本文为安信国际近期发布的关于房地产业的研究报告，内容摘要如下。
五月份百强房企单月总销售额约10,900亿元、同比及环比分别上升12.2%及21.3%，销售情况基本已全面恢复过来。尤其是中大型房企（销售排名11-50），在冲排名、争取占有率的诱因下增长普遍强劲，单月销售增长平均约29.9%，增长较快的有金茂、中梁、龙光、禹洲、及建发，增速同比超过50%。整体而言五月销售数据理想，然而房住不炒仍然是主调，在稳经济、保就业等六稳六保的考虑下，房地产充其量是稳定剂而已，随着经济逐步稳定，我们认为整体地产销售增速在下半年应该逐步回归平稳之水平。在马太效应下，我们维持看好拥有较佳融资能力的头部或国有房企，尤其是掌握产业及商业资源的企业。
五月销售全面恢复。根据克而瑞数据，五月份百强房企单月总销售额约10,900亿元、同比及环比分别上升12.2%及21.3%，权益销售额约7,840亿元、同比及环比上升8.4%及19.0%。全口径及权益销售同环比都录得较大升幅，在四月份衡复苏的势头上再下一城，销售情况基本已全面恢复过来。细分来看，巨型房企（销售排名前十）平均单月销售增长约4.8%，其中世茂增长较高约37.5%。中大型房企（销售排名11-50），单月销售增长平均约29.9%，港股房企中，销售增长较快的有金茂、中梁、龙光、禹洲、及建发，增速同比超过50%，建业和合景销售同比增速亦超过40%，属较快水平。
低线城市均价下降风险仍然较高。销售面积方面，首五月份百强房企总销售面积约27,100万平米、同比下降7.9%，但跌幅较首四月有所收窄，首四月份百强房企总销售面积约19,400万平米、同比下降12.8%。从数据上均价暂时未见大幅下降，百强首四月平均均价约每平米13,515元，与去年水平基本一致。除了金茂因销售结构影响而导致均价跌幅较大之外，我们见到均价跌幅来源主要来自巨型房企，如恒大、碧桂园等，其均价跌幅分别为12%及7.7%。我们预计下半年随着政策窗口期的过去，降价压力会有所上升，尤其在低线城市。
「六稳」及「六保」下的房住不炒。从两会工作报告中，房住不炒仍然是主调，在稳经济、保就业等六稳六保的考虑下，房地产充其量是稳定剂而已，随着经济逐步稳定，我们认为整体地产销售增速在下半年应该逐步回归平稳之水平。而有关实体经济的推动，如产业发展、城市更新及商业发展辅能的房企，估计会受益政策倾斜，配合专项债、REITs等相关的融资政策，地产发展将趋向两极化。拥有相关资源的房企在融资及拿地上将享有比较优势，继续受惠马太效应之红利。
赛道增长平稳，两极分化有利龙头。整体而言，五月销售数据理想，销情在疫情过后出现反弹，尤其是中大型房企在冲排名、争取占有率的诱因下增长普遍强劲。然而在房住不炒的主旋律下，短期反弹所引发的增长力度在下半年会逐步减轻。中长线而言，我们维持看好拥有较佳融资能力的头部或国有房企，如金茂等，他们在等待供给侧和需求侧的窗口期上，具有比较优势及防守力。另外在成渝经济发展的背景下，当地头部企业，如龙湖、融创，物业公司如蓝光嘉宝亦能受益。
风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii）调控政策持续；iii) 资金链压力上升。
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