日本不动产调查公司东京KANTEI的数据显示，2023年东京圈的新建住宅楼管理费为每户(建筑面积70平方米)每月20358日元（约合人民币916.2元），同比上涨4.1%。这是自2014年开始调查以来首次超过2万日元。加上修缮准备金，全年达到约35万日元（约合人民币1万5751元），东京都23区超过40万日元（约合人民币1万8001元）。
东京KANTEI以东京圈、关西和中部地区为对象进行了调查。调查对象是每套平均专有面积在30平方米以上的新建分售住宅，换算成一般住宅面积的70平方米使用面积后进行统计。
管理费连续2年上涨。其背景是配备前台和健身房等公共设施的住宅正在增加。从东京周边的住宅来看，来自寻找高价房源的外国人的需求很大，供应方开始提供高标准房源。此外，物业管理者的人工费上涨也推高了管理费。
东京圈每月的修缮准备金为8729日元（约合人民币392.8元），比去年高出9.9%。主要受到材料成本上升的影响。
从管理费和修缮准备金的总额来看，东京圈平均每月2万9087日元（约合人民币1309元）。与2014年相比上涨32%。全年为34万9044日元（约合人民币15708元）。东京23区为每月3万3438日元（约合人民币1505元），全年为40万1256日元（约合人民币18058元）。
东京KANTEI的主任研究员高桥雅之指出，“预测今后人工费和材料费将上涨，运营成本负担出现了向高设定的倾向”。
管理费和修缮费到底是什么呢？是不是费用越少，投资收益就越高呢？
首先，我们来看下管理费和修缮费是做什么用的？用在哪里？
管理费：用于公用区域日常维护、管理和维修等所需的费用。主要包括：物业管理费、公共部分的火灾保险费、地震保险费、公共设备能源费、绿化费、停车区域管理费等。
管理费会因建筑物不同而异，须取决于公寓大小、是否有电梯、公共区域的大小以及是否有管理员常驻等因素。如果公共区域内有健身房、游泳池和专门的管理员办公室等，费用可能会更高。比如现在超人气的东京都中心的塔楼的管理费就比较高。
修缮费：用于建筑物长期修缮管理的储备金。主要包括：有计划性的定期修缮、意外故障和特殊情况导致的修缮、用地和公共部分变更等。
管理费和修缮费看似都是用在公共范围的，但不可混用，二者分别记账。简单来说，管理费是用于每月公寓的维护费用，类似于国内的物业费；而修缮金是为了维修而预留的钱。
另外，如果在需要大规模修缮时，修缮基金不够用，也不能从管理费里面拿，而是需要业主们分摊费用。
管理费和修缮金会随着公寓年数的增加而增长，建筑物越老，需要支付的修缮金就越多。在物价持续增长的今天，有不少投资者发现，公寓的修缮费也涨价了。甚至有的公寓修缮费比新房时的金额涨了几倍。
一般来说，单位数量较多的公寓的管理费和修缮费往往较低，这是因为整个公寓的管理和维修所需费用是根据单位数量按比例划分的。然而，公共区域的设施因共管公寓而异。
可以认为，公共区域的设施越完善，管理费和修缮费的负担就越大。
修缮费也受到外墙面积的影响。在许多情况下，公寓的楼层越多，需要维修的外墙面积就越大，因此修缮费也就越高。
根据专有面积大小及楼层，每月修缮金不同
修缮费在未来是否会增值，可以通过储备方法来确定。有两种储备制度："等额储备制度 "和 "分阶段递增储备制度"。
采用等额储备法，价格不会上升，因为未来所需的维修费用是平均分配的。
另一方面，在分阶段递增储备金制度中，所需储备金随着楼龄的增加而增加，修缮费一般每五年或十年或在其他时间段进行审查。
在采用分阶段递增储备金制度的公寓管理协会中，81.7%的公寓管理组合在过去曾增加过修缮费。其中，68.1%的案例是在最近五年内增加的，因此可以说近年来公寓修缮费一直在增加。
合理的管理和及时的修缮是保证房产价值不可或缺的手段，在选择日本房产时，除了要考量管理费是否合理，还有就是查看修缮记录和修缮基金情况。
当修缮费余额不足，或者修缮工程没有如期进行时，就要重新评估一下管理费用是否合理了。
对于管理费，不能一味的追求低。以出租为例，虽然少交管理费能提高租金收益，但“一分钱一分货”，管理费过低很可能在管理上会出现不到位的情况，这会直接影响房产的租金，因此不要看到管理费就放松警惕。
在了解修缮费情况时，除了基金使用情况及余额外，还要了解大规模维修计划和修缮记录。对于那些没有过大规模修缮或很久以前修缮过的房产，一方面要警惕其修缮服务的不到位。
另一方面，一旦购入后就要修缮，而修缮费不够用时，那就可能刚买了房就要和之前的业主们共担修缮费用。因此，投资者购房时，建议优先选择刚被大规模修缮过的，或距离下次修缮还有很长时间的房源。
至于修缮时间，日本大多数物业会参照以下时间：下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次，电梯每3个月检查一次、每15年更换一次，室内消防探测系统每年检修一次，外墙每10年翻新一次，屋顶防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。
投资日本二手公寓时，记得衡量管理费和修缮基金的情况，而且要把二者分开对比，以减少未来的支出成本和增加未来的变现收益。
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