本文为安信国际近期发布的关于新希望服务(3658.HK)的新股点评，评级如下
IPO 专用评级：5
-- 评级分为 0 至 10， 10 为最高
-- 评级基于以下标准：
1. 公司营运（ 0-3）：2
2. 行业前景（ 0-3）：2
3. 招股估值（ 0-2）：1
4. 市场情绪（ 0-2）：0
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新希望服务是一家综合物管运营商。植根于西南地区，并发展至中国其他地区，截至2020年底，位于成渝城市群及华东地区的在管面积分别占33.4%及28.9%。 -
关联地产发展商为新希望房地产，成立于1997年。根据克而瑞数据，新希望房地产于2020年全口径销售约1031亿元，全国排名40；权益销售约538亿元，全国排名55。新希望房地产及新希望服务没有从属关系，但同时由刘永好先生间接控制。 -
除了地产业务外，刘永好先生（及其家族）所创立的新希望集团之业务领域十分广乏，包括食品、农业、乳业、化工等。其中最广为人知的新希望六和（000876.CH）是中国的头部农牧食品供应商之一。刘永好先生亦是民生银行其中一位主要股东，同时也是民生银行的副董事长之一。 -
新希望服务截至2020年底在管面积约1024万平米，规模属中小型物管公司。其中，由新希望集团及关联方所开发之项目约9113万平米，占总在管约89%。总合约面积为1532万平米，合管比约1.5倍。在管项目中，住宅占695万平米、商业占210万平米、其他非住宅物业占119万平米。
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公司主要提供四大主要服务：
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物业管理服务。主要是基础物管服务，公司收入主要来源，占2020年总收入之32.3%； -
非业主增值服务。主要向房地产开发商提供的案场管理服务及设计咨询服务等，占2020年总收入之28.6%； -
商业运营服务。主要向商管项目业主提供市场研究及定位与开业准备服务、租户招揽服务等，占2020年总收入之19.2%； -
民生服务。相当于其他物管公司的社区增值服务，主要包括拎包入住服务、公共空间管理服务、社区资产管理服务等，占2020年总收入之19.9%，比率较同业高。
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盈利能力方面，2020年整体毛利率为42.1%，其中，物业管理服务分部毛利率为31.2%，属行业较高水平；民生服务为44.9%，属行业中间水平。
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物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。 -
新希望服务在管面积及收入大部份来自关联集团，未来独立发展能力需要时间来验证。
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公司现时毛利率较高，未来外拓比率有所上升时，可能较难维持。
我们预计行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速，然而公司规模仍然较小，而且关联比率较高，外拓能力需要时间来验证。
物业板块估值严重两极分化，公司2020年市盈率约24-20倍，虽然公司其他产业资源上的优势，估值上可享有一定的溢价，但其估值仍远高于其他中小物管公司。综合以上考虑，我们给予公司IPO专用评级：5分。
基石投资者中，看到有不少星级名字，包括贝壳（BEKE.US）、小米集团（1810.HK）、复星国际（656.HK）等，可起一定的背书作用。
分析师：黄焯伟
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