上周五，港股早盘平开后冲高，但上行无力随即快速下跌，恒指险守17000点后拉升转涨并维持震荡。截至收盘，恒生指数收涨0.33%，报17222.83点，按周跌3.96%；恒生科技指数跌0.93%，报3450.12点，盘中创新低，按周跌3.89%；恒生国企指数涨0.03%，报5914.08点，按周跌3.28%。全日市场成交额为849.1亿港元。
个股来看，九毛九9922.HK上周五大幅下挫20.4%，主要原因是公司公告收购广州国金天地项目26%股权，交易对价约10亿人民币。我们认为本次下跌属于市场误解，公司投资商办楼的实质为购买物业用于总部办公，而非进军地产行业，本次事件纯属乌龙。
关于项目：九毛九集团投资的国金天地项目位于广州天河区国际金融城，为广州核心CBD。项目的其他股东包括碧桂园及一家国资背景的企业。收购项目的总对价约10亿，首付款6.5亿将以现金形式支付，之后按照工程的进度分七期支付。收购项目的总面积为3万平方米，工程预期于2026年完工。
关于资金安全：九毛九作为股东不参与实际的开发细节，但是有权利对开发进程、资金流向进行监督，并且一定程度拥有对项目的执行权。收购协议中约定九毛九获得位于广州番禺的若干处物业作为抵押物，价值约为项目对价的1.8倍。如果项目出现风险，九毛九可以通过处置抵押物收回资金。此外，项目位于广州核心地段，九毛九的收购价格为3.3万元/平米，收购价格较为合理。
关于收购目的：九毛九此次收购物业的主要目的是为了在核心商业圈建立总部办公地，扩大办公面积以应对公司的快速发展。此外，留有一小部分面积用于尝试一些品牌概念店。公司认为在核心商圈拥有办公室能更好的招募优秀人才，并且能更接近消费者。收购期房而非现房的原因是性价比更高。公司没有任何意愿进军房地产行业，此番纯属市场误读。
关于集团资金情况：22年6月，集团账面拥有现金20亿，足以支付项目资金。未来随着门店的扩张和中央厨房的建立，预期每年CAPEX在5亿左右。即使在疫情较为严重的时期，经营性现金流也足以覆盖资本开支。公司仅有少量银行借款，我们认为资金方面没有太大压力。
我们认为公司快速发展之后，购买更大的办公场所，是比较常见的企业行为，应该理性看待。我们预期太二未来仍会保持较快的增长势头，目前400家左右的门店还远远未达到天花板。此外怂火锅也在稳步进行扩张，而九毛九西北菜已经整顿完毕，未来公司的几个品牌都有望贡献利润增长。当前估值水平较低，建议投资者把握低点布局时点。
（仅供参考）
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