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安信国际 | 房地产行业：销售增长、投融资仍以国企占优

国证国际

2022-01-10

导读：本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告

本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告，摘要如下

根据克而瑞数据，百强房企2021 年全口径销售总额同比下跌3.2%，权益销售总额同比下跌6.1%。月度销售情况自2021 下半年起反复向下，百强累计销售增长由正转负。撇除恒大销售之影响，百强2021 年全口径及权益销售仍然下跌1.2%及3.7%。操盘销售金额排名首50 位且增速保持较快的以国企背景发展商为主，同比增速均高于15%。买地方面，按金额计算排名首十位，主要是国企，民企只有碧桂园、龙湖及融创。单看四季度，首十位中只余下龙湖一家民企。在第三轮土拍中，大部分拍地成功的以地方国企（城投）为主，主流房企参与度较低。考虑到一、二月债务集中到期，对行业仍存在压力，建议投资者继续关注国企开发商，或商业租赁业务较强的民企如龙湖等。

主要内容

数据仍然疲弱。根据克而瑞数据，百强房企2021 年全口径销售总额约 126,318 亿元，同比下跌3.2%。权益销售总额约88,716 亿元，同比下跌6.1%。在房企债务违约的阴霾下，月度销售情况自2021 下半年起反复向下，百强累计销售增长由正转负。撇除恒大销售之影响，百强2021 年全口径及权益销售仍然下跌1.2%及3.7%。百强房企操盘销售金额110,655 亿元，同比下跌3.6%。港股房企中，操盘销售金额排名首50 位且增速保持较快的如越秀（123.HK）、建发（1908.HK）、宝龙（1238.HK）、润地（1109.HK）、绿城（3900.HK）、龙湖（960.HK）等，同比增速均高于15%，大多以国企背景发展商为主。

2021 年房企卖地情况冷淡。根据克而瑞数据，百强房企全年总买地金额约37,913亿元，同比下降15.4%。总新购贷价估算约87,364 亿元，同比下降24.2%。总新增土储建面约 52,616，同比下降34.7%。反映房企在不明朗因素下，买地规模下降，而且新买土地集中在高能级城市。按买地金额排名来看，排名靠前的还是以国企为主，首十位中的民企只有碧桂园（2007.HK）、龙湖（960.HK）及融创（1918.HK）。单看四季度买地金额，首十位中只余下龙湖一家民企。在第三轮土拍中，大部分拍地成功的以地方国企（城投）为主，主流房企参与度较低。

融资边际改善。虽然房住不炒依然为大原则，但楼市降温已达成效，给予房地产调控稍息松动的空间。官方亦逐步释出放松讯号，包括个别地方如东北地区放松楼市调控措施，央行亦强调房地产合理贷款需求须得到满足。按每周商品房成交统计数据，12 月30 大中城市平均成交套数及面积为32,198 套及342 万平米，对比11 月份环比上升1.4%及10.2%，同比跌幅亦在收窄。根据人行数据，金融机构新增人民币贷款中，居民户中长期新增贷款的当月值于11 月为 5,821 亿元，同比大幅增加15.3%。

国企完胜。房企们销售四季度整体不理想，销售大多数都低于年初定的目标，平均达标率约90.3%，只有为数不多的房企达标如润地、建发、越秀、绿城等，以国企背景为主。据了解，房企现金回款率近80%，国企开发商约85%以上，情况尚算良好，但受制于预售资金严格管控，民营房企现金流压力仍在。部分房企如中梁、大发延迟派付中期股息以增加现金水平的安全性。考虑到一、二月债务集中到期，对行业仍存在压力，建议投资者继续关注国企开发商，或商业租赁业务较强的民企如龙湖等。

风险提示：i)政策不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度

分析师：黄焯伟

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公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。