被视为自《5038/2023移民法典》实施以来最重要的一次制度升级。
它不仅让长期争议的“商改住”项目获得法律承认，也标志着希腊投资居留许可制度进入一个更加透明、规范、制度化的新阶段。
政策背景：从法律框架到执行落地
自2023年《5038/2023移民法典》颁布以来，希腊逐步建立起统一的投资居留许可体系，对房地产、基金及企业投资路径作出总体规定。但在实际操作中，部分项目——特别是商业物业改住宅、老建筑修复等类型——一直缺乏明确法律依据。
此次新发布的联合部长决定（ΚΥΑ 214926/2025），正是针对这一空白进行补充与细化。
新法案取代了2024年3月的旧版细则，明确了七大投资类别的申请材料、认证方式和审查标准，为黄金签证的实施提供了完整的操作依据。
这意味着：希腊黄金签证终于有了清晰、统一的法律执行标准，审批将不再依赖地方解释或个案裁量。
核心变化：“商改住”和“古建筑修复”两大新路径获官方认可
1. “商改住”项目正式入法
最受关注的变化之一，是“商业改住宅”（Commercial to Residential）路径被正式纳入合法投资类型。
过去几年，这类项目在市场上颇受青睐，但由于用途变更的合法性不明，审批中常被卡关。
新法案明确规定：
申请人须提交注册工程师出具的技术报告，确认该房产的主要用途已依法从商业用途变更为住宅用途；
用途变更须基于合法的建筑许可证、大型或小型施工许可；
若为原工业建筑，还需额外提供文件（如E2税表或断电证明），证明该物业至少五年未用于工业运营；
若变更在2024年4月5日之后完成，或虽早于该日期但许可在之后更新或修订，同样符合规定；
在后续续签时，投资者需声明该房产仍为住宅用途，且未作为公司注册地或营业场所。
这意味着，“商改住”正式从灰色地带走向合法通道，不仅可申请黄金签证，还在法律层面获得与传统住宅投资同等的地位。
法案原文
2. “保护建筑修复”项目合法化
另一亮点是将保护建筑（Listed Building）修复纳入黄金签证投资范围。
新规要求，公证文件中必须注明该建筑的《政府公报》（ΦΕΚ）编号，以确认其为正式登记的保护性建筑；
在首次续签时，申请人须提交工程师报告，证明修复或重建工程已完成并符合投资要求。
这为希望参与老城区更新、修复新古典建筑的投资人提供了全新选择，也让“文保修复类项目”获得明确的法律地位。
七大投资路径全面标准化
除新增路径外，新法案还系统梳理了七类投资方式及其材料要求，包括：
①购买现房 ②长期租赁或分时度假 ③继承或赠与 ④购地建房 ⑤购地新建 ⑥商改住 ⑦修复文保建筑。
每种投资类型都对应清晰的文件清单，如公证契约、E9房产税申报、健康保险、电子缴费凭证（e-Paravolo 2000欧元）等。
律师、公证人和工程师需对交易真实性与合规性承担法律责任。
这一举措标志着黄金签证从“经验操作”进入“标准操作”阶段。文件要求更加透明、统一，也为电子化审理系统（OΠΣ Μετανάστευσης）的全面上线铺平道路。
新规有哪些影响？
1. 合规体系升级，审批更透明
过去，投资项目的合法性常依赖地方解释，新政则建立全国统一标准，所有文件可追溯、可审计。
律师、公证人及工程师的责任被正式纳入监管体系，杜绝了“纸面合规”现象。
2. 施工与改造类投资获得合法身份
此次改革赋予了“购地建房”“用途变更”“修复文保”等类型正式法律地位，为高净值投资人提供更多灵活选择。
这不仅拓宽了投资标的，也鼓励市场开发更多城市更新类项目。
3. 政策稳定、态度开放
尽管文件未涉及金额门槛调整（仍按地区限额执行），但整体方向清晰——政策趋稳、持续开放。
在全球主要国家收紧投资移民的背景下，希腊的做法无疑传递出继续吸引外资与高净值人群的积极信号。
4. 过渡期申请人可主动升级
对于2024年3月至2025年11月间提交的申请，新政允许自愿采用新版标准，以加快审批。这为在审项目提供了灵活的合规路径。
