兴业物联(9916.HK)
兴业物联服务集团成立于1999年，是河南省的物业管理服务供应商，特别致力于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。根据第一太平戴维斯报告，按2018年在管物业建筑面积计算，该公司是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，占2018年河南省市场份额约0.6%。2019年，根据中国指数研究院及中国房地产Top10研究组，就综合实力而言，位列于中国物业服务百强企业排行榜第67位。
尽管在2020年有新冠病毒疫情对股市的负面影响，但港股市场上的物业公司还是大部分实现了强势上涨。截止2020年2月20日收市，滨江服务在港交所物业服务和管理板块中今年以来的涨跌幅夺冠，区间涨幅高达77.5%。
综合点评
1、物管黄金赛道，行业空间广阔增速快但竞争激烈，商业物管受疫情一定影响。
2、公司属于中小型物业公司，保持量价提升，但发展只能跟随地方性房地产公司，或难以进行外地扩张。
3、业绩增长稳定，毛利率高企，但随着规模增长很难维持，市值小，若下限定价吸引力更佳。
业务主要依赖母公司
目前，兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及1个工业园，总建筑面积约为240万平方米，合约物业组合的总建筑面积约410万平方米，大部分在管物业来自母公司正商集团。从股权结构看，重组前正商发展持有兴业物联75.45%股权。
按合约销售金额及出售建筑面积计算，正商集团多年来一直是河南郑州最大的房地产开发商。据克而瑞2019中国房地产销售数据，正商地产全年权益金额为510.6亿元，排名第51，操盘面积442.6万平方米，排名第39。
目前，兴业物联物业管理及增值服务收入占比87.8%、物业工程服务占比11.6%，剩下的0.6%收入来自副食品供应服务。
若进一步拆分物业管理服务，兴业物联的物业类别以商用楼宇为主，其在管建筑面积占总在管建筑面积的94.2%，全部由正商集团开发，剩余的是学校及政府楼宇，由独立业主开发，占管建筑面积比例较小。正因为如此，兴业物联大部分物业管理服务收益来自正商集团，2016-2018年，分别占公司物业管理及增值服务收益的94%、88.2%、88.3%，2019年前9个月占比略微下降至87.7%。
热衷高科技
兴业物联已建立一个信息技术营运中心，即“慧眼科技中心”，这是一个集中式管理平台，为在管物业的业主和住户提供呼叫中心、视频监控系统、保安系统、能耗监测系统、升降机监测系统以及“爱办”移动应用程序等提供24小时服务。
其中，“爱办”移动应用程序是兴业物联营运标准化和自动化举措的一部分。其将智能设备与用户手机相连接，以此实现一键服务，用户可通过爱办APP实现自主开门、访客预约、停车缴费、房屋保修、物业服务、信息传播、物业缴费等操作。截至2019年9月，“爱办”拥有总计35214名注册用户。
1、突如其来的疫情波及各行各业，物业管理行业也不例外。近期，有不少地方政府出台鼓励物业公司的减税和优惠政策应对疫情影响。但总的来说，疫情对物业管理企业冲击较为有限。本身现金流模式稳定，加上短期对物业公司依赖度提高，物业管理费的收取很难受到影响。
兴业物联主打的是非住宅物业，与以住宅物业为主体的物业公司面临的境遇完全不同。假期延长、公司推迟复工时点。兴业物联表示，COVID-19不会对集团业务营运及可持续性造成重大不利影响。
单就物业管理及增值服务而言，兴业物联已事先作出安排确保在农历新年期间及之后有充足人手维持业务营运，且前线员工均已遵从4号通告于2月9日或之前复工;为公司提供保安服务、清洁服务、垃圾清理以及绿化园艺服务等分包商分配至在管物业的工人也在同一时间复工。
2、从整体行业结构上，却存在着两个值得关注的趋势：（1）住宅类物管集中度提升，百强物业在管面积年复合增速能够达到10%；（2）非住宅类物管中，商超类成长性较为突出，预计复合增速也将超过10%。
3、受益于物业行业的“量价齐升”，未来2-3年内，整体行业的收入规模或将呈现高成长性。
在量的方面：过去两年，地产行业一直保持着不错增长，同时，由于地产行业新开工面积与竣工面积“剪刀差”修复，未来1-2年，有大量物业集中竣工，加速合约面积转化成在管面积，从而推动公司营收高速增长
在价的方面：物管价格的提升主要源于两个方面——城市能级提升，以及新物业的转化。
据第一太平戴维斯报告，中国物业管理行业高度分散，2018年行业内在营的物业管理服务供应商约12万家。按2018年管理的建筑面积计算，中国物业服务百强企业的市场份额约为38.9%。高度分散的市场下，有利于拥有财力及与开发商有联系背景的大型公司发展，目前多数大型的物业管理公司都仍处于快速发展阶段。
中国物业行业高度分散，按2018年管理的总建筑面积计算，物业服务百强企业的市场份额约为38.9%。跻身行业百强，并不意味兴业物联的身板够硬。
兴业物联是区域特征明显的物业公司，在管物业几乎都位于河南郑州(河南安阳市1处除外)。按照2018年年底非住宅物业在管总建筑面积计，兴业物联在河南省及郑州市均排名第四，占当地市场份额只有约1.61%。
此次上市可以说是兴业物联扩张的跳板。据招股书，IPO所得款项净额将用于拓展业务，通过收购扩大在中国的新地区覆盖范围，或承接不同类型的物业提供管理服务，部分用于提升物业工程服务，以扩大物业管理组合。
业绩方面，随着在管物业组合持续扩张，及2017年新增物业工程业务，兴业物联收入和纯利稳步增长。2016-2018年，公司收入从4730万元人民币增至1.31亿元，复合年增长约为66.4%。
物业组合扩大往往会带来规模经济效应，收益增长的同时，毛利率也随之提升。2016-2018年，公司整体毛利率分别为47.2%、50.2%、47.5%，其中物业管理及增值服务毛利率呈持续上升，且远高于大部分同行。
造成这一差异的原因是商务物业的平均物业管理费高于住宅物业。数据显示，兴业物联近几年的在管物业平均物业管理费保持在每月每平方米6元左右，而百强物业公司的住宅物业管理费平均在每月每平方米2元多。
规模效应会在公司快速发展的阶段显现，但随着规模逐渐上升，增速放缓，新交付面积带来毛利率提升的边际效益递减，另一方面由于存量管理项目提价受限，以及设备老化会带来维修成本上升，拉低整体毛利率。
估值及建议
目前港股可对标的也是是商业物管的服务商——宝龙商业，当然体量小很多，估值也有近一半的折让。对照宝龙的股价表现，虽然上市后表现一般，但首日仍有小涨，幅度不高，结合行业及公司发展来看，若下限定价吸引力更佳，以投机属性为主。
宝龙商业上市后走势
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