本文为安信国际近期发布的关于星盛商业(6668.HK) 的新股点评，评级如下。
IPO 专用评级：6
-- 评级分为 0 至 10， 10 为最高
-- 评级基于以下标准：
1. 公司营运（ 0-3）：2
2. 行业前景（ 0-3）：2
3. 招股估值（ 0-2）：1
4. 市场情绪（ 0-2）：1
公司概览
公司营运简况：
星盛商业是大湾区领先的商用物业管理公司，有别于其他物管公司，星盛主要以提供商业项目管理服务为主。Ø公司拥有广受认可的品牌，主要包括：
城市型购物中心「COCOPark」（以城市消费者为目标）、
区域型购物中心「COCOCity」及「iCO」（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、
社区型购物中心「COCOGarden」（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）、以及
高档家居布置购物中心「第三空间」。
根据中指院，截至2020年9月，按于深圳的运营中购物中心数量计算，公司排名第一；按于深圳的运营面积计算，排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，排名第四；按于大湾区的运营面积计算，排名第七。
星盛与星河房地产（星河控股集团旗下之地产公司）为兄弟公司。根据公开资料，星河房地产开发面积累计超5000万平米，土地储备面积逾3300万平米。布局粤港澳大湾区、长三角和中西部三大都市圈，已进驻深圳、广州、天津、南京、常州、宁波、重庆、成都、西安等多座城市。
星盛集中于向大型购物中心提供商用物业运营服务，而星河的住宅物业项目之管理则交由星河智善生活（集团旗下另一间子公司）负责。两者分工清晰。
截至2020年9月，星盛总合约面积约300万平米，45个物业数目。其中，在管面积约140万平米，由星河控股（及其联系人）开发的物业占55%。
星盛以商管为主，公司总收入在2019年及2020首三季分别为3.87亿元及3.06亿元。其中，
公司毛利润在2019年及2020首三季分别为2.01亿元及1.69亿元。其中，
公司整体毛利率在2019年及2020首三季分别为51.8%及55.2%。其中，
来自星河控股之项目为51.8%及53.7%；
来自独立第三方之项目为51.7%及64.4。
公司净利润（撇除已终止经营业务的亏损）在2019年及2020首三季分别为0.85亿元及0.90亿元，净利率为21.9%及29.3%。
公司以商管服务为主，根据中指院报告，中国运营中购物中心之总建筑面积由截至2013年的1.25亿平米，以复合年增长率23.0%，增加至2019年的4.32亿平米。预计在2023年将增加至6.2亿平米，2019-23年的复合年增长率为9.5%。
于2019年颁布的纲要为大湾区（含港澳）发展提供政策指引及支持。根据纲要，大湾区（含港澳）将会发展成充满活力的世界级城市枢纽、国际科技创新中心及发展一带一路倡议的重要支撑。纲要进一步提出，深圳将于2025年前在经济表现和发展质量方面成为世界领先的城市以及现代化的国际创新城市。在优惠政策的推动下，预计大湾区，特别是深圳，未来将经历强劲的经济发展，继而将带动该地区商用物业运营服务市场的增长。公司大部分项目位处于深圳，深圳以至大湾区的发展将有利公司长远发展。
星盛是板块中少数以商场管理为主的物管公司，长远受惠于中国消费升级及内需的增长。
具品牌影响力。公司在深圳的首个购物中心项目深圳福田星河COCOPark（北区）为深圳中央商务区的新商业代表及深圳最具人气的购物中心之一。其获得观点地产的「2019年中国年度标杆购物中心」及赢商网的「2019年度体验潮地标」等称号。按管理规模，公司在深圳，以至大湾区的排名均是名列前茅。
商场管理及营运有一定门槛，其毛利率及盈利能力（包括多种经营收入的引入机会）一般高于住宅、产业园等其他业态。星盛的毛利率在过往都高于或接近50%，高于其他物管公司。
物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。劳动成本及分包成本合共占公司销售成本的重大部分，最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。
公司虽然在深圳以至大湾区拥有极高的市场地位，但其他经济圈的项目占比暂时较低，地域风险比较集中。
关联之地产集团未有上市，在资本市场中的熟悉度需要时间打造。
公司拥有良好的品牌知名度。在赛道上亦有优势，商场管理长远受专大消费的概念，公司营收亦与项目租金挂勾。物管板块中，商场管理公司的估值一般相对较高。
虽然公司市值较小，上市初期可能比较波动，但获多个基石投资者如新世界发展、招商局等支持，短期有一定的背书作用。
公司营收增长率略低于同业，而且联关地产公司在资本市场中认知度较低，估值上可能不及其他商管公司如宝龙商业（9909.HK）及华润万象（1209.HK）。然而，假设以中间价（每股3.54港元）定价，我们估计2021年市盈率约17倍，仍有一定上升空间。综合以上考虑,我们给予公司IPO专用评级：6分。客户如果选择融资认购，要注意中签率过高导致所获分配股份超过自己财务承担能力。
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公司评级体系收益评级：
买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；
增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；
中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；
减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；
卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。
