本文为安信国际近期发布的关于卓越商企服务(6989.HK)的新股点评，评级如下。
IPO 专用评级：6
-- 评级分为 0 至 10， 10 为最高
-- 评级基于以下标准：
1. 公司营运（ 0-3）：2
2. 行业前景（ 0-3）：2
3. 招股估值（ 0-2）：1
4. 市场情绪（ 0-2）：1
公司概览
卓越商企服务是一家物业管理服务提供商，以华南大湾区为主，按在管营收计算，大湾区占公司2019年基本物管收益约66%。
在管项目以商务物业类型为主，包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公与研发园区。占2019年基本物管收益的76%。
与卓越置业是关联公司，大股东同为李华先生。
据公开资料，卓越置业于1996年成立于深圳。截至2019年，集团总资产超过1900亿元，土储建面超过5000万平米，其中70%位于大湾区。
集团以其城市更新项目闻名，卓越城市更新集团已跻身全国城市更新领域领先梯队，成为广东城市更新领先企业，深圳市内合作项目已深入各行政区核心区域，同时全面覆盖大湾区其他核心城市，并积极扩张至北京、上海、青岛等热点城市。
根据克而瑞数据，卓越集团2019年销售额约949亿元，全国排名第38位。
截至2020年5月，卓越商企在管面积约2582万平米（合约规模3681万平米），其中约41.6%为卓越置业之项目。按2020年首5月在管项目收入计算，约37.4%的物管基础服务收入来自卓越置业之项目。公司规模相对较小，但在管项目中超过一半为商务物业，管理费单价较高。
基本物业管理服务，包括清洁、保安、园艺及维修与保养。公司收入主要来源，占2019年总收入之86%；
增值服务，包括前期物业顾问咨询、二手物业租售代理、销售协助、及空间运营服务等。占2019年总收入之11%；
包括金融服务、公寓租赁服务等。占2019年总收入之3%。
根据中指院分析，截至2019年底，中国物业在管建面约239亿平米，其中物管百强占有率约43.5%。百强物业服务企业所管理物业的平均数量由2015年的154项，增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%。随着头部企业在资源整合上的比较优势。
2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团；平均在管建面为4740万平米，其中平均约60%的在管建面乃由其关联地产集团开发的。但随着在管规模上升，来自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少。物业公司的外拓能力愈趋重要。
此外，物管服务属劳动密集型行业，涉及大量工人，如安保、清洁及维护人员。最低月工资正在不断增加，中小开发商在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商，马太效应将持续下去。
按2019年商务物业管理服务收入计算，公司在中国排名第四，在大湾区排名第二。此外，根据弗若斯特沙利文报告，按2019年向高端商务物业提供基本物业管理服务的收益计算，公司在中国排名第三，在大湾区排名第一。按综合实力计，公司跻身中国房地产TOP10研究组2019中国物业服务百强企业第16名。反映卓越商企服务在商业项目管理，尤其在大湾区的市场地位。
卓越集团，1996年成立于深圳，在深圳，以至大湾区的品牌知名度高。卓越商企服务在深圳及大湾区其他城市的项目总数分别为76个及56个，占总量的19%及14%。
粤港澳大湾区地处沿海开放前沿，以泛珠三角区域为广阔发展腹地，在「一带一路」建设中具有重要地位。在经济实力方面，大湾区经济发展水平一向领先全国，产业体系完备，集群优势明显，经济互补性强。珠三角九市已初步形成以战略性新兴产业为先导，其中深圳作为经济特区，则定位为全国性经济中心城市及国家创新型城市。公司作为深圳品牌企业，长远受惠于大湾区的发展。
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。占公司总销售2019年成本约66%、占公司总行政开支约70%。此外，公司向分包商外包若干服务职能，例如安保、清洁及保养服务，占销售成本约4%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。
公司增值服务的比率较少，2019年及2020年首5月，增值服务（包括小区及非业主）收入为2.04亿元及9050万元，占总收入的11%及9.6%。对于未来能否透过增值服务来提升项目整体利润水平还有待观察。
物业板块上半年整体增长虽然较高，但主要来自2019年下半年新增项目的贡献，2020年上半年的交付较少，所以业绩环比增长较低。导致业绩后出现套利沽压。未来我们认为增值服务是关键，能够培育社区增值服务的物业公司将会跑赢同业。但公司的社区增值服务占比较低，我们认为业态上应存在估值上的拆价。此外，公司整体毛利率的水平也较其他同业为低，盈利能力较低.
卓越商企服务背靠卓越置业，卓越置业属规模中等的房企，年销售近1000亿元，卓越项目主要集中在深圳及大湾区，在华南的品牌知名度高，这是卖点之一。然而地产集团没有在港上市，在资本市场上的认知度可能有所影响。
物业板块较受市场欢迎，假设以上线定价（每股10.68港元），并悉数行使超额配股权，我们预期公司2020/21年市盈率约35/24倍。估值上略高于同业。
增值服务占比较少，未来增长存在一定的不确定性。综合以上考虑，我们给予公司IPO专用评级：6分。
腾讯、京东、雪湖资本、南方基金、奥陆资本、璞石资本等知名机构作基石投资人，对短期股价起背书作用。预期认购反应热烈，中签率较低，投资者若欲以融资来认购，需注意股价回报未能覆盖利息支出的风险。
