建议全面配置地产股。对利率高度敏感的地产版块是最受益于流动性宽松的行业之一。我们认为央行降息只是开始，预计未来地产成交将进一步回升，尤其是一线城市，有望提前完成去库存调整，地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，继续全面看好地产股。
地产股在降息周期中具有超额收益。从前两次降息周期来看，降息能够快速出警住宅成交量的回升，房价也将在3-6个月后触底反弹。地产股不仅受益于政策的宽松，同时成交量的回升将带来行业基本面的改善。
需求端，降息直接提升了购房者的购买力并影响其对后市房价的预期。我们此前一直强调银行负债端边际成本快速上升所导致的“房贷荒”是造成本轮房地产需求下降的核心原因，降息将在一定程度上起到降低社会融资成本的作用，银行同业以及理财产品等市场化利率下行将是大概率事件。叠加9.30政策个人住房贷款利率将触顶回落。
供给端融资成本下降显著：地产企业从2009年开始就一直处在加杠杆的过程中，并是资产负债率最高的行业之一，降息将降低企业融资成本。
策略：维持行业“跑赢大市”的投资评级。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科企业、中海外；国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产；沪股通A股推荐保利地产、华夏幸福。
截至5/1一周房地产股份表现。我们筛选了84个房地产股份，以监察房地产行业的表现。截至5/1一周，84个股份平均上涨6.8%，高于大市的3.0%涨幅。内房股平均涨9.3%，香港房地产上升1.8%，REIT板块则平均上涨0.8%。详见本报告最后两页“安信国际房地产组合股份表现及估值”，而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。
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