本文为安信国际近期发布的关于建发国际(1908.HK)的研究报告，首予买入评级，内容摘要如下。
建发国际是建发股份（600153 CH）旗下的地产发展平台。而建发股份的大股东是厦门建发集团，是厦门市国资委的企业集团。作为投资平台，建发集团经营多种业态，由房地产开发、一级土地开发、物业及商业管理，以至旅游、会展公建设施运营、航空及金融等。板块之间形成协同效应，使建发国际能夠拓展产业拿地等多种发展模式。作为集团地产板塊的主要营运主体之一，预计公司能有效接收建发房产的市占率，加上自然增长，两年将达至千亿销售规模。
近1200亿元货值，集中在福建热点城市。截至6月，建发土储总建面约1000万平米，扣除已售未结部分净土储约700万平米，我們估计货值约1175亿元。主要集中在福建，货值占比约50%。此外，已售未结金额（全口径）约270亿元，我们估计毛利及净利率分別約30%及9%。能为公司带来约20亿元的权益净利润，大部份可在两年内交付並兑现出来，以支撑短期盈利。
国企融资优势。截至2019年6月的总债务约360亿元，负债相对较同业为高。然而总债当中，186亿元为来自控股公司的贷款，此外约17.5亿元的永久可换股债亦已于2020年1月14日转换成建发国际的普通股，调整后的净杠杆只有57%，融资风险不高。此外国企背景加上有效率的资金管理运作，平均融资成本较低约5.5%，在内房资金链紧张的情况下，融资上的比较优势將有利公司未來收并购及拓展。
首予“买入”评级。凭着优良的品牌及针对中高端改善型需求之产品，千亿销售指日可待，对应之市值将有所提升，是估值重估的动力。建发国际未结转销售金额相对较高，随着项目交付结转，预期2019-20年收入及利润增长保持行业较高水平。我们估计建发国际核心净利率约9%。估算公司经调整的资产净值约238亿元，并以折让率30%为目标估值，目标价为每股港币15元。现价2020市盈率约5倍，股息率约10%，估值吸引，首予“买入”评级。
风险提示：银根紧缩影响销售；国内调控力度升级；土储集中度高
