本文为安信国际近期发布的关于顺丰房托 (2191.HK)的新股点评，评级如下
IPO 专用评级：4
-- 评级分为 0 至 10， 10 为最高
-- 评级基于以下标准：
1. 公司营运（ 0-3）：2
2. 行业前景（ 0-3）：1
3. 招股估值（ 0-2）：0
4. 市场情绪（ 0-2）：1
基金概览
基金投资组合初步由三个物业组成：一、位于香港的亚洲物流中心—顺丰大厦，可出租面积约为160,320平米；二、位于佛山的桂城丰泰产业园，可出租面积约为84,890平米；三、位于芜湖的丰泰产业园，可出租面积约为62,400平米。物业组合的总可出租面积约为307,620平米。
2019年及2020年基金投资组合的总租金收入约2.19亿元（港元‧下同）及2.23亿元。物业收入净额（扣除各物业的广告及推广费用、代理费、保险、物业管理费、运营管理费、与物业有关的其他税项及维修及保养等）约2.07亿元及2.16亿元。
截至2020年12月，平均租用率约95.3%。物业合共有33名租户，五大租户约占租金收入约80.1%，而顺丰关连租户约占租金总收入约80%。
行业状况及前景
基金持有之物业主要位处于大湾区及长三角，其中香港物业的租金收入占比最高。自2015-20年，香港进口总额及出口总额的复合年增长率分别为1.7%及1.1%。一旦香港的对外商品贸易恢复正常，2020-25年香港进出口复合年增长率预计分别约为3.4%及4.1%。
快递已发展成为物流行业中最重要的领域之一。于2015-20年，快递业务收益以约25.9%的复合年增长率增长。考虑到第三方物流增长相对稳定及快递比重越来越大，快递总收益预期稳步增长，2020-25年的复合年增长率约为14.6%。
优势与机遇
顺丰控股股份为中国领先的综合物流服务供应商，按总收益排名，中国内地排名第一位，全球排名第四位。
未来大湾区以至环球电商的发展将刺激物流地产的需求。
弱项与风险
租金收入虽然稳定，但过分依赖于顺丰关连租户取得其绝大部分收入。
金融市场前景以及经济状况未明，环球情况比较波动，可能导致经济放缓并对基金造成不利影响。
投资估值
根据发行定价（4.68-5.16港元）对应预测的单位分派（每单位0.1724港元），年化的收益率为5.3-5.9%，实际可比的收益率为3.3-3.7%，低于其他在港上市的房托基金，因此给予IPO专用评级：4。
分析师：黄焯伟
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