扎实的业绩。新城悦公告2020全年业绩，收入约28.7亿元，同比增长41.6%；毛利约8.8亿元，同比增长47%；毛利率约为30.7%，同比增加1.1个百分点；管销开支对收入之比率约为10.5%，同比改善2.1个百分点；净利润同比上升60.4%至4.52亿元，业绩胜于预期，净利润高于盈喜指引的「同比增长不少于50%」。在管面积约1.01亿平米，同比上升68.6%，亦是首次突破一亿平米大关；合约面积约2.03亿平米，同比上升33.0%。经营性现金流约7.87亿元，是净利润（扣非前）的1.6倍。在手现金（包括短期投资的金融资产）约21.3亿元，同比增加5.8亿元，或37.5%。
第三方占比上升。我们认为新城悦业绩的亮点之一是其外拓发展有明显进步，第三方总在管面积占比由2019年底约28.9%，提升至2020年底约40.7%，反映公司积极发展投拓的成果。2020年第三方对管理规模增长之贡献超过来自新城系的项目，在管规模年度净新增4126万平米，其中来自第三方约2390万平米，约占58%。新城悦第三方拓展以直拓为主，2020年新增第三方合约面积约3595万平米，其中来自直拓之面积约1973万平米、来自并购约1622万平米。
增值服务占比上升。社区增值服务大幅增长是公司另一亮点，分部收入约4.98亿元，同比大升118.6%，主要受惠于新增服务业态如团膳团的引入，及在疫情下社区零售及生活服务需求的上升。分部收入比率由2019年约11.2%增加6.1个百分点至2020年约17.4%。虽然在收入结构改善下，分部毛利率有所下降，但仍然维持在43%的较高水平。分部毛利占比亦由2019年约21.5%，进一步提升至2020年约24.3%。社区增值服务占比上升，反映公司高利润服务渗透率有所提升，整体收入结构更趋稳健。
维持买入评级。新城悦在管规模破亿，合约规模破两亿，合管比约2倍，假设存量项目在未来三年转化，我们估算年均在管面积增长锁定约26%，若计上并购、直拓等投拓业务增长，在管规模增长率将进一步提升。同时公司亦积极拓展增值服务，加上区域深耕策略改善营运效率，将提高盈利能力。我们上调2021年/22年净利预测4.6%/5.0%，继续看好新城悦的长远发展，维持公司「买入」评级，目标价上调至40港元，相当于30倍2022年市盈率。
风险提示：并购不确定性；增值服务发展的不确定性。
