本文为安信国际近期发布的关于新世界(0017.HK)的研究报告，内容摘要如下。
新世界发展现是港资四大房企之一，有别其他港资房地产发展商，公司集团业务比较平均，资产及收入在中港两地分布较为平衡，受惠中国内地的高速发展，以减低香港房地产市楼规模增长较低的影响。此外，公司拥有城市更新项目资源：香港农地面积160万平米、大湾区旧改项目250公顷，成为公司未来销售增长潜力之一。按照在建项目完工进度2026年投资物业总面积将约220万平米。新世界现价市净率0.4倍低于内房企业，股息率约 5%，估值吸引。
1、业态、地域分布平均。公司约有740万平米之土储（全口径，不包括自持投资物业），12%位处于香港、广州约 16%、深圳约 7%，受惠于大湾区发展策略。在业态上，新世界除了项目销售收入外，投资物业规模也不小，2019财年（6月30日年结止12个月）租金收入约37亿港元，核心分部利润（分部税前利润，不包括物业重估等收益）约16亿港元，占总利润 10%，占比高于一般主流内房企业。
公司投资物业主要以 K11 品牌营运，包括商场、办公楼、公寓。品牌由第三代管理层郑志刚先生创立的，从第一家K11 在香港九龙尖沙咀区（香港副市中心）开业，发展到其他内地主要城市。在内地房住不炒的大方向下，商业地产重要性的掘起，正好特显新世界的优势。
2、中国内地销售稳中有升。新世界截至2019年6 月于内地总土储（不包自持投资物业）约 650 万平米，估计总货值约 1500 亿人民币，大部分集中大湾区。深圳、广州及佛山，分别约 285 亿、300 亿及 128 亿人民币。其次是环渤海，主要在北京，约 330 亿人民币。2019 财年公司内地销售总额约 198 亿人民币，2020 财年目标同比保持平稳约 200 亿人民币。
截至12 月，公司内地销售总额约116亿人民币，主要来自华南地区。其中最瞩目的深圳太子湾项目亦在2019年底开盘（公寓部分），新世界与招商蛇口合作，可售部分新世界占49%权益，均价预计每平米10万人民币，估计为公司带来55亿人民币之销售贡献。
3、旧改进度良好。除一般招拍挂外，新世界亦积极参与旧改项目，主要集中在大湾区城市。推进程度较佳的有广州荔湾、海珠及增城项目，占地面积约250公顷，预计将在2022-23年分阶段纳入土储之中。靠着新世界品牌的优势，加上对城市综合体发展的经验，成为公司的比较优势以在未来争取更多的城市更新项目。
风险提示：银根紧缩影响销售；国内调控力度升级；地缘政治影响。
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