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安信国际 | 房地产行业：销售增速回落至正常轨道

国证国际

2021-07-06

导读：本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告

本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告，摘要如下

百强房企上半年全口径销售总额同比增长 37.5% 至 70,335 亿元，增速持续回落。单月六月销售全口径总额同比微长0.4% 、权益销售总额同比下降2.6%。对比2019年同期，全口径及权益销售两年之年均增长率为15.7%及13%，去年卫生事件所带来的低基数效应之红利基本已全数消耗。整体而言，港股主要房企上半年销售都达到全年目标40-50%，进度良好。短期走势而言，中资美元债还是较为波动，优质房企、国企的比较优势将继续发辉作用，我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖（960 .HK）、华润（1109.HK）、世茂（813.HK）等。

主要内容

销售增速回落至正常轨道。

根据克而瑞数据，百强房企上半年全口径销售总额同比增长 37.5% 至 70,335 亿元，权益销售总额同比增长 33.1% 至 49,455 亿元，增速持续回落。单月六月销售全口径总额同比微长0.4% 至 14,577 亿元，权益销售总额同比下降2.6% 至 10,002 亿元。对比2019年同期，全口径及权益销售两年之年均增长率为15.7%及13%，去年卫生事件所带来的低基数效应之红利基本已全数消耗。累计销售增长较高的房企如建发（1908.HK）、绿城（3900.HK）、美的（3990.HK）、旭辉（884.HK）、宝龙（1238.HK）、融创（ 1918.HK）等，上半年销售增长超过60%。整体而言，港股主要房企上半年销售都达到全年目标40-50%，进度良好。

土拍激烈，国企天下。

土地供应双集中措施后，各主要城市先后在二季度推出首批土地拍卖，重点城市如杭州、北京、广州、重庆被受追棒，总土地出售金额超过750亿元。房企方面，卖地总额及投销比较高的均为国企，分别占排名首十位中的7家及5家。政府不断收紧地产融资环境，在三道红线的基础上，近日传说要把商票也纳入计算债务比率的范围，重点房企需每月汇报。虽然有关措施还未落实，但调控的决心仍然坚定，在投融两端从严的环境下，国企、大型龙头房企融资便利的比较优势将继续突显出来，行业整合将再加速。

刚需市场将再受压。

7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，指出从土地、资金补助、税收支持以及优化行政审批等方面全方位支持保障性租赁住房的发展。以建面不超过70平米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。政策推出将加大租赁住房供应，加上租售同权、多校划片等政策加快进程，在房屋需求改善的情况下，购房需求将被疏导，尤其是刚需房。

中资美元债仍然较为波动。

短期走势而言，美债息虽然开始稳定，但中资美元债仍然较为波动，优质房企、国企的比较优势将继续发辉作用。中长线而言，由去年开始的密集式调控措施出台，基本上政府已释出「房住不炒」改革方向不变之坚决信息，估计日后调控力度仍然不会放松，进一步限制房产需求及房价升幅，预期房企盈利能力将持续受压，对房企的财务及资源管理能力造成考验。在「管理红利」时代，我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖（960.HK）、华润（1109.HK）、世茂（813.HK）等。

风险提示：i) 热点城市土拍竞争激烈；ii）调控政策持续；iii）房贷融资收紧

分析师：黄焯伟

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公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。