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安信国际 | 房地产行业：二月销售反弹

国证国际

2023-03-10

导读：本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告

本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告，摘要如下

主要内容

成交有所反弹。根据同花顺金融统计数据，截至 3 月 5 日，30 大中城市的商品房累计成交套数及面积约 27.4 万套及 2,772 万平米，同比上升 20.8%及 11.2%。按周计算成交逐步回升，三月首周的成交套数及面积为 32,199 套及 338 万平米，比二月周平均值（27,047 套及 270 万平米）高出 19.1%及 25.2%。自春节以后，楼市逐步释放出回暖讯号。房价走势方面，亦有所回暖，综合 70 大中城市，一、二及三线城市新房价格环比变动为 0.2%、0.1%及-0.1%；二手房价环比变动分别为 0.4%、- 0.3%及-0.4%。一、二线城市价格反弹最明显，三线城市仍然较弱。

二月地产销售两极化。根据克而瑞数据，百强房企 2023 年首两月销售情况，全口径销售总额约 9,179 亿元，同比下跌 12.5%；权益销售总额约 6,545 亿元，同比下跌 10.7%；操盘口径销售 8,190 亿元，同比下跌 11.6%，整体跌幅在收窄当中。百强房企二月销售环比一月有所改善。单月二月销售有所反弹，百强全口径销售总额 5,184 亿元，同、环比上升 29.8%及 11.8%；二月权益销售总额约 3,755 亿元，同、环比上升 34.5%及 16.5%。主流房企中销售表现较佳的房企包括保利、中海、华润、招蛇、龙湖、华发、金茂、滨江、越秀等，其累计销售同比增幅在 20%以上，大部份都是国企，其中，中海、华润、龙湖、金茂、越秀累计销售增幅较高，同比超过 40%。反之，民企如碧桂园、融创、新城、旭辉、世茂累计销售仍是负增长，销售情况两极分化。

地产业绩不佳是意料中事。在房地产市场环境持续下行影响之下，地产公司继续需要多做存货减值拨备，港股已发出盈警的地产公司包括华侨城、五矿地产、金茂、保利置业及碧服，净利润同比下降 5 成或以上，甚至净亏损。A 股地产板块亦出现相同现象，根据已披露 2022 年业绩预告的 84 家 A 股房地产公司中，亏损扩大、持续亏损、由盈转亏的公司数目为 47 家；净利润同比下滑的公司有 22 家；扭亏及预增的只有 15 家。基本面恶化（不包括减亏公司）占比约为 64%；整体亏损的房企达到 47 家，占比 56%。然而，内房业绩差均是预期中的事，市场更关注未来销售改善的持续性，及往后房企在买地投资的恢复。

还看销情好转能否持续。整体而言，销售、成交有向好的迹象，但集中在国企、央企发展商。除非整体地产销售在未来能够大幅反弹，并持续维持在往日的较高水平，否则中小型民企的发展空间有限，须另觅出路开拓新业务模式才能有较大机会存活。居民户中长期贷款持续一年多维持减增状态，反映整体买房的意愿还是较弱，投资者需要较为小心。然而，短线而言，去年 3-5 月的销售较差，在低基数效应之下，销情同比增长之势头可以持续。建议投资者继续关注土储集中在一、二线城市的国企地产及物管公司。

风险提示：

i) 地产销售复苏的不确定性；

ii）资本市场态度审慎

分析师：黄焯伟

Email:stevewong@eif.com.hk

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公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。