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安信国际 | 物管行业报告：业绩预览暨会议纪要-盈喜潮来临

国证国际

2021-07-19

导读：本文为安信国际近期发布的关于物管行业分析报告

本文为安信国际近期发布的关于物管行业分析报告，摘要如下

我们上周举行策略会，分别与新城悦、雅生活、时代邻里进行互动。物管板块上半年的业绩及营运情况大致上按计划如期推进。截至六月，新城悦新增合约面积4000多万方，年度目标完成度超过50%，我们预计上半年利润增长约50%；雅生活对新中民物业已在二季度完成并表，三月公告收购五家环卫公司拓展城服领域。我们预计上半年利润增长约40%。时代邻里上半年完成600万平米拓展面积，加上完成合达联行的并购，年度目标完成度超过50%。我们预计上半年利润增长约80%。此外我们亦与碧桂园服务进行沟通，预计蓝光嘉宝将于七月并表。我们预计上半年利润增长约45-50%。随着物管公司的财务及营运数据陆逐统计出来，板块正式步入盈喜潮，预计将成为行业短期的催化剂。我们维持碧桂园服务、新城悦及雅生活「买入」评级。

主要内容

新城悦（1755.HK）上半年合约面积新增约4000万平米，截至六月在管面积约1.2亿平米、合约面积约2.5亿平米。全年指引维持在管面积达1.5亿平米、合约面积约2.7亿平米。上半年新增在管及合约面积目标完成度分别约40%及55%。社区增值服务，以电梯、餐饮板块、快递柜等业务为增长动力。综合毛利率预计比较平稳，基础物管毛利率在缺乏去年税费减免的一次性红利下，同比有所回落，但高毛利率的社区增值服务之贡献有所上升，所以整体毛利率大至可以维持去年水平。全年预计营利增长约40-50%，上半年增速预计将与全年一致。

雅生活（3319.HK）大致上维持目标指引，从2020年基础上未来三年营收年均增速40%、利润增速35%、归母净利增速30%。2021上半年以至全年增速将高于三年平均水平，我们预计上半年利润增长同比约40%。新中民物业已在二季度完成并表。另外公司三月公告并购五家环卫公司，参股公司已完成交易，三家附属公司已并表，最后一家预计在三季度亦会并表。基本上符合指引。上半年外拓面积将超过3500万平米，完成度超过50%。

时代邻理（9928.HK）上半年已完成成都合达联行的并表，超额完成年初定下1900万平米之并购目标。外拓方面，上半年新增600万平米合约面积，下半年将加大力度在拓展上，维持全年新增总在管面积4200万平米之目标。我们预期2021上半年收入增速将高于60%。公司加大力度发展社区增值服务，其中，美居、社区零售、房屋经纪、广告业务都是动力来源，其收入占比将大幅提升，整体利润水平亦会进一步增加，我们预期上半年净利增长可达80%。

碧桂园服务（6098.HK）营运情况大致上与之前给的指引推进，维持2025年时达到18亿平米合约面积规模的目标，当中不包括三供一业之管理面积。公司对蓝光嘉宝（2606.HK）的私有化程序进入最后阶段，六月时碧服高管已进入嘉宝董事会，预计可于七月顺利并表。基础物管服务随着在管规模平稳增长。社区增值服务增速较高，加上去年底并购的两家环卫公司，我们预计上半年收入将突破百亿元，同比增长60%，考虑到毛利率在去年一次性税费减免的基础上会有所回落，预计净利增长约45-50%。

风险提示：i) 外拓并购不确定性；ii）增值服务业态发展未如理想

分析师：黄焯伟

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公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。