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安信国际 | 中国金茂(817.HK)：销售增长强劲，一次性计提后轻装上阵

国证国际

2021-02-26

导读：本文为安信国际近期发布的关于中国金茂(817.HK)动态分析报告，内容摘要如下。

本文为安信国际近期发布的关于中国金茂(817.HK)动态分析报告，内容摘要如下。

金茂 2020 全年销售额同比增长43.7%，至2311亿元。根据克而瑞数据，2020 全年权益销售同比增长39.1%。按2020年全口径销售额全国排名第15位，按权益销售额计算全国排名第14位，排名上有所进步。金茂公告因房地产市场调控等原因，导致项目售价不及预期，需要作出计提，2020年核心净利同比下降40-50%。我们调整2020-22年净利预测-54.2%/-11.9%/-11.7%，目标价调整至每股6.0港元。一次性的计提令公司以后可轻装上阵，有利长远发展，加上融资新规及银行限贷的环境下，金茂央企之背景可享比较优势。其庞大的土储规模、已锁定待的城市运营资源、「两化合并」后来自中国化工集团的土地资源，我们仍然看好金茂的中长期发展，维持买入评级。

主要内容

金茂销售增长领先同业。金茂 2020 全年销售额同比增长43.7%，至2311亿元，突破2000亿元销售大关，顺利完成年度目标。销售面积同比增长50.9%，至1129万平米。根据克而瑞数据，金茂 2020 全年权益销售同比增长39.1%，至1544亿元，对应的权益比率约69%，与2019年销售的权益比率持平。根据克而瑞数据，金茂按2020年全口径销售额在全国排名第15位，与2019年的第18位，上升了3位。按2020年权益销售额计算，在全国排名第14位，与2019年的第20位，上升了6位。排名上有所进步。

资产负债结构。在房地产融资新规下，房企们都着力降低债务，市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。截至2020年6月，金茂总资产约3901亿元，总债务约2980亿元，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率估算略高于规定的70%。现金约281亿元，一年内到期有息负债约337亿元，现金短债比约83%，低于规定的100%。总有息负债及净债务分别为986亿元及705亿元，总资本约921亿元，净杠杆比率约76.6%，低于规定的100%，整体资产杠杆风险较低。

一次性计提后轻装上阵。金茂公告因调控等原因，导致项目售价不及预期，需计提发展中物业及减值持作出售物业（包括合联营公司），2020年核心净利（净利扣除投资物业的公平值收益）将较2019年同比下降40-50%。然而，不计减值因素，2020年从物业交付结算收入同比增长约40-50%。我们按2019年核心净利58亿元计算，估算计提金额约40亿元。一次性的计提令公司以后可轻装上阵，有利长远发展。

维持买入评级。在融资新规及银行限贷的环境下，金茂央企之背景可享比较优势。其庞大的土储规模（70%位处于一、二线城市）、已锁定待的城市运营资源、「两化合并」后来自中国化工集团的土地资源，我们仍然看好金茂的中长期发展。然而在计提的影响下，加上「房住不炒」仍是主调，限价、限贷等调控政策将持续一段时间，我们综合以上考虑，调整2020-22年净利预测-54.2%/-11.9%/-11.7%，目标价调整至每股6.0港元，维持买入评级。

风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。

安信国际分析师：黄焯伟

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公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。