

安信国际 | 新城悦服务(1755.HK)：收入结构持续优化，盈利质量更加扎实

国证国际

2021-08-24

导读：本文为安信国际近期发布的关于新城悦服务(1755.HK)的动态分析报告

本文为安信国际近期发布的关于新城悦服务(1755.HK)的动态分析报告，摘要如下

新城悦上半年收入同比升53.6%至18.8亿元。在管及合约面积对比去年底环比上升23%及20%。对应2021年底合约面积达2.7亿的目标，上半年完成度约70%。第三方占比持续上升，新增合约面积中，第三方约占48%，其中超过一半为招投标直接拓展。整体毛利率微升0.8个百分点至30.6%，基本上保持稳定水平。毛利构成方面，基础服务加上社区增值服务的占比提升至72.5%，盈利结构更趋稳健，加上非住宅项目业态占比及增值服务种类之广度有所改善，有利公司长远增长，维持「买入」评级。

主要内容

净利增长超预期。

新城悦上半年收入同比升53.6%至18.8亿元。整体毛利率微升0.8个百分点至30.6%，基本上保持稳定水平。在管及合约面积对比去年底环比上升23%及20%，至2.5亿及1.22亿平米。其中，第三方项目占合约面积约34.7%，比去年底上升2.7个百分点。净利同比上升48%，归母净利同比上升51.6%，高于盈喜指引的「不少于45%」。扣除股权激励相关费用和汇兑损益后的核心净利润约3.2亿元，核心净利率同比提升0.7个百分点至18%。

横向及纵向拓展都取得良好成果。

合约面积方面，上半年新增约4800万平米，来自新城发展（1030.HK）约2500万平米，第三方约2300万平米，其中招投标约1300万平米、并购约1000万平米。扣除期内终止的178万平米，对应2021年底合约面积达2.7亿的目标，上半年完成度约70%。截至8月，新城悦已完成五个并购投资，除了增加在管规模外，更重要的是提高了在管项目业态的覆盖（如医院、政府办公及场馆项目等）及增值服务的种类。其中包括收购云柜资产以拓展快递柜业务，上半年及与吾盛能源和春树投资合作成立吾行悦充以拓展汽车充电服务，进一步加强在小区布局增值服务。

毛利率稳定。

分部业绩来看，一、基础物管服务，同比上升73.6%，主要由规模增长所带动，上半年平均在管面积同比上升70.3%。分部毛利率30.9%，与去年同期下降1.1个百分点，主要因为今年政府没有实施减税降费措施，毛利率回归正常水平。二、社区增值服务，同比上升58%，分部毛利率45.2%，同比上升2.6个百分点。三、智慧园区服务，同比上升31%，分部毛利率16%，同比上升1.1个百分点。四、开发商增值服务，同比上升31%，分部毛利率16%，同比上升0.9个百分点。

重申买入评级。

公司第三方管理规模进一步上升，独立发展能力进一步加强。社区增值服务及基础服务的毛利占比有所提升，开发商增值服务的占比反之有所下降，盈利结构进一步优化。整体毛利保持稳定，尤其是社区增值服务在分部收入上升时，盈利能力亦能保持，体现公司发展高质量服务之能力及管理效率。项目业态及增值服务种类广度有所改善，有利公司长远增长。公司现价约18倍/12倍2021年/22年市盈率，较其他中大型物管公司有所折让，维持「买入」评级。

风险提示：i)外拓并购不确定性；ii）增值服务业态发展未如理想

分析师：黄焯伟

END

（滑动查看完整免责声明）

免责声明

本公众号所有文章、内容均针对具备境外资产、境外交易资格、境外交易实力和境外交易经历的特定对象投资者；不适用并禁止发送给境内普通客户，也不能被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。公众号文章、内容内所提到的证券可能在某些地区不能出售。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此公众号内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。

报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。

此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。

安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。

此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。

收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。

此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。

规范性披露

⚫本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。

⚫本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。

⚫安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。

公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。